近日，中國房產(chǎn)信息集團(tuán)(CRIC)研究中心數(shù)據(jù)顯示，根據(jù)對(duì)全國21個(gè)城市66家銀行調(diào)研結(jié)果，三成非國有銀行停止了個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)，二套房停貸比例略高于首套房;從首套房來看，僅剩2成城市還存在貸款利率優(yōu)惠，而廣州、佛山和惠州首套房貸利率甚至在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮了10%。
業(yè)內(nèi)人士分析，帶動(dòng)2013年這一波行情中最主力的需求恰恰是房貸敏感度最高的剛需，一旦銀行的貸款發(fā)放收縮，他們的購買力將大打折扣，剛需很容易被誤傷。盡管如此，出于對(duì)市場看漲的情緒疊加以及政策的不明朗，大量置業(yè)人群仍不斷刷新著成交數(shù)量，年底樓市已現(xiàn)翹尾。
二次“錢荒”來襲
繼6月份銀行收緊錢袋后，各地不斷跟進(jìn)，買房之路更顯艱難。到了9月份，銀行紛紛通過收緊利率折扣和延長放款期限的方式收緊了個(gè)人住房按揭貸款，而到了年底，在流動(dòng)性沒有根本好轉(zhuǎn)和銀行年度貸款額度普遍用盡的雙重壓力下，個(gè)人按揭貸款變得愈發(fā)困難。
日前，中國房產(chǎn)信息集團(tuán)(CRIC)研究中心根據(jù)對(duì)全國21個(gè)城市66家銀行調(diào)研結(jié)果顯示，三成非國有銀行停止了個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)，二套房停貸比例略高于首套房;從首套房來看，僅剩2成城市還存在貸款利率優(yōu)惠，而廣州、佛山和惠州首套房貸利率甚至在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮了10%。
CRIC研究中心所調(diào)研的66家銀行中，2013年年末較2013年上半年有65%的國有銀行首套房貸款利率有不同程度的收緊，而4%的國有銀行基本停止了個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)，其余30%的國有銀行貸款利率與年初持平。商業(yè)銀行在首套房貸款上收緊的力度最大，35%的商業(yè)銀行停止了個(gè)人住房貸款，有50%的商業(yè)銀行不同程度的調(diào)高了貸款利率，僅15%的商業(yè)銀行仍維持今年上半年的水平，但這些商業(yè)銀行普遍對(duì)貸款人的資信情況要求更為嚴(yán)格，甚至有銀行要求貸款人在銀行必須辦理某些特定業(yè)務(wù)。
中國房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長陳國強(qiáng)認(rèn)為，銀行一般在上半年集中投放貸款，到年末時(shí)，貸款額度已經(jīng)捉襟見肘。到了11月、12月,許多銀行對(duì)于房貸業(yè)務(wù)已經(jīng)“有心無力”。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，銀行的信貸額度一般都是“年初松、年底緊”。今年以來，房地產(chǎn)持續(xù)回暖，相關(guān)貸款也快速增加。許多中小銀行上半年放貸過猛，導(dǎo)致下半年對(duì)于房貸已經(jīng)“無款可放”。
增大購房成本或誤傷剛需
銀行出現(xiàn)“錢荒”的因素有很多，但對(duì)購房者造成的影響卻是可以預(yù)見的。一項(xiàng)數(shù)據(jù)表明，在首次置業(yè)人群中，使用貸款的人數(shù)比例在70%左右。停貸或提升首套房貸款利率無疑都在增加購房成本。
據(jù)了解，目前首套房貸利率仍有優(yōu)惠的城市主要集中在北京以及長三角區(qū)域，85折已經(jīng)全線消失，最低折扣多在9折左右。
專家認(rèn)為，首套房貸款利率優(yōu)惠的取消很大程度上削弱了剛性需求的購買力，剛需客戶本身對(duì)價(jià)格極其敏感，如果這一利率標(biāo)準(zhǔn)持續(xù)至明年，將會(huì)提升剛需門檻，從而使明年剛需市場面臨嚴(yán)峻的考驗(yàn)。
中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉稱，今年特別是首套房的利率折扣是減少比較多一些，貸款時(shí)間在拉上，所以對(duì)樓市11、12月份是有了一些影響，但是房價(jià)上漲還是比較明顯的，在這種情況下成交還是比較熱，信貸的影響還沒有到影響市場整個(gè)變化的力度上。
基于此，相關(guān)專家表示，應(yīng)繼續(xù)貫徹落實(shí)好差別化住房信貸政策，積極滿足居民家庭首套自住購房的合理信貸需求。
年底市場收官成交可期
年關(guān)將至，不少開發(fā)商銷售目標(biāo)已達(dá)成，出現(xiàn)供應(yīng)偏低的情況，但市場成交依然火爆。亞豪機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，12月前20天，北京樓市商品住宅共實(shí)現(xiàn)成交7353套，同比上月增長了71.4%。亞豪方面分析認(rèn)為，12月成交出現(xiàn)翹尾，很大程度上是因?yàn)楸驹路吭垂⿷?yīng)的階段性爆發(fā)，創(chuàng)造了今年以來的月度新高。
前11個(gè)月，上海全市商品住宅成交量達(dá)到了1184萬平方米，同比增長44.76%，已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了2012年全年939萬平方米的成交量。而1184萬平方米的成交量，也是自2010年以來同期成交量的最高值。從目前的形勢(shì)來看，上海的剛需市場成交同樣可期。
市場總體成交量的不斷攀升，無疑給開發(fā)商帶來充裕的現(xiàn)金流和擴(kuò)張動(dòng)力，年底的土地市場也格外受關(guān)注。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1~11月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積34773萬平方米，同比增長9.9%，而1~10月份則為下降3.6%;土地成交價(jià)款8669億元，增長31.5%，增速比1~10月份提高19.8個(gè)百分點(diǎn)。
從目前的數(shù)據(jù)來看，今年的樓市在一系列調(diào)控中出現(xiàn)了不同于去年年末的行情，尤其是進(jìn)入12月之后，多個(gè)城市發(fā)布了新的樓市調(diào)控政策，在土地市場中，臨近年末成交價(jià)款卻猛增三成，似乎都預(yù)兆了明年房地產(chǎn)市場的火熱開局。