政策預(yù)期催升大戶型成交
調(diào)控長效機(jī)制意見征求已入尾聲
本報(bào)記者從多家中介機(jī)構(gòu)了解到，北京二手住宅新增房源以及成交量均在增長，新增房源量增長曲線已經(jīng)高于新增客源量。其中大戶型“豪宅”成交量幾乎每月都在上漲。
盡管從上海、重慶等試點(diǎn)城市來看，房產(chǎn)稅迄今并未對當(dāng)?shù)爻鞘挟a(chǎn)生實(shí)質(zhì)影響，但一些擁有多套房的財(cái)富階層，已經(jīng)從政府所傳遞的種種聲音中感覺到某種不安。
最近盛傳的房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制，其中包括可能進(jìn)入實(shí)質(zhì)推進(jìn)階段的房產(chǎn)稅。而十八屆三中全會被認(rèn)為是政策加碼的節(jié)點(diǎn)。
參與了房地產(chǎn)長效機(jī)制討論的華遠(yuǎn)地產(chǎn)任志強(qiáng)對本報(bào)稱，長效機(jī)制討論方案已經(jīng)幾易其稿。“目前都已經(jīng)作廢四五稿，前后改動都非常大。在政府沒有對外公布前，消息都是不確定的。”任志強(qiáng)說，但他拒絕透露曾經(jīng)被作廢的長效機(jī)制方案細(xì)節(jié)。
全聯(lián)房地產(chǎn)商會(原全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會)創(chuàng)會會長聶梅生透露，長效機(jī)制的意見征求已有數(shù)月，現(xiàn)在已經(jīng)接近尾聲，發(fā)改委與住建部的意見已全部出完，現(xiàn)在是征求各部委的意見。
今年4月份，針對房價(jià)過快上漲等因素，國家出臺了歷史上負(fù)擔(dān)最重的20%個(gè)人轉(zhuǎn)讓所得稅。在該政策出臺之初，大部分業(yè)內(nèi)人士曾判斷，參照歷史經(jīng)驗(yàn)，北京二手房市場很可能因高額的稅負(fù)而被冷卻。但實(shí)際市場并非如此。
記者從多家中介機(jī)構(gòu)了解到，不管是整體還是中高端，二手住宅新增房源以及成交量均在增長，甚至新增房源量增長曲線要高于新增客源量。
鏈家地產(chǎn)提供的內(nèi)部數(shù)據(jù)顯示，今年以來，除了4月份受新出臺調(diào)控政策影響，新增房源環(huán)比大幅下跌52.2%以外，其余月份新增日均房源均在環(huán)比增長，而這一波動曲線要大于新增客源增幅；我愛我家、21世紀(jì)不動產(chǎn)提供的內(nèi)部數(shù)據(jù)也顯示，北京新增房源量增幅也相較往年明顯上漲。
二手豪宅方面增幅較為明顯。麗茲行豪宅研究院獨(dú)家數(shù)據(jù)顯示，十月上旬，高端二手住宅成交41套，相比去年同期上漲24.24%。這并不是漲幅最高的月份，按照該機(jī)構(gòu)發(fā)布的月度報(bào)告，除了4月份，受國八條市場調(diào)控短暫觀望的影響，今年以來，北京二手豪宅幾乎每月都在上漲。
一些地產(chǎn)從業(yè)人士開始或建議別人拋售二手大戶型；一些多套房業(yè)主也在行動。受房產(chǎn)稅預(yù)期影響，本報(bào)了解到，一些北京業(yè)主將名下三四套房產(chǎn)紛紛出售，然后一步到位換到地段、學(xué)區(qū)以及戶型等良好的小區(qū)中。
鏈家在線提供的部分中高端樓盤成交數(shù)據(jù)可資證明。以位于太陽宮的太陽公元為例，該小區(qū)二手房源均未滿五年。但該樓盤今年成交量一直在增長，累計(jì)成交最多的戶型為總價(jià)在800-1000萬之間的三居，其次為500萬左右的兩居。
鏈家一位中介稱，影響業(yè)主賣房的因素，一方面是受房產(chǎn)稅步步緊逼影響；另一方面，一些業(yè)主因?yàn)橐泼癯鰢蛘邠Q房等因素，包括一些外籍人士，均認(rèn)為到了賣房的好時(shí)機(jī)。
克而瑞信息集團(tuán)華北區(qū)域總經(jīng)理牟增彬也明顯感覺到，越來越多的聲音傳遞出，房產(chǎn)稅開征已經(jīng)成為共識，而這會在一定程度上催動多套房持有者出售一些房屋。
鏈家地產(chǎn)市場研究部張旭也注意到，近幾月業(yè)主的出售意愿和掛牌相對積極。她認(rèn)為，一方面是改善型購房者由于換房而增加一部分供應(yīng)；另一方面，在價(jià)格上漲，政策風(fēng)險(xiǎn)加大的同時(shí)，部分業(yè)主選擇了落袋為安。
知名房產(chǎn)投資人張羽沖直接建議：“該賣掉的就賣掉，房產(chǎn)稅是遲早的事情。”張羽沖甚至建議，作為個(gè)人理財(cái)，多套房持有者可以利用政策的空白期，把個(gè)人住房問題解決到位。
房產(chǎn)稅推進(jìn)配合度不高
盡管市場層面，對房產(chǎn)稅加碼的傳聞越來越多。但真正實(shí)質(zhì)性全面推行，尚不明晰。記者從接近住建部的知情人士了解到，房產(chǎn)稅全面推行被暫緩。背后原因“復(fù)雜”。
