8日，上海房管局發布《進一步嚴格執行國家房地產市場調控政策相關措施》（以下簡稱“滬七條”）。這意味著，繼“深八條”和“京七條”之后，上海進一步收緊房地產調控也進入實質性實施階段。

    值得注意的是，上海此次調控收緊與之前不同的是，限購限貸雙雙升級，成為首個收緊限購的一線城市。限購方面，外地人口購房門檻再度提高，連續納稅紀錄要求由1年增至2年；限貸方面，二套房首付款比例從不得低于60%提高至不得低于70%及以上。此外，土地供應方面，確保2013年住房用地供應量在過去五年平均供地量基礎上再增加30%。

    對此，業內人士指出，在房價上漲過快的壓力下，一線城市頻頻出臺調控政策穩預期。上海更是從限購、限貸、土地供應等多方面進行調控。但是，仍然難以在短期內使房價走勢轉升為降。

    上海發布“滬七條”

    “從上海本次出臺的政策內容來看，多個措施均在以往的調控中有所體現，但是限購限貸收緊為2011年以來力度最大的一次。”鏈家地產市場研究部張旭認為，一線城市價格上漲是政策頻頻出臺的主要原因。從國家統計據公布的數據看，一線城市今年以來的價格漲幅明顯。9月新建商品住宅價格同比均超過20%，二手住宅價格同比均超過10%。價格上漲明顯的快于其他城市。在價格上漲的過快壓力之下，地方政府被迫出臺新的政策來穩定市場預期。

    CRIC研究中心也認為，本次上海新政的出臺，早在預期之中。“當前房地產調控的主體已經由中央轉向了地方，相比于過去全國一刀切的調控模式而言，未來地方政府的意愿和思路將起到更加重要的作用，而對于北京、上海、深圳等房價水平較高、空房價目標難完成，因此，收緊調控也是板上釘釘。

    的確，上海市房管局指出，近年來，上海堅決貫徹國家各項房地產調控政策措施，調控取得積極成效，2011年、2012年本市新建商品住房價格指數全年漲幅分別為2%和0。但今年以來，住房價格波動較為明顯，近期隨著交易量上升，房價上漲壓力加大。

    因此，上海市決定將進一步按照“以居住為主、以市民消費為主、以普通商品住房為主”的原則，不斷完善房地產市場體系和住房保障體系，有效抑制房地產市場價格過快上漲，并明確進一步嚴格執行國家房地產市場調控政策的相關措施。

    “滬七條”指出，上海將進一步嚴格執行差別化的住房信貸政策。對居民家庭向商業銀行貸款購買第二套住房的，其首付款比例從不得低于60%提高至不得低于70%及以上。

    限購方面也進一步收緊，調整非本市戶籍居民家庭購房繳納稅收或社保費年限，從能提供自購房之日起算的前2年內在本市累計繳納1年以上，調整為能提供自購房之日起算的前3年內在本市累計繳納2年以上。

    用地方面，“滬七條”表示，2013年上海住房用地供應量在不低于過去五年平均供應量的基礎上，再增加30%的供應量，確保住房用地供應1000公頃。并進一步優化土地供應結構，加大中小套型住房用地供應，加強土地市場跟蹤分析和交易預警管理，確保土地市場交易平穩。

    保障住房方面，進一步完善“四位一體”、租售并舉的住房保障體系。對符合條件的廉租住房申請家庭實行“應保盡保”、“愿配盡配”；加快共有產權保障住房申請供應，擴大受益家庭規模；推動公共租賃住房建設籌措和分配供應，盡力滿足保障對象租賃需求；繼續做好征收安置住房搭橋供應，確保舊區改造家庭用房需求。參照物價、收入等因素，研究明年放寬廉租住房和共有產權保障住房準入標準，努力擴大住房保障受益面。

    在收緊限購限貸外，“滬七條”還指出落實各區縣房價調控目標責任制。嚴格商品住房預銷售管理，加強市場監管，查處捂盤惜售、哄抬房價及違反限購政策等擾亂市場秩序的違規行為。切實承擔穩定房價、穩定市場的責任，確保年度目標任務完成。嚴格執行差別化住房稅收政策。做好房地產開發企業土地增值稅預征和清算管理以及存量房交易稅收管理，強化部門間信息共享機制建設，堵塞稅收漏洞。繼續穩步推進個人住房房產稅試點工作。與此同時，還應加強房地產市場監管，使房管、地稅、民政、人保等部門信息聯網、數據交互共享，加強審核等。

    “滬七條”被指短期內難降房價

    CRIC研究中心指出，從本次上海新政對需求的壓制作用來看，二套房貸首付提升將影響到一部分現金儲備相對不足的改善型需求，而外地人納稅年限增加也將一定程度影響外地來滬人口中的首置剛需。

    “但影響效果將很有限。”張旭指出，一方面，今年下半年以來由于銀行資金面的緊張，針對二手房的房貸條件早已提高，在本次新政出臺之前，二套房購買二手房的首付比例就極少有拿6成的機會。另一方面，目前按揭貸款中，二套房占比較低，影響范圍將很有限。

    的確，此前央行發布數據顯示，2013年以來的商業銀行貸款中，二套的比例為23.5%。與此同時，從鏈家地產市場研究部的監測數據看，2013年以來北京二手住宅市場的二套比例為16.8%，考慮一線城市的總價水平都處在較高的水平，預計整體二套比例低于20%。

    土地供應方面，CRIC研究中心指出，按照上海商品住宅市場年銷售規模1000萬平方米的水平來看，維持目前土地供應的增長勢頭將有助于緩解市場供求矛盾。但從住宅市場供求來看，增加土地供應量短期內難以形成有效的住宅供應。

    因此，今年后期房地產走勢，新政將影響部分購房者預期，11、12月市場繼續上行動力將被削弱。另一方面，北、上、深三地接連出臺新政至少給市場傳遞了當前房價上漲已超過政府底限的信息，這將一定程度上影響部分開發企業在定價環節的心態，導致房價增速在年底有所放緩，另外，部分高價項目預計也將在預售證申領環節遭遇阻力。

    但CRIC研究中心認為，由于市場供不應求的大格局依然存在，因此總體上漲的趨勢在年底不會得到即時的改變，增加土地供應的效應也至少要等到明后年才能得到釋放。因此，從市場當前的供求格局出發考慮，該政策導致的購房需求縮減應不足以使市場遭遇由熱轉冷的拐點。