近年來，我國(guó)經(jīng)濟(jì)體量迅速增長(zhǎng)，居民財(cái)富也快速積累。在此背景下，內(nèi)地富裕人群出于投資、移民、教育等目的，在海外購(gòu)房置業(yè)的人數(shù)和投資總量持續(xù)增多，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)也紛紛進(jìn)軍海外，開發(fā)面向國(guó)內(nèi)購(gòu)房者的房地產(chǎn)項(xiàng)目。富裕人群海外購(gòu)房已成為當(dāng)下重要的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)現(xiàn)象，潛在影響值得關(guān)注。
富裕人群海外購(gòu)房增多
隨著全球化的加速，海外購(gòu)房已成為國(guó)內(nèi)富裕人群面前的重要投資選項(xiàng)。
去年本科畢業(yè)的小陳，家境殷實(shí)，其在赴澳大利亞上學(xué)期間由父母出資貸款購(gòu)買了一個(gè)價(jià)值270萬澳元的農(nóng)場(chǎng)。小陳告訴記者，“澳洲農(nóng)場(chǎng)的租金很高，把農(nóng)場(chǎng)租出去，租金比貸款月供還高，只要拿出首付來，基本上就不用再花錢了。”小陳說，“相對(duì)于國(guó)內(nèi)，澳洲空氣、水的質(zhì)量都比較好，即使房子不升值，自己居住也很好。”
部分投資目的地的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)間接說明了中國(guó)人海外購(gòu)房持續(xù)升溫的狀況。
據(jù)美國(guó)房協(xié)統(tǒng)計(jì)，在美國(guó)購(gòu)置私人住宅的海外投資者中中國(guó)個(gè)體投資人所占的比例從2007年的5%上升到2012年的11%，投資總金額約為90.8億美元，成為僅次于加拿大的第二大投資群體；有報(bào)告顯示，在英國(guó)，中國(guó)內(nèi)地和香港買家的交易量占據(jù)了倫敦核心區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)總成交量的7.4%，一手房產(chǎn)市場(chǎng)中占據(jù)了1/4，甚至高于英國(guó)本地買家。
據(jù)香港中原統(tǒng)計(jì)，在香港一手住宅交易市場(chǎng)，2011年三季度內(nèi)地個(gè)人投資額曾一度占到當(dāng)期交易金額的51%，2012年香港全年私人住宅整體成交中來自內(nèi)地的個(gè)人買家占到17%。
多重因素成購(gòu)房動(dòng)因
記者采訪了解到，富裕人群海外購(gòu)房置業(yè)的動(dòng)因來自多個(gè)方面。
首先，追求相對(duì)較好的生活環(huán)境。今年剛在美國(guó)洛杉磯斥資105萬美元買下一套臨海別墅的李先生告訴記者，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度較快，但環(huán)境質(zhì)量、食品安全、水安全等問題也日益突出。購(gòu)買這套房產(chǎn)就是想在美國(guó)有一個(gè)歇腳的地方，享受更干凈的環(huán)境和食品。且相對(duì)于其在國(guó)內(nèi)的住所，美國(guó)西部的氣候確實(shí)要更好一些。
其次，分散風(fēng)險(xiǎn)，尋求資產(chǎn)保值、增值。上海房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭認(rèn)為，中國(guó)的房?jī)r(jià)盡管仍在上漲，但已積聚了較大風(fēng)險(xiǎn)。而美國(guó)的樓市在去年觸底反彈，未來幾年將處于一個(gè)上行區(qū)間。盡管無法判斷國(guó)外的房?jī)r(jià)是否會(huì)比國(guó)內(nèi)上漲更快，但海外購(gòu)房者一般已在國(guó)內(nèi)投資了較多房產(chǎn)，在海外購(gòu)房置業(yè)也是為了分散投資，不把雞蛋都放在一個(gè)籃子里。一位工商界人士則表示，一些富裕人群對(duì)國(guó)內(nèi)的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)并不樂觀，因此把海外購(gòu)房作為分散風(fēng)險(xiǎn)的一個(gè)出口。
第三，出于子女教育等方面的考慮。小陳說，其所購(gòu)農(nóng)場(chǎng)距離大學(xué)只有半個(gè)小時(shí)的車程，父母為其在澳洲購(gòu)買農(nóng)場(chǎng)，一個(gè)重要初衷就是方便其上學(xué)。其大學(xué)同班同學(xué)在悉尼黃金地段購(gòu)買了一套公寓，同樣有方便上學(xué)的考慮。小陳告訴記者，“許多人家里很有錢，子女出國(guó)留學(xué)，在大學(xué)附近買套房子對(duì)他們來說并不困難。”
海外置業(yè)經(jīng)濟(jì)影響值得關(guān)注
國(guó)際知名房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)世邦魏理仕認(rèn)為，根據(jù)目前富裕人群的資產(chǎn)規(guī)模、投資偏好及傾向估算，其可投資資產(chǎn)的約5%或?qū)⑼断蚝Ｍ夥康禺a(chǎn)市場(chǎng)，大約會(huì)有1.1萬億人民幣。富裕人群海外購(gòu)房的興起，將產(chǎn)生一系列的經(jīng)濟(jì)影響。
最直接的表現(xiàn)是，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)紛紛走出國(guó)門，開發(fā)面對(duì)國(guó)內(nèi)購(gòu)房者的房地產(chǎn)項(xiàng)目。2012年9月，鑫苑置業(yè)斥資5420萬美元，買下紐約市布魯克林威廉堡城區(qū)一地塊，并計(jì)劃拿出1.50億美元開發(fā)。萬科創(chuàng)始人王石也表示，不少萬科客戶將移民海外，其中30%是選擇北美為目的地，因此萬科會(huì)跟隨這些客戶進(jìn)軍北美。
另外，南開大學(xué)金融與法律研究中心主任、天津房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)徐保滿認(rèn)為，身邊一些人在國(guó)外投資房地產(chǎn)，但一般并不透漏具體投資額度和投資地點(diǎn)。不排除一些商人、官員通過海外置業(yè)來轉(zhuǎn)移國(guó)內(nèi)資產(chǎn)，以備不時(shí)之需。
楊紅旭認(rèn)為，我國(guó)對(duì)資金流出的管制較為嚴(yán)格。目前富裕人群海外投資房地產(chǎn)的規(guī)模與去年我國(guó)居民國(guó)內(nèi)買房總金額的6萬億相比，仍然微不足道，短期內(nèi)對(duì)于國(guó)內(nèi)樓市乃至宏觀經(jīng)濟(jì)的影響并不明顯。但考慮到海外購(gòu)房者日益增多，且購(gòu)房者多通過“螞蟻搬家”、地下錢莊、虛假投資等方式突破資本管制，其潛在經(jīng)濟(jì)影響仍然值得關(guān)注。