■香港樓市調整沖擊波(上)

　　近日，“以長江實業和新鴻基為代表的部分香港大型地產商開始大幅降價”的消息引發關注。實際上，不僅僅是樓市成交慘淡，熱門地段流標、入市新盤降價搶客等一連串負面消息也不斷沖擊香港樓市。
　　當地輿論稱，這是特區政府一年多以前連續推出“辣招”打壓樓市造成的。但更重要的原因是，美聯儲退市已造成資金從新興國家大規模流出，低利率資金堆積出來的“炒樓”熱潮自然減退。
　　目前，悲觀氣氛正籠罩香港樓市。有機構分析，香港樓市調整周期展開，今年樓價或下調一成。

趙乃育/繪

　　慘淡　內地客香港虧錢賣樓

　　近期有關內地客虧錢賣樓的消息接連不斷，最新爆出的一宗是一名內地韓姓業主賣樓虧了600萬港元。
　　這位內地客持有的是位于山頂加列山道的300平米“大宅”，業主2011年購進的時候花了1.28億港元。有知情的代理透露，這名內地客購入物業后本來打算短線炒賣，中間也曾經試圖出租，但一直沒找到下家，于是便將房子叫價下調求售，最后以1.3億港元售出。以購入價計算，這次轉售賬面雖然微賺200萬港元，但連同印花稅及傭金等，估計該名內地客要虧損約600萬港元。
　　山頂豪宅屬富人區，而富人又一向不差錢，故而山頂豪宅價格從來是只高不低。這讓港人感嘆，更催生警惕：香港樓市正走在下坡路上？　
　　內地客虧錢賣樓并非這一例。盤點一下近期的實例：
　　大角，有一處實用面積1061平方英尺(約合90平米)的住宅，原本由一名內地客以2265萬港元購入，近日以2200萬港元易手，賬面損失65萬港元，若加上厘印費(96萬港元)及代理傭金等雜項支出，實質損失逾180萬港元。
　　大潭陽明山莊，一名近年買入多個物業的內地鄭姓客人，在2012年斥資1900萬港元購入的物業，近日以1795萬港元售出，賬面虧損約105萬港元，而由于交易須付5%額外印花稅，即近90萬港元，假如全數由賣方承擔，再連同印花稅及傭金等費用，他實際上虧了約270萬港元。　
　　內地客為何頻頻爆出虧錢賣樓？直接因素，多數意見認為與內地“錢荒”有關，在香港買樓的內地投資者多是生意人，受銀行收緊信貸、資金周轉困難影響，一些內地投資者急于出售物業回籠資金，只好虧錢賣樓。但“蝕本”出手，也反映了香港樓市近期需求不旺的“慘淡”景象。
　　很多人都在問：這種凄涼僅僅是短期現象，還是意味著一個調整周期的到來？全球資金大環境影響下的香港樓市，會否因一系列負面因素疊加而出現多米諾骨牌效應？

