隨著國內(nèi)一二線城市樓市趨于飽和，越來越多的中國房企開始“出海”探索。去年以來，包括萬科、綠地、新華聯(lián)、富力、泛海建設(shè)在內(nèi)的多家房企紛紛踏足海外，掀起新一輪海外投資開發(fā)熱。專家表示，2013年已成為中國品牌房企的“出海年”，在第一批“試水”房企的帶動(dòng)下，2014年品牌房企或?qū)⒃诤Ｍ庥懈笞鳛椋赡軙?huì)直接通過并購、合作等方式大范圍布局海外房地產(chǎn)市場。
品牌房企海外淘金
今年以來，中國房企加速海外布局的腳步：綠地集團(tuán)總投資達(dá)10億美元的“洛杉磯綠地中心”已開工建設(shè)；萬達(dá)集團(tuán)宣布投資至少20億英鎊在英國開展城市改造項(xiàng)目；新華聯(lián)則以3億元在馬來西亞建設(shè)南洋度假中心……
海外房地產(chǎn)市場的美好前景正吸引著更多的中國房企組團(tuán)到海外淘金。
仲量聯(lián)行最新研究報(bào)告顯示，去年中國海外商業(yè)房地產(chǎn)投資總額達(dá)76億美元，同比增長124%，預(yù)計(jì)，2014年中國投資者在海外商業(yè)房地產(chǎn)市場的總投資額有望突破100億美元大關(guān)。
從海外投資分布來看，美國、加拿大、澳大利亞等國家最受中國房企青睞，其次是歐洲的英國、德國，以及亞洲的新加坡和馬來西亞等國家。
從項(xiàng)目分類來看，中國房企投資的海外項(xiàng)目此前多以住宅項(xiàng)目和旅游地產(chǎn)為主，近期則加快了進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)的步伐。目前，一些房企投資項(xiàng)目已進(jìn)入收獲期，取得了不俗的銷售業(yè)績。
加快布局國際市場
事實(shí)上，瞄準(zhǔn)國內(nèi)富裕人群海外置業(yè)的契機(jī)，正是房企出海熱的第一大動(dòng)因。近年來中國富人在海外住宅市場表現(xiàn)出強(qiáng)大的購買力及巨大的消費(fèi)潛力，也引起國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)關(guān)注。正是由于投資和移民這兩大強(qiáng)勁需求，共同催熱了海外置業(yè)。
對于中國房企而言，這種需求頗具誘惑力。“有數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，澳大利亞70%的新房都是賣給中國的消費(fèi)者。”在綠地董事長張玉良看來，綠地在海外的房地產(chǎn)投資收益遠(yuǎn)比國內(nèi)高，今年開拓的海外領(lǐng)域?qū)⒛繕?biāo)定位在發(fā)達(dá)國家，目標(biāo)就是直指中國游客、中國投資移民的購房需求。
第二大動(dòng)因則源于拓寬融資渠道的需求。“從融資角度來看，今年房企頻繁借力海外市場融資。”
同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，當(dāng)前國際資本市場融資環(huán)境相對寬松，部分內(nèi)地房企通過在境外上市，建立境外業(yè)務(wù)發(fā)展融資平臺，開展海外房產(chǎn)投資業(yè)務(wù)，借機(jī)布局國際房地產(chǎn)市場。
此外，盡管不少上市房企在國內(nèi)的投資規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大，但凈利潤卻在不斷下滑。如何尋找新的利潤增長點(diǎn)，成為擺在這些房企面前的難題。張宏偉表示，目前國內(nèi)客戶海外置業(yè)市場潛力巨大，而國外大多數(shù)發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體經(jīng)濟(jì)在復(fù)蘇，房地產(chǎn)仍然處于價(jià)值低估階段，國內(nèi)房企買地開發(fā)項(xiàng)目剛好處于抄底的市場階段，市場周期的特征決定品牌房企繼續(xù)積極布局海外市場。
試水階段防范風(fēng)險(xiǎn)
但是，對于當(dāng)前中國房企一擁而上的“出海”熱潮，如何規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)則成為首要問題。張宏偉提醒，房企布局海外應(yīng)該注意風(fēng)險(xiǎn)，要有充裕資金和可行性強(qiáng)的開發(fā)模式、要更好地了解當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場需求及特色。
“海外地產(chǎn)發(fā)展模式依然不成熟。”易居中國控股有限公司執(zhí)行總裁丁祖昱認(rèn)為，目前絕大多數(shù)房企的海外業(yè)務(wù)仍處于談概念的時(shí)期，大部分項(xiàng)目尚處于洽談、取地、規(guī)劃等前期階段中，而且從短期來看海外地產(chǎn)對大多數(shù)房企的業(yè)績貢獻(xiàn)率都極小。從運(yùn)作模式上看，國內(nèi)房企對海外市場整體仍處于探索階段，由于國外房地產(chǎn)開發(fā)的各方面規(guī)則都與國內(nèi)有巨大差異，國內(nèi)企業(yè)在進(jìn)入早期都會(huì)出現(xiàn)各種程度的不適應(yīng)。
高力國際董事總經(jīng)理?xiàng)钸_(dá)也認(rèn)為，目前中國開發(fā)商在海外開發(fā)物業(yè)仍處于試水階段，主要挑戰(zhàn)是中國開發(fā)商對海外物業(yè)市場及相關(guān)的法律、法規(guī)缺乏透徹了解；在當(dāng)?shù)厝狈I(yè)績記錄和規(guī)模效應(yīng)，導(dǎo)致議價(jià)能力相對較弱；銷售及運(yùn)營團(tuán)隊(duì)的建立需要時(shí)間；此外，其回報(bào)與當(dāng)?shù)刎泿诺膮R率表現(xiàn)有很強(qiáng)的關(guān)聯(lián)性。隨著今年美國市場利率穩(wěn)步上升，進(jìn)而影響人民幣匯率，導(dǎo)致中國開發(fā)商海外投資成本上升。
不過，在楊達(dá)看來，中國實(shí)力房企開拓海外市場已成為未來發(fā)展方向。因此，國內(nèi)開發(fā)商應(yīng)加強(qiáng)對海外市場的深入了解，包括在產(chǎn)品和運(yùn)營的本地化、海外人才培養(yǎng)等方面進(jìn)行相應(yīng)拓展和提升。