隨著資本下鄉的加速，一些"炒作土地"的負面現象也出現，導致"非農化"、"非糧化"等問題時有發生。中國社科院農村發展研究所研究員李國祥表示，"非農化"、"非糧化"問題始終是推進土地流轉工作面對的最重大風險，即使是在信托公司參與進來后，這種風險依然突出

　　農地流轉信托，也就是在不改變農村土地農業用途以及堅持集體所有權和土地承包經營權穩定不變的前提下，農村土地承包人基于對受托人的信任，將其承包的土地使用權在一定期限內信托給受托人，由其利用專業規劃經營管理或使用，通過資本化運作，土地收益歸受益人所有。

　　馬年伊始，農地流轉信托已成多點開花之勢：在安徽、山東、貴陽等地的多個農村土地流轉信托項目成功落定后，中信信托目前又準備進軍河北、內蒙古和四川等多個農業大省。另外，包括中糧信托等多家信托公司也相繼被傳出正籌備相關新項目，欲分食土地改革大蛋糕。

　　土地改革有望加快推進

　　隨著各地密集啟動土地改革措施，土地改革將在兩會前后迎來重要窗口期。近日，國土資源管理部門正在研究土地改革思路框架和試點工作方案，擬報批后實施。由于土地改革與城鎮化進程息息相關。因此，業內人士普遍預期，上述方案將很快出臺。在兩會后，土地改革相關政策可能將有所突破。

　　而未來土地改革大方向已逐漸明確。其中，地方政府將被賦予更多先行先試權限，地方試點將呈“多點開花”局面。在土地流轉過程中，銀行、信托等金融機構將在土地評估、抵押貸款等方面進一步參與其中。

　　2014年以來，有關推進土地改革的嘗試逐漸增多。從各地披露的信息不難看出，不少地方政府已在集體經營性建設用地流轉、征地制度改革、宅基地使用登記制度等領域先行啟動試點，土地改革試點范圍正不斷擴大。

　　在已結束的地方兩會上，各省份對今年土地改革相關目標、路徑等作出部署。分析人士認為，今年土地改革將呈“多點開花”局面。

　　目前，全國兩會召開在即，政策層面有望迎來利好。業內人士認為，全國兩會通常是各項政策突破口。今年兩會期間，土地改革將受廣泛關注。若推進順利，部分政策可能在兩會后實現破局。

　　從改革路徑上，土地改革大原則已確定。在2014年全國國土資源工作會議上，國土資源部部長姜大明提出，要守住底線、試點先行。不論怎么改革，不能把農村土地集體所有制改垮，不能把耕地改少，不能把糧食產能改下去，不能把農民利益改掉。要在拿出改革整體框架和工作方案基礎上，先選擇若干地方試點，總結出可復制、能推廣、利修法的改革經驗。

　　分析人士將上述路徑總結為“試點先行、帶動政策破局”。在土地改革涉及的四項重點工作中，農村集體建設用地流轉、土地節約集約利用制度被認為可能會率先破局，征地制度和農村土地產權制度改革需緩步推進。

　　金融機構參與度有望提高

　　在各地近期土地改革嘗試中，金融機構參與度正在提高。近期，浙江省國土資源廳、農業銀行浙江分行決定建立銀政合作溝通機制，共同制定適合浙江實際的金融支持政策，為推進全省農村土地綜合整治提供良好的金融環境。此前，雙方已簽訂戰略合作協議，農行浙江分行開發“城鄉建設用地增減掛鉤項目貸款”產品，將土地整治項目作為業務發展重點之一。

　　此外，四川省成都市溫江區日前完成四川省首筆農村土地流轉收益保證貸款。其中，某苗圃商122畝土地的經營權，從成都銀行獲3年期62萬元貸款。四川省有關人士介紹，為控制貸款過程中的風險，將考慮建立業主和農戶之間的土地流轉風險保證基金，確保土地流轉的穩定性。由政府牽頭建立業主、銀行和擔保公司的風險基金，建立補償機制，多方共同分擔風險，提高風險承受度。

　　除銀行外，信托介入土地改革的步伐也在加快。去年10月10日，中信信托與安徽宿州踴橋區政府合作，成立了國內第一支土地流轉信托計劃。在以地方政府為委托人的前提下，信托公司一方面通過土地流轉形成集約化經營，另一方面也通過信托資金的介入對接農業生產經營過程中產生的資金需求和短期流動性缺口。

　　此后不到半年時間，中信信托先后在山東省青州市和貴州省開陽縣分別啟動了土地流轉信托項目，可流轉面積為1850畝和1000畝。目前該公司正在落實河北、內蒙古和四川等多地的項目。

　　去年年末，中信信托與德國拜耳集團就土地流轉下現代農業科技創新與發展正式簽署合作備忘錄，這成為首個外資介入我國土地流轉項目的案例。

　　除了中信信托外，目前業內還有北京信托也已正式成立了土地流轉信托項目。中糧信托、華寶信托、中航信托等多家信托公司都相繼傳出在布局土地流轉信托。雖然信托公司參與土地流轉得到了地方政府與產業方的很大關注，但更多的信托公司仍將土地流轉信托停留在籌備階段。

