徽商銀行香港上市在即。房地產(chǎn)巨頭萬科日前斥資4億多美元參與認購徽商銀行H股，一石激起千層浪。目前，地產(chǎn)商僅靠自身業(yè)務(wù)增值，發(fā)展路徑越來越窄，因此，已有多家大型房企在謀求房地產(chǎn)金融化的布局，并以金融為紐帶進行轉(zhuǎn)型，由此獲得更多利潤，萬科也不例外。
不過，有知情人士透露，對于萬科而言，銀行只是一個平臺，布局金融的最終目的是盤活手頭上的以商鋪為主的商業(yè)地產(chǎn)，不過，入股徽商銀行是否能如萬科所愿還有待觀望。
突破 萬科參股徽商銀行謀求轉(zhuǎn)變
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趙乃育 繪 |
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在國際配售期間，徽商銀行獲得了3倍認購，包括萬科、周大福、江蘇匯金及Peaceland等共有6名基石投資者參與，認購金額達45.1億元，約相當于集資額的一半。其中，地產(chǎn)巨頭萬科的出手，讓業(yè)內(nèi)揣測紛紛。
萬科前不久發(fā)布公告稱，預(yù)計公司旗下子公司認購徽商銀行H股股份數(shù)不超過88398.6萬股，金額達4.19億美元，交易完成后萬科將持有徽商銀行近8%的股權(quán)，成為最大單一大股東。
對于首次大手筆投資房地產(chǎn)以外的領(lǐng)域，且首次大規(guī)模認購新股，萬科董秘譚華杰公開表示，“認購徽商銀行的投資規(guī)模不大，但可望發(fā)揮協(xié)同效應(yīng)，幫助公司率先向客戶提供國內(nèi)領(lǐng)先的社區(qū)金融服務(wù)，提升公司在全面居住服務(wù)方面的競爭力。”
直觀來看，萬科借入股徽商銀行鞏固融資渠道便利的優(yōu)勢。與此同時，目前萬科有包括建材供應(yīng)商及承包商在內(nèi)的約8000家合作企業(yè)，其中5000家為中小型企業(yè)，今后，徽商銀行也能夠為這些合作的小企業(yè)提供更為便捷的融資通道，且可降低成本，這客觀上也有利于萬科在與這些企業(yè)談合作時，降低采購方面的資金成本。
此外，有分析人士認為，萬科自身貸款融資并不十分困難，只不過，目前的地產(chǎn)商僅靠自身業(yè)務(wù)增值，發(fā)展路徑越來越窄，接下來萬科很可能將謀求地產(chǎn)業(yè)金融化，并以金融為紐帶進行轉(zhuǎn)型，由此獲得更多利潤。
實際上，萬科管理層早有建立一個金融平臺的打算。萬科集團總裁郁亮曾表示，“中國房產(chǎn)市場已經(jīng)進入‘下半場’，告別暴利時代。當游戲規(guī)則發(fā)生了變化，房地產(chǎn)企業(yè)都必須重新檢視自己存在的方式和策略，萬科將從產(chǎn)品供應(yīng)商轉(zhuǎn)型城市配套服務(wù)商的新定位。”萬科入股商業(yè)銀行，一方面是為其管理的社區(qū)提供金融服務(wù)，另一方面則是通過這一金融平臺向其他產(chǎn)業(yè)延伸，實現(xiàn)與自身可控的金融平臺的良性對接。
對徽商銀行而言，該行的房地產(chǎn)行業(yè)信貸投放政策與大多數(shù)銀行無異，都是以“控風險”、“有保有壓”為主基調(diào)，但在徽商銀行高層看來，萬科作為優(yōu)質(zhì)的地產(chǎn)商，參股后雙方都能借助城鎮(zhèn)化的發(fā)展和中部地區(qū)經(jīng)濟崛起的背景開展業(yè)務(wù)合作。
“目前，房地產(chǎn)行業(yè)投資依然是帶動我國經(jīng)濟增長的重要力量，因此，大多數(shù)銀行的房地產(chǎn)貸款占比都不低，萬科介入后，其合作的上千家企業(yè)都有可能給徽商銀行帶來融資或其他方面的業(yè)務(wù)，徽商銀行能夠在地產(chǎn)供應(yīng)鏈中尋找業(yè)務(wù)擴張的機會。”一位銀行業(yè)分析人士對《經(jīng)濟參考報》記者說。
壓力 倒逼資產(chǎn)證券化盤活商業(yè)地產(chǎn)
目前，房地產(chǎn)金融化已是業(yè)內(nèi)共識。房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)過了五六年高利潤增長之后，隨著價格泡沫的集聚，不少大型房企早已開始在金融領(lǐng)域布局，包括保利、泛海、綠地等在內(nèi)的房企，已先于萬科入股了商業(yè)銀行。
業(yè)內(nèi)普遍認為，房地產(chǎn)行業(yè)的融資正在越來越多地由間接融資向直接融資轉(zhuǎn)變，銀行貸款不再是唯一的主要融資渠道，但銀行仍然是不可或缺的重要金融平臺，房企需要把握時機占領(lǐng)在金融領(lǐng)域布局的窗口和資源。
