開發商欠債“跑路”、“鬼城”頻現……近段時間，三四線樓市再次被推到風口浪尖，“積壓”“虛火”“泡沫”“崩盤”等嗆聲不絕于耳。一些樓市遇冷，是普遍現象還是個別地方？是拐點將至還是階段性問題？記者就此進行了調研。
三四線樓市疲軟呈蔓延之勢
今年１月，與一二線城市火爆的土地市場相反，不少三四線城市表現低迷，多項統計顯示，三四線城市的樓市面臨著整體下滑的趨勢。
降價促銷城市不斷增加。據中國指數研究院統計，今年１月，全國１００個典型城市中有３７個城市的房價環比下跌，環比增加５個。而在房價下跌的城市中，有３４個是三四線城市。
三四線樓市整體銷量也延續著去年下半年以來的低迷態勢。據中原地產的監測，今年１月份，２５個三線城市新建住宅成交量為１１．２２萬套，連續３個月走低，創６個月新低，１４個四線城市新建住宅成交僅１．６３萬套，創下１１個月新低。
與此同時，少數房地產業曾經畸形繁榮的城市和地區則深陷泥潭，溫州房價已經連續３０個月下跌，高端住宅價格幾乎“腰斬”；不僅西部三四線樓市出現“風險集中區”，江蘇、山東、安徽、遼寧等東中部省區的多個三四線城市也因房屋存量巨大而被列入“鬼城”榜單。
淮安是蘇北地級市，該市市區人口不足６０萬，近年來卻涌入３８０多家開發商，而實際上有２００家左右這個市場就飽和了。一家房地產開發商說，他這幾年在當地開發了三個項目，前兩個項目銷售不錯，第一個項目賣給了本地人，第二個項目賣給了外來投資者，第三個項目就找不到客源了。“照去年的銷售速度，需要七八年才能清盤。”
常州去年原本計劃大量推地，但乏人問津，最終只完成了當年計劃賣地目標的一半。無錫一家高端項目開發了９００余套住房，自去年６月開盤以來，至今僅成交７８套，老板因資金鏈斷裂而“跑路”，目前樓盤也被有關部門查封。
房地產“大躍進”扭曲供求關系
業內人士分析，三四線樓市近年來經歷了一輪大躍進式的狂飆，特別是２０１０年一二線城市限購之后，大量開發企業涌入三四線城市，直接刺激房地產業單兵突進，并推動土地的大量釋放，商品房的海量上市。
據中國指數研究院統計數據顯示，２００９年以來，我國部分三四線城市住宅市場供應規模大幅增長，營口、南通、煙臺、佛山等地的土地供應總量位居全國前列，待開發量在３０００萬－８０００萬平方米之間。僅從２０１１年到２０１２年１１月末，營口住宅用地成交面積就接近１２００萬平方米，幾乎是北京同期成交面積的２倍。
土地放量后，開發商為了加速回籠資金而大量推盤，打破了樓市供求平衡。西部某個中等規模城市，市區超千萬平方米的大盤就有三個。記者采訪的部分東部縣城，幾乎每個縣城都有大片新建住宅區閑置。有的縣地處山區，縣城人口僅有幾萬，但樓盤開發量甚至超百萬平方米，足以容納縣城所有人口。
房價快速上漲是造成三四線樓市遇冷的另一個因素。記者采訪的多個縣城，房價與幾年前相比幾乎翻番，讓一些人望房興嘆。
克而瑞研究中心近期發布的《２０１３年中國城市房地產發展風險排行榜》顯示，一線城市供求比僅為０．６４，而三四線城市，例如甘肅武威供求比則高達８．０６，山西大同供求比達到５．７，延安為４．３４，均存在嚴重供過于求的現象。十堰、無錫、營口、酒泉等三線城市不乏無人問津而遭空置的樓盤。
曾是三四線房地產標桿的溫州和鄂爾多斯，房價急漲之后迎來暴跌。溫州房價自２０１１年９月開始，已連續３０個月出現同比下降，一些高端項目價格“腰斬”。鄂爾多斯市康巴什新區部分項目崩盤，從每平方米近兩萬元降至１萬元以內，有些項目工地不僅遭遇停工，還面臨著農民工討要工資的窘境。
物極必反，短期大量開發導致部分三四線城市供求關系惡化，大型開發企業紛紛“逃離”三四線城市。中原地產研究中心監測數據顯示，去年前三季度十大標桿房企雖然購地金額創出新高，但新增購地城市三四線城市占比為０。而眾多中小開發商則深度套牢，不知何時能度過寒冬。
破解三四線樓市困局需多管齊下
“個別三四線樓市暴露的危機再次警示我們，賣地吃飯式的發展已經走到了盡頭。”江蘇省社科院助理研究員王樹華介紹，國家發改委課題組近期對１２個省區的調查顯示，１４４個地級城市竟然要建２００余個新城新區。１６１個縣級城市中，提出新城新區建設的有６７個，占４１．６％。
“片面透支財力建新城新區醞釀巨大風險。”王樹華認為，城鎮化是國家提出的戰略，但落實過程中一定要按經濟規律來辦。對于三四線城市的政府來說，一定是產業發展在先，就業與收入增長優先。只要夯實了產業基礎，房地產自然會跟進。
中原地產的張大偉表示，不是所有三四線樓市都存在泡沫，價格波動也未必造成樓市崩盤。但是越來越多的三四線城市房屋庫存不斷走高，樓市面臨的風險加大，必須引起足夠重視。
江蘇省政府參事室主任宋林飛表示，一些三四線城市前幾年因房地產快速發展，經濟增長和財政收入對于房地產的依賴過重，而且前期土地出讓越多，地方配套支出也就越大，欠賬也越多，對土地財政依賴也越深。
當前一二線樓市與三四線樓市分化趨勢明顯，不同城市間樓市發展階段千差萬別，一刀切式的調控不合時宜。如何調動好、保護好市場積極因素是當務之急。
中國房地產行業協會副會長胡志剛表示，三四線樓市如果處理得好，能夠走出低谷。中央對發展新型城鎮化已經進行了部署，只有端正發展方向，完善公共服務配套，提升城市功能才能抓住機遇。
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