　　分析人士認為，金融機構介入土地改革，不僅可推進土地改革進程，在破解農村金融困境方面，也是有益嘗試。權威人士透露，在不觸動政策底線前提下，不排除有關部門將給予相關優惠政策，鼓勵金融機構參與土地改革。

　　“未來土地改革大方向已逐漸明確。其中，地方政府將被賦予更多先行先試權限，地方試點將呈多點開花局面。在土地流轉過程中，銀行、信托等金融機構將在土地評估、抵押貸款等方面進一步參與其中。”該人士強調，在此基礎上衍生出來的金融機會將是巨大的。

　　警惕土地非農非糧化

　　中信信托董事長蒲堅此前在接受媒體采訪時表示，在信托介入土地流轉的模式中，一邊是專業的農業服務公司，一邊是農民，信托公司居于二者之間，相當于平衡點，對效率和公平進行有效的平衡。信托參與土地流轉，能夠在土地所有權不發生變化的前提下，農民既不失去土地，又能持續從土地中獲益，土地實現有效流通。信托公司參與土地流轉能夠把僵化的土地轉化為具有活力的資本，使得不能挪動的土地財富變成可攜帶的、流動的財富，在實現了人、信息和知識的流動，并且向僵化的土地注入法制、秩序、科技和知識后，可以實現土地產出的提高。

　　業內專家表示，農村承包經營土地與信托等金融產品結合是一種進步，但要警惕“金融下鄉”后“非農化”、“非糧化”等引發的風險。“各地的需求都比較旺盛，無論是從農民，還是地方政府的反饋來看，大家都比較積極。公司各個業務部門都在做，目前還有幾個項目儲備在落實。”

　　目前，全國農民承包土地的經營權流轉面積已超過1/4，全國農村承包50畝以上土地的大戶達到287萬家。自去年初以來，中央曾多次提出鼓勵和支持承包土地向專業大戶、家庭農場、農民合作社流轉，發展多種形式的適度規模經營。

　　但隨著資本下鄉的加速，一些“炒作土地”的負面現象也出現，導致“非農化”、“非糧化”等問題時有發生。中國社科院農村發展研究所研究員李國祥表示“非農化”、“非糧化”問題始終是推進土地流轉工作面對的最重大風險，即便是在信托公司參與進來后，這種風險依然突出。而且如果信托公司打著“金融下鄉”的改革幌子大搞“非農化”、“非糧化”，將更加難以限制，因為作為委托人，地方政府往往也能從中獲利。

　　“中央反復強調重視糧食安全，完善最嚴格的耕地保護制度是前提。”北京大學法學院房地產法研究中心主任樓建波表示，承包經營土地通過信托與金融結合，當然是一種進步。但相關政策轉化成法律尚需一定的程序和時間。在很多基礎性法律問題還沒有明確的情況下，上述土地流轉信托項目仍存在著很大的政策性風險。

　　新模式仍需各方摸索

　　中國農村土地所有權和使用權的分離狀態及土地流轉的巨大需求，為新型土地信托的實踐提供了空間。這一新模式在理想狀態中會給農民、地方政府、信托公司、土地承租方帶來不同收益，但在多重制度建設仍付之闕如之際，新模式能否穩健良性運行，各方仍在摸索。

　　去年12月6日，農業部部長韓長賦在國新辦發布會上強調，堅持完善改革農村土地制度，核心是穩定土地承包關系，引導土地有序流轉，保障農民的土地財產權益。他同時表示：“要探索建立土地流轉的相關制度，工商企業流轉土地絕不能土地農轉非，絕不能土地非農化，更不能變相地搞莊園、別墅、度假村，這是不可以的。”

　　目前，國內推出土地流轉信托項目的僅有中信信托和北京信托兩家信托公司，但據本報記者了解，多家信托公司對此領域興趣濃厚，一些公司已經開始調研和相關工作的準備。但在中信信托副總經理張繼勝看來，盲目機械地推廣土地流轉信托并不可取，此前他在接受本報記者采訪時亦稱：“基本架構可以復制，但應因地制宜，不能機械推廣，要堅持所有權、承包權和農地性質不變以及保護農民利益的大前提進行探索。”

　　有媒體報道稱，銀監會主席助理楊家才在2013年信托業年會上談及土地信托時稱，由于專業面廣且影響深遠，信托公司必須具備一定資質才會被允許經營土地信托，他直言，“此花不宜凡夫采，留與蟾宮折桂人”。

　　不可否認的是，與理財信托相比，土地信托這類事物管理信托將會對信托公司提出全方位的高要求。而目前信托公司沒有公開對農民作出土地信托收益剛性兌付承諾，為減少風險，或應在受托人審慎投資義務的認定標準、受托人違反審慎義務的責任及受托人的免責事由等方面作出明晰約定。此外，在信托登記制度缺失制約下，為保障農民利益，土地信托的盈利分享機制亦亟須透明。對此難題，學界目前的建議是建立信息公開制度及土地監察人制度(或引入第三方機構)對信托利益進行確認。