在我國老齡化加劇和房地產熱的雙重作用下，養老地產正受到市場熱捧，不僅在東部，中西部一些地區也紛紛上馬養老地產，且一些項目高端化、地產化傾向明顯。
近年來房開商、保險機構、地產基金、私募股權機構等紛紛搶灘養老地產，一線城市尤其受到地產和保險大鱷關注，萬科、保利、泰康人壽等紛紛在一線城市布局項目，市場大鱷的“養老”熱情持續升溫。
今年３月民政部副部長竇玉沛回答記者提問時表示，到２０１５年，我國養老床位要達到每千名老人３０張，城市社區為老服務覆蓋率要達到１００％，農村達到５０％。
從市場需求和國家發展規劃來看，養老地產有著巨大的發展空間，不僅吸引眾多社會資金進入，大量財政補貼也流向各類養老項目。山東省在２０１２年１２月制定出臺《關于加快社會養老服務體系建設的意見》，文件要求，一方面保障土地供應；另一方面加大政府投入，各級留成使用的福利彩票公益金用于社會養老服務體系建設的比例不得低于５０％；其次，鼓勵多元投資，省級財政按照核定床位分別給予每張床位４５００元、５５００元、６５００元的一次性建設補助，對符合條件的改造用房和租用期５年以上租賃用房分別給予每張床位２０００元、２５００元、３０００元的一次性改造補助，對符合條件的民辦非營利性和公建民營養老服務機構連續３年給予運營補助。而且，可以享受稅費減免政策。
今年８月２２日，桐鄉官方微博稱，平安養生養老園和烏鎮國際健康生態產業園雅達國際醫療公園２個項目獲得２０１３年省服務業發展引導財政專項資金補助（貼息），資金總額達２７０萬元，為全省各縣（市、區）最高。其中，平安養生養老園就是中國平安集團的養老地產項目。
記者日前在上海一場養老產業展會上看到，對政府養老產業規劃最感興趣的，幾乎都是房地產開發商。北京一家地產公司表示，其養老地產項目已醞釀三年，社區以休閑養生為核心，包含居住、娛樂、休閑、醫護甚至投資理財等大都市老年人最需要的服務。
龐大的市場前景不僅吸引了國內市場的關注，國際不少養老經驗豐富的投資主體開始進入我國，布局養老地產領域。美國、英國、澳大利亞等地的一些養老機構看好中國的“銀發產業”，推出一系列融合住宅與服務的高端養老社區項目。不久前，復星集團和美國運營養老社區產業經驗豐富的峰堡投資集團攜手推出的“星堡中環養老社區”在上海寶山開業，社區建有書畫藝術室、茶吧、中西醫結合診所等，還提供代配藥、居家護理和康復護理服務。
記者采訪了解到，大多數養老地產項目定位高端、進入門檻高。如泰康人壽日前向市場推出了國內首個保險產品（樂享新生活）與養老社區（泰康之家）相結合的綜合養老計劃。其中“樂享新生活”繳費起點為２００萬元，分為一年期躉繳和十年期期繳。此外，還有一些養老地產項目采取會員制，要求繳納數十萬元才能成為公司會員，而且房子沒有產權，無法繼承和轉讓。
除北京、上海、廣州等一線城市外，養老地產還向中西部地區挺進。在貴陽，白云區政府近日與貴州神奇投資有限公司簽約，計劃打造全國一流的老年健康養生中心，預計建筑面積超過８００萬平米，總投資不低于１６０億元。
地處廣西西北部的巴馬瑤族自治縣有“世界長壽之鄉”之稱，近年來養老地產發展迅速，在其帶動下，縣城房價從幾年前的每平米１８００元上漲至如今的每平方米４０００元左右。目前有兩家公司正在開發高端養老地產酒店式公寓，其中一個項目總規劃面積３３００畝。
廣東省房地產協會會長蔡穗聲認為，國內的養老地產還處于起步階段，但是存在高端化傾向。“房開商在住宅、商業地產的開發建設上經驗充足，但對養老項目的營運還缺乏了解。不少企業有進軍養老地產市場的意向，但對如何運作、如何盈利還沒有找準方向。”
一些業內人士認為，高端化不僅收益不確定性大，看上去很美，可一旦進入，就會發現問題不少。由于其項目性質、投資手段、運作模式、盈利方法等比普通的商業地產復雜，且在醫療、餐飲、商超、娛樂等多個行業投入大，因此不少項目面臨著成本回收的重壓。此外，高端化還可能會造成養老地產市場粗放、無序增長，而粗放增長將會帶來盈利模式、運營模式、重復建設等諸多方面的困局。
養老地產高端化直接造成這一領域“兩極分化”現象的出現。高端養老社區確能提供一流設施和服務，但價格高昂，只有少數人能夠承受；中低端養老社區利潤微薄，定價難，市場接受度低，當前民營養老院乏人問津的困境，可能在這類養老社區中重現。巴馬縣長壽研究所所長陳進超說，酒店式公寓等高端化養老地產項目過多占據養老資源，尤其是相對較好的優質資源大量流向高收入人群，某種程度上講，是窮人在補貼富人，長遠而言也不利于養老事業的發展。