　　難免　香港“炒樓”熱潮必然減退

　　農歷新年過后，傳來的不僅僅是樓市成交慘淡這一樁壞消息，熱門地段流標、入市新盤大幅降價搶客等一連串負面消息也不斷沖擊樓市。
　　最新消息是，屯門兩幅住宅地截標以每平方英尺2000余港元的低價售出，創下該區塊十幾年以來的最低價。至于新樓盤“劈價搶客”，以元朗一樓盤為例，去年3月底首度開盤，當時平均實用平方英尺價1.71萬港元，而最近一期報價則是約9200港元，價格調整幅度可謂驚人。
　　有輿論稱，這是特區政府一年多以前連續推出“辣招”打壓樓市造成的。去年下半年起，由于特區政府推出針對內地炒樓的“雙辣招”(非本地人、短期炒賣者加征印花稅)，內地客參與較多的“豪宅”市場便開始疲軟。據差餉物業估價署早前公布，去年全港樓價升約7.7%，升幅為5年來新低，實用面積1722平方英尺(約150平米)以上大戶型，樓價更是5年來首次出現跌幅，全年下跌2%。
　　更有機構數據稱一手房需求應聲銳降，以非本地個人及非本地公司名義購買物業的個案，去年第三季度減少至平均每月89宗，占總成交2.2%，遠低于2012年1月至10月期間，平均每月約360余宗，占總成交逾4.5%的水平。
　　“辣招”之外，全球金融大環境更為人所關注。香港作為對全球資金動向最敏感的開放式經濟體，國際金融一有風吹草動，樓市便搖晃不已。美聯儲退市已造成資金從新興國家大規模流出，原為低利率資金堆積出來的“炒樓”熱潮自然會減退，這是香港樓市疲軟的根本。　
　　香港金管局總裁陳德霖早前預告，金融海嘯后流入的1000億美元將會撤走，屆時會對資金流動性及利率造成壓力。
　　香港金管局及中原研究部的資料顯示，自2008年美聯儲推出首輪量寬后，熱錢流入將香港銀行體系資金一度推高至3180億港元，令按揭息率由3.5厘水平回落至2厘多的低位，現時銀行體系資金約1639億元，資金轉勢流走后，市場預計按揭利率將從低位回升至逾3厘水平。
　　中國內地對香港的影響也越來越大。從香港的角度看，一方面，內地經濟保持穩定增長，內地金融系統穩健、不易受國際沖擊，對香港起著重要的支撐作用；另一方面，內地收緊銀根、整頓“影子銀行”、打擊腐敗，又客觀上影響了對香港樓市的需求。內地整頓金融秩序對全球金融的影響也不容小覷，一國際金融機構高管就直言，中國為影子銀行“收水”，比美聯儲退市更值得新興市場憂慮。

　　下調　香港樓價今年或降一成

　　悲觀的氣氛正籠罩香港樓市。農歷新年期間，一二手房成交大幅下挫，說明投資者對現階段入市買樓變得猶豫，大部分都轉持觀望態度。
　　一機構民調顯示，市民預期短期樓價下跌所占比例為70.9%；而認為樓價短期上升所占比例為12.1%，屬偏低水平。
　　在香港，一枝獨秀的地產行業也可視作經濟之母，樓市一旺百旺，一衰百衰。從樓市周期看，回歸以來香港曾經歷過1997年(亞洲金融危機)、2003年(非典危機)及2008年(美國次貸危機)的樓市大調整，自2008年12月香港私人住宅價格跌入谷底后，反彈至今累計升幅已達134%。目前樓價升幅換算成年率高達18.5%，是GDP增幅的5到6倍，也是物價增幅的3到4倍。無論從基本面還是從外圍大環境看，香港樓市都顯現出正在步入調整期。美聯儲的加息預期就是調整的信號。　
　　香港財金官員已不只一次警告，香港利率有可能比美國更早進入加息周期。一方面，在新興市場熱錢流走的陰影之下，未來加息的可能性驟增；另一方面，受持有成本增加的影響，地產商會加快售樓，未來香港樓市新盤供應將會逐步增加。不少業內人士據此分析，香港樓市有可能要調整兩成或以上才見底，調整期至少需要2年。
　　不過，也有樂觀者認為，目前香港經濟基調良好，失業率仍維持約3.3%水平，業主持貨能力較強，低息環境下，大部分不需急于“劈價”套現，預計今年住宅樓價有望上升。　
　　還有業內人士把樓市保持暢旺的希望寄托在內地客身上。世邦魏理仕發布《中國資本進軍海外房地產投資報告》，預計今年中國個人投資者將有1.1萬億元投向海外房地產市場。有分析師算賬，由于人民幣持續升值，目前內地客入市港樓等于打了7.8折。
　　萊坊董事及大中華研究及咨詢部主管林浩文表示，短期內“限購令”不會有所放寬，港人在內地購房的限制依然持續，加上內地稅制復雜，投資內地樓市未必有多大賺頭，簡單而言5年要升值3成以上才“有錢賺”。他又表示，限購令內地資金南下，預料投資者將重返香港新盤市場，今年內地買家比例將由現時的5%增至10%。
　　總之，多數觀點認為，香港樓市將進入調整期，但由于全球發展尚算穩定，調整將是溫和的。有機構預測，新盤減價沖擊二手房，預期今年二手樓價下跌10%。如果其他地產商跟隨減價賣樓的話，新盤定價有可能會“一浪低于一浪”，而急于套現的二手房業主惟有減價爭奪客源，假如一手房及二手房的價格齊跌，香港樓市就可能真走到轉折點了。