10月份房價上漲初顯疲態 三四線城市樓市供應過量?

　　“我國西部形成了一個樓市風險的集中圈”

　　文章導讀： 房地產業界比較認可的分法是，北上廣深等是一線房地產市場;除此之外的省會城市和副省級計劃單列市是二線房地產市場;其他地級市及以下城市是三四線房地產市場。

　　國家統計局11月18日公布信息顯示，70個大中城市中，10月份新建商品住宅環比價格下降的城市有2個，持平的城市有3個，上漲的城市有65個。

　　雖然70個城市的環比平均漲幅只收窄了0.2個百分點，但依然引起了各方的關注。此前關于三四線城市樓市即將崩潰的爭論，再次變得熱烈起來。

　　三四線城市拖了全國樓市的“后腿”

　　10月份全國房價環比漲幅有所收窄，與三四線城市的房地產市場漲幅趨緩有一定關聯。

　　房地產業界比較認可的分法是，北上廣深等是一線房地產市場;除此之外的省會城市和副省級計劃單列市是二線房地產市場;其他地級市及以下城市是三四線房地產市場。

　　國家統計局上述數據顯示，10月份，三四線城市樓市的變化初步表現出下行趨勢。從環比來看，10月份有5個城市房價停止了上漲的步伐，分別是溫州(下降0.1%)、秦皇島(下降0.1%)，南充、牡丹江、鄭州與上月持平。5個停止上漲的城市中，溫州、秦皇島、南充、牡丹江都是三四線城市。

　　國家統計局城市司高級統計師劉建偉表示，初步測算，70個大中城市新建商品住宅價格環比平均漲幅為0.7%，比9月份的環比平均漲幅收窄0.2個百分點，原因之一就是10月份二三線城市的環比漲幅比9月份有不同程度的收窄。

　　而房價同比數據的變化進一步表明，三四線城市的房價漲幅收窄勢頭拖了整體樓市的“后腿”。劉建偉指出，70個大中城市中同比價格上漲較多的，仍主要集中在一線城市和少數二三線城市，大部分城市房價同比漲幅總體平穩。數據顯示，如10月份北京新建商品住宅價格同比上漲21.2%;而三四線城市安慶同比上漲5.5%，大理上漲4.9%。

　　溫州房價則自2011年9月開始，已連續26個月出現了同比下降，3年來房價下跌近20%。記者走訪了解到，2010年溫州誕生的單價高達3.7萬元/平方米的地王，一直面臨著貶值、賣不動的風險，其一期開盤價格只有保本價45000多元/平方米，離7萬元/平方米的預期目標相差甚遠。

　　一位地產從業人士告訴記者，另一個三四線城市鄂爾多斯(不在國家統計局統計之列)，近年來部分項目的房價出現了崩盤，從每平方米近兩萬元降至1萬元以內，多家開發商在鄂爾多斯被深度套牢，有些項目工地不僅遭遇了停工，還面臨著農民工討要工資的窘境，可以說，溫州、鄂爾多斯已經開始了樓市泡沫破滅的過程。

　　有人認為，四五年內，溫州與鄂爾多斯房地產市場很難復蘇。

　　泡沫未破但拐點初現

　　當然，大部分三四線城市的房價依然在上漲。

　　國家統計局數據顯示，包頭市10月份新建商品住宅價格環比上漲0.8%，同比上漲8.4%;丹東市10月份新建商品住宅價格環比上漲0.8%，同比上漲8.5%;除溫州外， 69個大中城市新建商品住宅價格同比上漲已超過了半年時間。

　　即便是10月份新建商品住宅價格環比下降的秦皇島市，房價也同比上漲了7.6%，記者走訪了解到，位于該市海港區的世紀港灣項目價格已高達23000元/平方米，是秦皇島市均價7000多元/平方米的2倍以上。

　　不在國家統計局統計之列的三四線城市房價同樣漲勢迅猛，房價高企。以福建省福鼎市為例，雖然只是個縣級市，但記者了解到，不少項目價格已經達1萬元/平方米左右，如福鼎新天地廣場價格已超過10000元/平方米。另外，湖北省隨州市的部分樓盤，如碧桂園等項目價格接近5000元/平方米。

　　但是，有地產分析人士向《中國經濟周刊》表示，三四線城市的房地產市場雖然保持著一定的交易量和高房價，但是拐點已經初步顯示出來了，那就是房價再沒有迅速上漲的空間了，僅從房價收入比來看，很多三四線城市的房價收入比超過了國際通行水平。

　　以秦皇島為例，2012年該市城鎮居民人均可支配收入為21919元，比上年增長13.1%。這意味著一個三口之家的年均收入只有4萬多元，而買均價7000多元/平方米的80平方米的一套房子，需要14年，即房價收入比高達14，而合理的房價收入比的取值范圍為4~6。

　　上述地產分析人士表示，拐點并不意味著房價泡沫立即破滅，但很顯然，三四線樓市價格上漲的難度，是越來越大了。

　　任志強：樓市行不行，看人氣

　　對于三四線城市而言，雖然其房價可能會繼續高位運行，但無疑風險在不斷增大。

　　克而瑞信息集團研究中心副總經理林波向《中國經濟周刊》表示，大多三四線城市外出務工人員占比較高，城市常住人口普遍低于戶籍人口，新增住房需求相對冷淡。而經濟總量的相對有限，以及中心區域土地供應的較為充裕，更使得三四線城市供應過量的市場現象雪上加霜，因此大多三四線城市房地產市場待售存量一直處于增長之中，今年部分城市供應達到峰值，其供求失衡甚至處于臨界點，整體供求風險較高，主要表現在，“一是交易量將出現大幅萎縮，二是房價有較大的下滑風險。”

　　華遠地產董事長任志強在接受《中國經濟周刊》采訪時對此表示認同，他認為，“只要人口輸出的城市(樓市)就沒有戲，只要人口輸入的城市就沒事，房子總會賣出去。有些城市人口哪怕現在不行，但是只要城市處于上升期，人口也是逐步聚集的。比如常州就是一個非常好的城市，但是據我了解，人口集中度已經開始下降了，過去是呼呼地往那里去，現在都往蘇州或者其他一些城市里去了，我們要看到這點，因為住宅一定是跟人的多少有關的。一個城市(的樓市)是不是會出毛病，就看這個城市對人們是不是具有吸引力，如果具備吸引力，那就還得一直往上漲，反之就有問題。”

　　林波表示，從供求角度來衡量，在經濟發展與財富聚集的雙方面作用下，行政等級較高的城市無疑擁有更強的市場去化能力，其供求風險也往往更低。反之，三四線城市供求風險更大。

　　近期，林波和他的團隊針對國內樓市風險進行了調查研究，發現我國西部地區形成了一個樓市風險的集中圈，“一類是由于過度炒作，泡沫化明顯的城市如鄂爾多斯等，一類是隴南、慶陽、固原等中國最為貧窮、干旱缺水地區;還有，西南地區山地地形制約了人口和經濟集聚，房地產發展亦較為落后，秦巴山區廣元、巴中，云貴山地臨滄、昭通等均存在著一定的風險。”