銀行對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的態(tài)度正在發(fā)生微妙的變化。繼不久前多家券商對(duì)房地產(chǎn)信托發(fā)出預(yù)警信號(hào)后，關(guān)于銀行業(yè)收緊房貸的傳言正在市場(chǎng)中蔓延。

    多家銀行收緊房貸

    記者２５日了解到，興業(yè)銀行春節(jié)前下發(fā)相關(guān)通知，將部分與房地產(chǎn)貸款有關(guān)的業(yè)務(wù)暫停至今年３月底，此次業(yè)務(wù)窗口指導(dǎo)僅針對(duì)地產(chǎn)夾層融資與地產(chǎn)供應(yīng)鏈融資，個(gè)人住房按揭并未受到影響。

    記者隨后聯(lián)系招商、交通、民生銀行等股份制銀行，得到答復(fù)均是對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款趨于謹(jǐn)慎。

    近年來(lái)，開(kāi)發(fā)貸款、信托、基金等融資方式相互交織，形成了一張“造血網(wǎng)”，源源不斷向房地產(chǎn)市場(chǎng)“輸血”。隨著商業(yè)銀行風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)的增強(qiáng)，其對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款已開(kāi)始收緊。

    據(jù)了解，夾層融資是一種無(wú)擔(dān)保的長(zhǎng)期債務(wù)，這種債務(wù)附帶有投資者對(duì)融資者的權(quán)益認(rèn)購(gòu)權(quán)，夾層融資客戶一般都是房地產(chǎn)企業(yè)；房地產(chǎn)供應(yīng)鏈金融業(yè)務(wù)，主要指與地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的行業(yè)，如水泥、玻璃、鋼鐵、建材等。兩者均為開(kāi)發(fā)貸款項(xiàng)下的組成部分。

    業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，未來(lái)銀行對(duì)房地產(chǎn)相關(guān)貸款將持續(xù)采取謹(jǐn)慎態(tài)度，尤其是對(duì)風(fēng)險(xiǎn)較大的二、三線城市和中小型開(kāi)發(fā)商的業(yè)務(wù)將會(huì)進(jìn)行更嚴(yán)格的審核，必要時(shí)不排除暫停的可能。

    瑞銀證券分析師李宗彬認(rèn)為，由于開(kāi)發(fā)商財(cái)務(wù)杠桿較高，如果銀行暫停開(kāi)發(fā)貸款及按揭貸款，開(kāi)發(fā)商的現(xiàn)金流可能面臨較大壓力。銷售回款和開(kāi)發(fā)貸仍是開(kāi)發(fā)商最主要的資金來(lái)源，銀行暫停房地產(chǎn)夾層融資和供應(yīng)鏈貸款對(duì)大部分開(kāi)發(fā)商的資金鏈有一定影響。

    地產(chǎn)資金鏈風(fēng)險(xiǎn)驟升

    此前，部分三、四線城市出現(xiàn)“空城”，杭州、常州等城市的部分樓盤采取力度較大的降價(jià)促銷，引發(fā)外界對(duì)部分開(kāi)發(fā)商資金鏈驟緊、房地產(chǎn)市場(chǎng)可能轉(zhuǎn)向的猜測(cè)。業(yè)內(nèi)分析人士認(rèn)為，出現(xiàn)打折促銷，可能是因?yàn)轫?xiàng)目開(kāi)發(fā)商新增土地儲(chǔ)備較多，面臨一定的資金壓力。

    “杭州、常州等供給偏大的城市出現(xiàn)的降價(jià)銷售現(xiàn)象不會(huì)蔓延至整個(gè)一、二線城市，但房?jī)r(jià)漲幅回落將是行業(yè)趨勢(shì)。”李宗彬認(rèn)為。

    興業(yè)證券認(rèn)為，商業(yè)銀行的行為模式變化無(wú)異于同時(shí)掐斷了銷售回款、外部融資這兩條路徑。房地產(chǎn)的資金鏈風(fēng)險(xiǎn)將在未來(lái)一段時(shí)間處于高位。

    此外，今年以來(lái)，市場(chǎng)資金成本不斷攀升、信托違約事件頻發(fā)等因素也促使商業(yè)銀行對(duì)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)重新定價(jià)，可能會(huì)放緩配置高風(fēng)險(xiǎn)、高收益資產(chǎn)。根據(jù)中國(guó)信托業(yè)協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)，估算今年將有７９６６只信托產(chǎn)品到期，規(guī)模合計(jì)９０７１億元，而風(fēng)險(xiǎn)敞口恰恰集中于房地產(chǎn)和平臺(tái)信托，其中房地產(chǎn)信托到期規(guī)模達(dá)到２５００億元。

    “近年來(lái)信托違約事件出現(xiàn)概率最高的是房地產(chǎn)行業(yè)。”廣東金融學(xué)院院長(zhǎng)陸磊說(shuō)。

    廣發(fā)證券銀行業(yè)分析師沐華認(rèn)為，對(duì)于開(kāi)發(fā)貸，銀行依然會(huì)采用較為嚴(yán)格的名單制和區(qū)域管理手段予以控制。所謂名單制管理是指對(duì)名單外的地產(chǎn)企業(yè)不予貸款，權(quán)限上收總行，年度增量控制嚴(yán)格。僅鼓勵(lì)部分舊城改造、棚戶區(qū)建設(shè)、廉租房建設(shè)貸款；區(qū)域管理是指挑選重點(diǎn)城市、各區(qū)域的龍頭企業(yè)，警惕三、四線城市的房?jī)r(jià)上漲。

    房地產(chǎn)的“黃金年代”或?qū)⒚媾R終結(jié)

    與銀行業(yè)的擔(dān)憂似乎截然相反的情況也同時(shí)出現(xiàn)：國(guó)內(nèi)一線城市土地市場(chǎng)價(jià)格飆升；一些大型房企在瘋狂拿地的同時(shí)，也調(diào)高了業(yè)績(jī)目標(biāo)。

    “復(fù)雜的市場(chǎng)情況可能在表明，畏懼者已經(jīng)開(kāi)始畏懼，但貪婪者依舊貪婪。”中央財(cái)經(jīng)大學(xué)銀行研究中心主任郭田勇認(rèn)為，諸多跡象表明今年房地產(chǎn)市場(chǎng)在流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)、融資環(huán)境等方面正面臨很大的不確定性。

    “北上廣深等一線城市的剛需較強(qiáng)，二、三線城市則很明顯出現(xiàn)了房地產(chǎn)供給過(guò)剩的問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)在加大。在這種情況下，銀行提供貸款融資的風(fēng)險(xiǎn)正在集聚。”郭田勇說(shuō)。

    受訪的業(yè)內(nèi)人士表示，在經(jīng)濟(jì)放緩、流動(dòng)性偏緊、融資成本提升的背景下，房地產(chǎn)投資高增長(zhǎng)恐難以為繼。廣發(fā)證券銀行業(yè)分析師沐華說(shuō)，從趨勢(shì)看，銀行對(duì)于開(kāi)發(fā)貸和按揭貸款的謹(jǐn)慎態(tài)度，在未來(lái)幾年內(nèi)較難改變。

    “綜合各項(xiàng)政策和市場(chǎng)因素，房?jī)r(jià)很難一直漲下去。房地產(chǎn)的‘黃金年代’將面臨終結(jié)。”郭田勇說(shuō)。