在杭州個別樓盤降價(jià)及興業(yè)銀行暫停部分房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)的消息影響下，周一地產(chǎn)股大幅下挫。對于習(xí)慣了追漲的購房者和資本市場來說，這兩則利空消息可謂當(dāng)頭棒喝。盡管消息源并非出自核心城市，但其傳遞出的一個重要信號：房價(jià)上漲乏力。
房價(jià)大范圍下跌的現(xiàn)象會出現(xiàn)嗎？分析人士指出，在整體流動性溫和可控、房企資金并不緊張的情況下，價(jià)格異動只是區(qū)域市場的自我調(diào)整。停貸也是個別銀行的風(fēng)控行為，很難出現(xiàn)大規(guī)模蔓延。但這些信號也同時表明，部分城市和區(qū)域的房地產(chǎn)投資已接近飽和，房地產(chǎn)業(yè)將進(jìn)入低增速的發(fā)展階段，不同地區(qū)的房價(jià)水平將表現(xiàn)出“剪刀差”的分化格局。
大范圍降價(jià)言之尚早
2014年以來，剛經(jīng)歷了豐收年的房地產(chǎn)市場十分不平靜。年初，大量三四線城市房屋過剩的現(xiàn)象被媒體集中曝光。隨后，香港樓市又曝出樓盤降價(jià)現(xiàn)象，聯(lián)想到李嘉誠將資金撤離內(nèi)地樓市的舉動，以及王石對今年樓市“非常不妙”的表態(tài)，房地產(chǎn)市場正彌漫在一股悲觀情緒中。
近期杭州、常州部分項(xiàng)目降價(jià)，以及興業(yè)銀行停貸風(fēng)波，被看做是第二波調(diào)整的跡象。在連續(xù)兩波利空消息襲來后，業(yè)界越來越擔(dān)心，這些零星的降價(jià)會否演變成全行業(yè)的大規(guī)模調(diào)整？
中金公司發(fā)布的報(bào)告對過去十年歷次大范圍降價(jià)進(jìn)行了梳理。報(bào)告稱，過去十年間，行業(yè)層面的大范圍降價(jià)共發(fā)生過三次：第一次在2005年，以上海、杭州被定點(diǎn)調(diào)控拉開帷幕，這次降價(jià)導(dǎo)致6個月內(nèi)中原上海二手房價(jià)指數(shù)下調(diào)13%；第二次是2008年初，萬科率先喊出打折降價(jià)的口號；第三次在2011年5、6月份，降價(jià)肇始于北京通州的部分項(xiàng)目，雖有蔓延，但行業(yè)的整體降幅并不大。
上述報(bào)告表示，過去三次大范圍降價(jià)的時點(diǎn)都是通脹上行、流動性收緊的末期，開發(fā)商面臨資金壓力而調(diào)整價(jià)格。相比之下，當(dāng)前并不具備房價(jià)大規(guī)模調(diào)整的條件。
該機(jī)構(gòu)認(rèn)為，這次杭州出現(xiàn)的價(jià)格調(diào)整，背景雖有市場利率上升的因素，但在大環(huán)境上，通脹指標(biāo)、整體流動性還是溫和可控的，開發(fā)商資金面也并非極端緊張。因此，本次降價(jià)實(shí)屬區(qū)域市場供應(yīng)端出現(xiàn)問題的結(jié)果，短期難以擴(kuò)散。這種觀點(diǎn)也是各家機(jī)構(gòu)的主流觀點(diǎn)。
事實(shí)上，除溫州等個別城市外，當(dāng)前大部分熱點(diǎn)城市的房價(jià)仍處在上漲通道中，一線城市甚至具備強(qiáng)勁的上漲動力。就在杭州出現(xiàn)“打砸售樓處”前一天的2月20日，位于北京豐臺區(qū)西局村的一宗地塊入市交易，拋開配建部分，商品房土地的樓面價(jià)格超過5萬元/平方米，再現(xiàn)“面粉貴過面包”的局面。同時，位于北京東南五環(huán)外的萬科公園里項(xiàng)目，擬開盤價(jià)格將超過3萬元/平方米，房價(jià)維持在較高水平。
華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長任志強(qiáng)表示，僅1月購地的成倍支出和天價(jià)，也證明尚不存在行業(yè)缺錢的問題，更不可能出現(xiàn)需求一日消失的現(xiàn)象。他還強(qiáng)調(diào)，去年土地供給增加會短期改變市場供求關(guān)系，但并未改變預(yù)售遠(yuǎn)大于竣工的比例關(guān)系。當(dāng)前市場仍處于供不應(yīng)求的局面。
開發(fā)貸尚未全面收緊
金融機(jī)構(gòu)往往對市場環(huán)境的變化較為敏感。興業(yè)銀行對房貸業(yè)務(wù)的調(diào)整，最容易引發(fā)信貸政策收緊的聯(lián)想。由于銀行是房地產(chǎn)業(yè)重要的資金來源之一，若房地產(chǎn)開發(fā)貸款、按揭貸款等被中斷，無異于對房地產(chǎn)業(yè)“釜底抽薪”。
在對興業(yè)銀行調(diào)整房貸業(yè)務(wù)的解讀中，多數(shù)業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，此次調(diào)整的心理影響要大于實(shí)質(zhì)意義。瑞銀證券的報(bào)告表示，上述銀行目前僅暫停房地產(chǎn)夾層融資業(yè)務(wù)和房地產(chǎn)供應(yīng)鏈金融業(yè)務(wù)，開發(fā)貸、住房按揭貸款并未受到影響。由于銷售回款和開發(fā)貸仍是開發(fā)商最主要的資金來源，因此上述調(diào)整對大部分開發(fā)商的資金鏈影響有限。
