近年來，湖北省黃石市融合經(jīng)濟(jì)適用房、棚戶區(qū)改造等住房保障政策資源，率先在全國實(shí)現(xiàn)公租房制度，實(shí)現(xiàn)了住房保障對象全覆蓋。在這一過程中，黃石創(chuàng)設(shè)了被拆遷人與他人共同持有房屋產(chǎn)權(quán)的“共有產(chǎn)權(quán)房”制度，較好化解了“拆遷戶買不起、政府貼不起”的難題，推動(dòng)全市棚改任務(wù)順利按完成。
共有產(chǎn)權(quán)：房主與他人共有房屋產(chǎn)權(quán)
住在寬敞明亮、剛剛裝修的三居室里，今年40歲的程文軍樂得合不攏嘴。從黃石市最大的棚戶區(qū)十三排破舊的房子搬到這個(gè)環(huán)境優(yōu)美的小區(qū)，他感覺生活一下就好起來了。
程文軍一家五口原先住的棚戶區(qū)，房子破舊，配套設(shè)施不全，“晴天一身土，雨天一身泥”“垃圾靠風(fēng)刮，污水靠蒸發(fā)”，是黃石有名的“臟亂差”。
程文軍現(xiàn)在的住處在團(tuán)城山經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)金廣廈項(xiàng)目1號樓。這是黃石市公共租賃住房建試點(diǎn)項(xiàng)目，主要滿足十三排棚戶區(qū)和項(xiàng)目原址房屋征收還建需要。小區(qū)附近有醫(yī)院、學(xué)校、超市，幼兒園、菜場等配套設(shè)施一應(yīng)俱全。程文軍自豪地說：“這里配套設(shè)施完善，交通便利，在黃石屬高檔小區(qū)。”
住進(jìn)新房前，程文軍曾為“買不起”而犯過愁。他家有五口人，人多，他想要大一點(diǎn)的房子，他相中的戶型面積超過還建面積25.47平方米，需支付近11萬元。
黃石市實(shí)施的“共有產(chǎn)權(quán)”制度，緩解了他的燃眉之急。他住的房子超過還建面積部分，產(chǎn)權(quán)歸市住房保障中心下屬的眾邦房地產(chǎn)公司，屬公共租賃住房，可以租住。他不用支付超面積部分的房款，一樣住進(jìn)了理想中的大房子。
這種住戶與政府或他人共有產(chǎn)權(quán)的公共租賃房，是黃石在全國率先推出的保障性住房新產(chǎn)品。程文軍目前住的這套房子，只需向眾邦房地產(chǎn)公司按市場價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，每月支付超面積部分租金180多元即可。
黃石市住房保障中心主任尹強(qiáng)介紹，在棚戶區(qū)改造中，被拆遷人還建房中超出應(yīng)還建面積的部分，由政府持有產(chǎn)權(quán)，實(shí)行先租后售、邊租邊售，可緩解被拆遷人經(jīng)濟(jì)壓力，待經(jīng)濟(jì)條件好轉(zhuǎn)時(shí)，可一次或分次購買產(chǎn)權(quán)。
程文軍三年內(nèi)可按原價(jià)買回超面積部分產(chǎn)權(quán)，三年后則按新市場價(jià)格購買。如不愿購買，可與眾邦公司一直共有這套房屋產(chǎn)權(quán)，向公司支付租金即可長期租住。
公共租賃房：統(tǒng)一歸并“全覆蓋”的保障房
長期以來，我國保障性住房有廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、棚戶區(qū)改造房等多個(gè)品種，種類繁多，適用對象、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、資金來源各不相同，一些地方在建設(shè)過程中曾出現(xiàn)多種問題，政府整合資金困難，保障對象也不滿意。經(jīng)濟(jì)適用房“連號”丑聞，經(jīng)濟(jì)適用房配套差、空置率高等問題，屢屢引發(fā)公眾對住房保障政策的質(zhì)疑。
黃石是中部地區(qū)典型的資源枯竭型城市和老工業(yè)基地，人口260萬，有各類棚戶區(qū)164片，占全市約9.6%的城市家庭人均住房面積不到13平方米。2009年10月被確定為全國公共租賃住房制度建設(shè)試點(diǎn)城市后，黃石創(chuàng)新思路，把經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房等保障性住房統(tǒng)一歸并為公租房。