房產(chǎn)稅全面開征一個(gè)重要技術(shù)依據(jù)是全國住房信息聯(lián)網(wǎng)，而這直接關(guān)系到一些財(cái)富階層所謂的“資產(chǎn)安全”，換而言之，還涉及到官員財(cái)產(chǎn)公開及反腐進(jìn)程的推進(jìn)。
記者從上述知情人士處獲悉，在2012年6月，40城市聯(lián)網(wǎng)目標(biāo)達(dá)成后，全國住房信息聯(lián)網(wǎng)就一直進(jìn)展不順，一直維持在60余個(gè)的水平。“到目前為止，也沒有更新的進(jìn)展。”該人士稱。
據(jù)透露，在全國住房信息聯(lián)網(wǎng)工作推進(jìn)的過程中，一些地方政府并不配合。“比如，一些地方政府會不按期同步數(shù)據(jù)、以遷移屬地服務(wù)器等理由，切斷與住建部前置服務(wù)器聯(lián)網(wǎng)的情況，造成數(shù)據(jù)不符等情況。”該人士稱。
“用黑客手段，不讓聯(lián)都能聯(lián)上。”任志強(qiáng)憤恨地表示聯(lián)網(wǎng)其實(shí)很容易，他稱，住房信息聯(lián)網(wǎng)早就聯(lián)上了，但里面沒有內(nèi)容。
作為房地產(chǎn)長效機(jī)制建立的另外一個(gè)技術(shù)基礎(chǔ)，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度也進(jìn)展不順。2013年全國兩會召開期間，國務(wù)院提出整合現(xiàn)有住房、土地、林地等登記職能，建立“不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度”。
住建部、國土資源部會同國務(wù)院法制辦也啟動了《不動產(chǎn)統(tǒng)一登記條例》的起草準(zhǔn)備工作。同樣，該制度清晰設(shè)計(jì)和技術(shù)基礎(chǔ)，都尚未匹配。
任志強(qiáng)稱，房產(chǎn)證登記與實(shí)物產(chǎn)權(quán)登記統(tǒng)一很重要，但在一些城市，如山西，出租都不去辦產(chǎn)權(quán)證，這樣還可以買第二套，還有房改房，根本沒有登記到系統(tǒng)中。
上述知情人士稱，包括房產(chǎn)稅在內(nèi)，針對眾所期待的房地產(chǎn)長效機(jī)制，目前并未有實(shí)質(zhì)進(jìn)展，“大家都在等十八屆三中全會定調(diào)”。
待定調(diào)的長效機(jī)制
不過，記者獲悉，住建部前不久組織了相關(guān)人士到成都等房價(jià)運(yùn)行平穩(wěn)地區(qū)進(jìn)行學(xué)習(xí)。原因是，成都房地產(chǎn)市場一直以來供應(yīng)和需求都相對平穩(wěn)，房價(jià)也沒有出現(xiàn)過快上漲的情況。
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭稱，據(jù)其了解，房產(chǎn)稅肯定會有所進(jìn)展，“根據(jù)政府相關(guān)口徑，第二批試點(diǎn)將在不久后出臺。當(dāng)然，改革是一步步推進(jìn)，在全國范圍內(nèi)征收肯定需要幾年的時(shí)間。就現(xiàn)在來看，杭州、深圳、青島、湖北比較可能成為試點(diǎn)城市。北京因?yàn)榉慨a(chǎn)情況比較復(fù)雜，有央企房、房改房等不大可能作為試點(diǎn)城市”。
關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控走向，聶梅生所透露的信息相對具有權(quán)威性。據(jù)她透露，她最近參加了一系列發(fā)改委的調(diào)研會，對于政策走向有所了解。房地產(chǎn)政策的整體思路，將是政府與市場各自分工明確，為此可能會出一個(gè)十分重要的標(biāo)桿性文件。
“業(yè)界都在期待三中全會以后能有一個(gè)說法。屆時(shí)，房地產(chǎn)長效機(jī)制會面市，如房地產(chǎn)直接融資、房產(chǎn)稅、土地供給制度、保障房、城鎮(zhèn)化整體布局和規(guī)劃，最后都將給出一個(gè)說法。”聶梅生說。
聶預(yù)計(jì)，“政府未來調(diào)控的著力點(diǎn)將放在市場監(jiān)管、保障房等問題上，其它的則交由市場解決。而對于通過市場解決的方面，房產(chǎn)稅和金融改革已經(jīng)先行一步，土地問題更多地將放在城鎮(zhèn)化進(jìn)程中解決。”
“這表明，關(guān)于房產(chǎn)稅的持續(xù)推進(jìn)，政府還在等待一個(gè)時(shí)機(jī)，尋求一些支持。”牟增彬頗有意味地表示。
(應(yīng)采訪對象邀請，文中趙偉為化名)