隨著銀行資產(chǎn)證券化二次試點的臨近，外加啟動房地產(chǎn)信托投資基金呼聲四起，業(yè)內(nèi)猜想，對于萬科而言，從銀行起步，未來不排除在基金、證券等領(lǐng)域都有所滲透。
一位接近萬科的知情人士對《經(jīng)濟參考報》記者透露，在金融布局方面，萬科打算借鑒香港房地產(chǎn)市場的做法，未來試圖撬開房地產(chǎn)信托投資基金這一渠道，推動房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化，以盤活名下以商鋪為主的商業(yè)地產(chǎn)等固定資產(chǎn)。“賣房子只是一錘子買賣，如何將手里買房的客戶資源、供應(yīng)商資源等充分利用，升華品牌和再次掘金，也許是眼下房企巨頭正在思考和實踐的事情。”該人士分析稱。
早在2005年11月，香港房屋委員會分拆出售名下180個商場和停車場成立了領(lǐng)匯房地產(chǎn)投資信托基金，在香港聯(lián)交所主板上市，以19億港元基金單位，籌資200億港元之巨。萬科副總裁毛大慶指出，“香港的領(lǐng)匯模式，將社會服務(wù)、基礎(chǔ)配套、群眾滿意度、生活幸福指數(shù)最終過渡到金融產(chǎn)品，是非常好的啟發(fā)。領(lǐng)匯基金并非涵蓋大體量的房地產(chǎn)綜合體，而是一堆社區(qū)小商鋪，打包這些社區(qū)商業(yè)資產(chǎn)并上市，開創(chuàng)了成功的社區(qū)商業(yè)盈利模式，這是萬科商業(yè)的追求目標，也是萬科目前主推的商業(yè)形態(tài)。”
“萬科的地產(chǎn)項目非常多，而其中商業(yè)儲備用地就高達700萬平方米。并且，這些商業(yè)商鋪大多是萬科自己持有。然而，萬科非常清楚地認識到，單一房地產(chǎn)業(yè)態(tài)發(fā)展黃金期即將過去，如果這些資產(chǎn)最終打包上市，可以形成相當可觀的利潤，而這些也屬于房地產(chǎn)的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。”上述知情人士表示。
挑戰(zhàn) 徽商銀行政府控股地位或難撼動
不過，徽商銀行作為一家城商行，金融牌照并不齊全，未來是否能如愿作為萬科進軍金融領(lǐng)域的“跳板”，業(yè)內(nèi)普遍持觀望態(tài)度。
回顧徽商銀行的“成長史”，2005年，在時任安徽銀監(jiān)局局長楊家才的一手支持下，安徽境內(nèi)6家城市商業(yè)銀行和7家城市信用社整合成為“徽商銀行”，開創(chuàng)了中國城商行和城信社聯(lián)合重組的“徽商模式”。不過，在8年的發(fā)展期間，徽商銀行并沒有淡化地方政府股權(quán)，反而強化了地方政府的控股地位。
公開資料顯示，2006年，徽商銀行國有股占比為48%，到2012年末，這一數(shù)字已上升至62%。在徽商銀行前十大股東名單中，安徽省能源集團有限公司、安徽省信用擔保集團有限公司、安徽國元控股有限責任公司、安徽省高速公路控股集團有限公司四家省屬國企雄踞前四位，分別持有該行9.99%、9.81%、8.42%和6.12%的股權(quán)。
日前，徽商銀行H股發(fā)行價敲定為3.53港元/股，按發(fā)行26.1億股新股計算，徽商銀行H股上市后，目前持股第一的安徽省能源集團的持股比例將被攤薄至7.57%，因此，萬科的持股比例有望超過安徽省能源集團，成為徽商銀行最大股東。不過，有業(yè)內(nèi)分析人士猜測，根據(jù)以往經(jīng)驗，一旦地方政府仍想擁有控股權(quán)，那么，不排除這些排名靠前的大股東會通過簽署一份有關(guān)共同持股的一致行動人協(xié)議，以保證政府控股地位。
業(yè)內(nèi)普遍判斷，中資銀行估值水平處于低位，H股上市后短期內(nèi)恐怕也很難獲得投資者廣泛認可，股價在很長一段時間內(nèi)都不會太高。“徽商銀行的隱患也是地方融資平臺債務(wù)問題。隨著境內(nèi)銀行利潤增速放緩和未來面臨利率市場化的沖擊，銀行利差還將繼續(xù)縮窄，并面臨不良率上升和轉(zhuǎn)型的壓力。”德勤會計師事務(wù)所一位分析人士對《經(jīng)濟參考報》記者表示。
“作為徽商銀行H股的基石投資者，前期基本很難估計其增值空間，但如果基于長遠布局的話，面對徽商銀行長久以來的政府控股背景，萬科能否順利實現(xiàn)自身的金融布局，也很難說。不過，基于徽商銀行政府融資平臺的背景，借城鎮(zhèn)化背景，萬科在前期可能會與徽商銀行開展一些合作。”申銀萬國一位銀行行業(yè)分析師對《經(jīng)濟參考報》記者說。