據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2013年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金122122億元，同比增長26.5%，增速比2012年提高13.8個百分點(diǎn)。“大部分企業(yè)都不缺錢。”北京某上市房企負(fù)責(zé)人向中國證券報(bào)記者表示。
除興業(yè)銀行外，目前尚未發(fā)現(xiàn)有其他銀行收緊房地產(chǎn)開發(fā)貸的消息。多數(shù)機(jī)構(gòu)的分析認(rèn)為，包括銀行信貸在內(nèi)，房地產(chǎn)融資環(huán)境不會驟然收緊。其理由在于，增加供應(yīng)是未來的樓市政策著力點(diǎn)，而供應(yīng)主要體現(xiàn)在兩個方面——土地供應(yīng)和信貸供應(yīng)。
一位接近國土部的專家向中國證券報(bào)記者表示，市場主導(dǎo)配置資源是未來政策的主流方向。除非宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)生大的變化，否則信貸政策不會有實(shí)質(zhì)性調(diào)整。他表示，個別銀行對信貸風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評估和管控，并不意味著整體行業(yè)也采取同樣的辦法。
事實(shí)上，從去年下半年開始，房地產(chǎn)業(yè)的融資環(huán)境一直在放松。除IPO開閘之外，從去年年底開始，萬科、恒大、越秀地產(chǎn)等一些房地產(chǎn)企業(yè)又陸續(xù)進(jìn)駐銀行業(yè)，進(jìn)一步夯實(shí)了其資金基礎(chǔ)。此外，REITS等房地產(chǎn)融資渠道開閘預(yù)期強(qiáng)烈，并可能在近期真正獲得松綁。
上述專家表示，以抑制需求為目的、行政色彩濃厚的限購手段雖引發(fā)不少爭議，但按照主管部門的定調(diào)，在市場供應(yīng)真正補(bǔ)位之前，這些手段無退出的可能。因此，如果此時收緊開發(fā)貸等信貸政策，勢必會影響市場供應(yīng)的增加，同時也使多年限購的努力變成“無用功”。
降速料成今年關(guān)鍵詞
歷史的某些細(xì)節(jié)總是呈現(xiàn)出驚人的相似。在此前的幾輪房價(jià)大跌之后，房價(jià)很快就進(jìn)入報(bào)復(fù)性上漲周期。針對此次個別樓盤降價(jià)風(fēng)波，多數(shù)受訪者表示，樓盤價(jià)格下跌的個案不會蔓延，但零星的降價(jià)行為仍折射出未來的發(fā)展趨勢。
中金公司的報(bào)告認(rèn)為，房地產(chǎn)業(yè)的“黃金十年”已過去，行業(yè)蛋糕無法再做大，市場將分化。在“需求供應(yīng)雙促、少調(diào)控”的政策環(huán)境下，未來三五年，行業(yè)將實(shí)現(xiàn)“軟著陸”。
近期，不少三四線城市曝出“空城”現(xiàn)象，凸顯了這些區(qū)域房地產(chǎn)投資飽和的局面。與此同時，十八屆三中全會提出“嚴(yán)格控制特大城市人口規(guī)模”的思路，決定了一二線城市的市場空間也較有限。在這種情況下，房地產(chǎn)行業(yè)的高增長時代無疑將結(jié)束。中金公司的上述報(bào)告指出，2014年行業(yè)的主題詞是降速。
任志強(qiáng)近期對行業(yè)的提醒同樣指向上述問題。他表示，根據(jù)去年的數(shù)據(jù)和宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行趨勢，在現(xiàn)有政策條件不變的情況下，銷售、價(jià)格、投資三個增幅都會下降。據(jù)悉，在制定今年投資計(jì)劃時，不少房地產(chǎn)企業(yè)已較為謹(jǐn)慎。
在“蛋糕無法做大”的同時，區(qū)域分配不均的局面將加劇。北京中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉表示，經(jīng)歷了過去十年的粗放且迅猛的發(fā)展，如今一、二、三線城市分化特征明顯，一二線城市仍處于供不應(yīng)求的狀態(tài)，三四線城市的過剩風(fēng)險(xiǎn)則持續(xù)累積。
他表示，杭州等地項(xiàng)目價(jià)格出現(xiàn)調(diào)整，也預(yù)示著2014年樓市分化將愈加劇烈，房價(jià)出現(xiàn)調(diào)整的可能性越來越大，特別是庫存嚴(yán)重、人口增長放緩或負(fù)增長的城市都有可能再次出現(xiàn)降價(jià)，房價(jià)走勢將出現(xiàn)“剪刀差”的分化格局。