黃石市房地產(chǎn)管理局副局長、眾邦公司總經(jīng)理吳金文介紹，黃石的公租房，是指由政府、企業(yè)、社會或個(gè)人提供，限定保障面積、供應(yīng)對象，實(shí)行準(zhǔn)市場租金、分類補(bǔ)貼、租補(bǔ)分離、可租可售、租售結(jié)合的辦法，面向城鎮(zhèn)住房困難家庭居民出租或出售的政策性住房。
過去的經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房，一般只提供給有本地戶口的低收入城鎮(zhèn)居民。公租房徹底打破身份差別，將保障對象逐步擴(kuò)大到“新就業(yè)職工和有穩(wěn)定職業(yè)并在該市居住一定年限的外來務(wù)工人員”，最終實(shí)現(xiàn)住房保障全覆蓋。
黃石市房地產(chǎn)管理局局長劉昌猛說，棚戶改造過程中實(shí)現(xiàn)的共有產(chǎn)權(quán)制度，是公租房制度一個(gè)有機(jī)組成部分。棚戶區(qū)改造過程中，低收入家庭可在取得貨幣補(bǔ)償后，直接選擇租賃公租房。拆遷還建戶的安置房價(jià)值大于應(yīng)還建面積時(shí)，可選擇按優(yōu)惠價(jià)格購買，也可實(shí)施共有產(chǎn)權(quán)制度，租賃超面積部分，統(tǒng)一按公租房模式管理。
共有產(chǎn)權(quán)：可租可售好處多
在黃石，共有產(chǎn)權(quán)制度解決了棚戶區(qū)改造“政府想改貼不起、百姓盼改買不起”的難題，有力地推動(dòng)了棚戶區(qū)改造。共有產(chǎn)權(quán)部分可租可售，有利于回籠資金，較好地緩解了住房保障資金困難。
據(jù)最新統(tǒng)計(jì)，2013至2017年，黃石需改造棚戶區(qū)面積約2000萬平方米，涉及13萬戶家庭，總投資高達(dá)400億元。而黃石市年財(cái)政收入剛剛破百億元，棚改資金壓力大，包袱重。
據(jù)了解，共有產(chǎn)權(quán)公租房還針對舊城改造拆遷戶。還建房面積大于應(yīng)原還建面積時(shí)，超出面積部分可暫不購買，可向開發(fā)商租賃，仍按公租房管理。當(dāng)拆遷戶經(jīng)濟(jì)條件成熟時(shí)，可以一次性或分次購買。這與公租房“可租可售、租售分離”一脈相承。
超出還建面積、納入公租房管理的部分，和全市公租房按統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，按地段、房屋質(zhì)量等不同，分類實(shí)施市場化租金。市場化租金大大提高了租金收入水平，可大大緩解發(fā)展資金壓力。
據(jù)介紹，黃石市此前的廉租房租金，每月每平方米僅0.5元平方米，2009年全市改革后，很快上調(diào)至4.4至9.6元。眾邦公司一方面按市場價(jià)征收租金，另一方面，根據(jù)保障對象經(jīng)濟(jì)困難程度分五個(gè)檔次對保障對象分類補(bǔ)貼，經(jīng)濟(jì)困難家庭最高可獲得90%的租金補(bǔ)貼。
公租房采用“市場補(bǔ)貼”機(jī)制，還解決住房保障過程中的各種悖論，有效化解了保障房配套不好沒人住，占著公房不愿退等問題。劉昌猛說：“以市場價(jià)格支付租金，以市場手段調(diào)節(jié)供需，政府管房屋的使用效率不高，多占多用的問題得到了解決，騰退公房占用的成效明顯。”
而當(dāng)被拆遷人經(jīng)濟(jì)條件成熟時(shí)，可向政府購買房屋超過還建面積部分的產(chǎn)權(quán)。吳金文說：“公租房出售后，回籠部分資金，對實(shí)現(xiàn)保障性住房資金的良性循環(huán)將起到重要作用。”
此外，黃石市的公租房模式，在發(fā)揮政府主導(dǎo)作用的同時(shí)，鼓勵(lì)社會、企業(yè)和個(gè)人投資參與建設(shè)，根據(jù)產(chǎn)權(quán)比例取得合理收益，既減輕財(cái)政壓力，又拓寬公租房房源，實(shí)現(xiàn)房源籌集、資金來源、產(chǎn)權(quán)主體多元化，促進(jìn)了全市住房保障。