２０１４年年初，北京房地產(chǎn)市場并未像往年一樣迎來“開門紅”，成交萎縮、價格平穩(wěn)成為歲末年初北京樓市的主要特征。分析人士指出，新房供應(yīng)有限、信貸依然緊張以及自主型商品住房預(yù)期的影響是導(dǎo)致樓市冷清的直接因素。２０１４年，北京樓市呈現(xiàn)“長效機(jī)制”逐步建立與“行政干預(yù)”制約并存的局面。

    樓市開局成交萎縮
    ２０１４年伊始，北京市多個區(qū)域的地產(chǎn)中介門店的業(yè)務(wù)量都比前幾月出現(xiàn)了不同程度的下滑。“今年年初的市場格外冷清。”在豐臺區(qū)公益西橋附近一家知名地產(chǎn)中介工作近三年的經(jīng)紀(jì)人楊先生對記者說，“個別同事甚至提前返鄉(xiāng)過年了。”
    不僅地產(chǎn)中介生意冷清，年初樓市成交“入冬”也成為多個市場研究機(jī)構(gòu)的共識。中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，２０１４年１月１日至７日，北京新建住宅和二手房住宅成交均處于低位，其中二手房成交１５６９套，新建住宅成交１８２８套。合計(jì)３３９７套的成交量，無論是環(huán)比２０１３年１２月首周，還是同比２０１３年１月首周，降幅均在三成左右。
    “２０１４年樓市成交市場并未像以往一樣出現(xiàn)‘開門紅’，二手房市場成交量萎縮更為明顯。”鏈家地產(chǎn)市場研究部分析師張旭表示。
    成交量有限導(dǎo)致價格上漲乏力。鏈家地產(chǎn)市場研究部的數(shù)據(jù)顯示，新年第一周，二手房成交均價穩(wěn)定在每平方米２．９萬元左右，新建商品住宅成交均價維持在每平方米２．７萬元左右。
    除了受季節(jié)因素的影響，購房者觀望程度依然較高也是導(dǎo)致“量跌價穩(wěn)”的主要因素。鏈家地產(chǎn)市場研究部的數(shù)據(jù)顯示，新年第一周，業(yè)主調(diào)價案例中下調(diào)的占比為６８．４％，業(yè)主對短期價格走勢的預(yù)期也不太樂觀。
    “自住型商品住房入市的預(yù)期讓我們這些‘剛需’群體放慢了購房的步伐。”半年來一直在看房的張女士對記者說，“除此之外，信貸依然偏緊，新房供應(yīng)有限等多重客觀因素也導(dǎo)致現(xiàn)在的買房時機(jī)不是很成熟。”

    供應(yīng)有限信貸仍緊
    記者走訪北京市多家商業(yè)銀行了解到，與往年年初不同，２０１４年１月份的信貸依然維持比較緊張的狀況。中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉表示，房貸難度加大，貸款的優(yōu)惠折扣減少，導(dǎo)致購房者入市難度增加，直接導(dǎo)致市場成交量下調(diào)。
    新建商品住宅供應(yīng)有限也影響了成交量。根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部的數(shù)據(jù)，２０１４年１月第一周，北京市新建商品住宅項(xiàng)目供應(yīng)為“零”。“由于２０１３年房企銷售業(yè)績較好，去年年末以來，房企入市意愿明顯降低，不排除有房企出現(xiàn)惜售心態(tài)，同時對于新一年的政府限價政策產(chǎn)生觀望。”張旭說。
    分析人士指出，２０１３年以來，由于主管部門預(yù)售價格監(jiān)管嚴(yán)厲，多個定價過高的項(xiàng)目被暫緩入市。數(shù)據(jù)顯示，２０１４年１月６日，北京可售商品房住宅庫存僅有５７５３９套，再次運(yùn)行在６萬套以下，這也是２０１３年年底連續(xù)２個月庫存出現(xiàn)回升后的再次下調(diào)。Ｘ　　北京市國土局有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，２０１４年將繼續(xù)加大住宅用地供應(yīng)，同時進(jìn)一步優(yōu)化供應(yīng)結(jié)構(gòu)，擬安排住宅用地供應(yīng)總量中的４０％用于保障性安居工程建設(shè)，６０％用于商品房建設(shè)，商品房用地中將有５０％用于建設(shè)自住型商品住房。
    專家表示，隨著自住型商品住房推地規(guī)模的增長，將有望改變新房市場供需失衡的局面，也對引導(dǎo)區(qū)域價格預(yù)期產(chǎn)生積極影響。

    市場將比２０１３年更加平穩(wěn)
    “除了信貸、供應(yīng)等直接影響市場的諸多因素外，未來的調(diào)控方向更側(cè)重市場化的政策基調(diào)，將對樓市健康運(yùn)行起到積極的作用。”張旭表示，如果２０１４年政策穩(wěn)定，需求得到持續(xù)釋放，北京全年成交量有望維持在１５萬－１７萬套之間。
    不少專家指出，隨著房地產(chǎn)稅立法以及不動產(chǎn)登記工作的啟動，將會對存量房產(chǎn)生擠出效應(yīng)。此外，黨的十八屆三中全會提出“建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場”。這對于樓市中長期走勢而言，可謂多重“利空”因素齊聚。２０１４年房地產(chǎn)市場將比２０１３年更加平穩(wěn)。
    住建部政策研究中心主任秦虹日前接受媒體采訪時表示，２０１３年商品房銷售增長速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過預(yù)期，２０１４年再創(chuàng)新高的難度很大。建立房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的長效機(jī)制應(yīng)該是一套穩(wěn)定預(yù)期的政策組合，核心是建立穩(wěn)定的、多層次的住房供應(yīng)體系。長期堅(jiān)持，就可以穩(wěn)定預(yù)期，預(yù)期穩(wěn)定了市場就會更顯規(guī)律性。
    隨著樓市調(diào)控長效機(jī)制的逐步建立，市場化因素將對樓市起決定作用。專家指出，由于北京樓市的特殊性，新出臺行政性的調(diào)控措施以及現(xiàn)有政策的細(xì)化和加強(qiáng)可能性依然存在。