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趙乃育/繪 |
作為中國樓市“風向標”，經(jīng)過房價連續(xù)24個月的下跌之后，溫州房價普遍跌了近30%，眾多高端樓盤房價腰斬，受此影響，部分購房者停止支付按揭貸款“棄房”而逃，昔日溫州“炒房團”有變?yōu)椤皸壏繄F”的苗頭。權威部門調(diào)查顯示，目前溫州“棄房”現(xiàn)象只有不到600例，當前銀行信貸風險總體可控，但在溫州企業(yè)普遍深陷經(jīng)營困難、房價持續(xù)下跌的情況下，樓市泡沫破滅有可能引爆銀行風險，值得高度關注。
近600套房屋成“棄房”
據(jù)溫州市銀監(jiān)分局對轄內(nèi)銀行的調(diào)查統(tǒng)計，截至7月末，全市各類“棄房”共發(fā)生595例，其中，按揭貸款不良余額為41277萬元，出現(xiàn)“棄房”的為15例；因經(jīng)營困難以償還貸款，而對抵押房產(chǎn)“棄房”的有580戶。
《經(jīng)濟參考報》記者日前實地走訪溫州十多個“明星”樓盤了解到，三四年前曾經(jīng)創(chuàng)出五六萬每平方米的樓盤如今價格遭遇“攔腰斬”。記者獲悉，溫州市甌海區(qū)的明星樓盤“中梁香緹公館”曾被炒到每平方米5萬多元，如今跌回到了每平方米2.5萬元，600多套住房雖已全部賣出，但只有40多戶入住，還有的房屋都被掛在房屋中介等待出售。
與此相對，在今年8月初溫州限購政策微調(diào)后(從比一般城市嚴厲調(diào)回與其他城市相同)，一些低開的新樓盤出現(xiàn)熱賣。溫州市住建部門表示，當?shù)夭⑽闯霈F(xiàn)大面積房價腰斬現(xiàn)象。“那些所謂腰斬的房子，原本就背離實際價值，數(shù)量非常有限，不能代表溫州樓市真實情況。”大多數(shù)樓盤只是降價到合理區(qū)間，部分定價合理的樓盤銷售情況有所回升。
一家國有銀行溫州分行個人金融部負責人表示，目前溫州所有的住房按揭貸款出現(xiàn)3例“棄房”情況，但拍賣產(chǎn)值都能覆蓋貸款額，銀行沒有損失。因抵押貸款無法償還而出現(xiàn)房屋被處置的大概有100多例。
溫州哥倫布房地產(chǎn)營銷有限公司客戶經(jīng)理劉政說，他代理的二手房樓盤都曾有個別“棄房”進入拍賣程序。“房價大幅下降，拿到房子也抵不過給銀行的按揭，一算賬，就有人就索性‘棄房’。”劉政說，道理上是這樣，但實際上如果“棄房”，將損失掉首付款以及每月還給銀行的資金，更重要的是個人信譽會受到影響，所以這樣的情況并不常見。
據(jù)溫州市中級人民法院統(tǒng)計，今年1月至8月，溫州全市法院委托拍賣的財產(chǎn)共1244件。在這些委托拍賣的財產(chǎn)中，約80%為房產(chǎn)，“其中有斷供房，也有很多因為其他糾紛引發(fā)的房屋產(chǎn)權拍賣。”溫州市中級人民法院司法鑒定處處長張琛表示，近兩年房屋產(chǎn)權拍賣與其他財產(chǎn)處置一樣，都處在高點。
一些銀行人士指出，抵押物處置有很多程序，費時較長，目前有不少已經(jīng)出現(xiàn)違約的抵押房屋正在走程序，還沒有進入到最后的拍賣程序。后續(xù)房屋拍賣數(shù)量可能還會增加。
抵押擔保成“棄房”重災區(qū)
《經(jīng)濟參考報》記者了解到，“棄房”雖由房價大幅下跌引起，但深層原因卻是溫州經(jīng)濟不振、本地企業(yè)普遍出現(xiàn)經(jīng)營困難，導致資金鏈斷裂難以償還抵押貸款，被迫“棄房”。與此同時，“抵押+保證”這一擔保方式也誘使貸款者“棄房”，銀行信貸風險加大。
“沒辦法，做什么賠什么，銀行貸款還不上，抵押的房子只好讓銀行拿去了。”溫州市鹿城區(qū)一位私營企業(yè)主說。受溫州民間借貸風波以及外部經(jīng)濟環(huán)境惡化影響，溫州本地民營企業(yè)普遍出現(xiàn)經(jīng)營困難，大量借款人自身資金鏈斷裂，無力償還銀行貸款，導致部分企業(yè)被迫選擇“棄房”。
據(jù)銀監(jiān)部門測算，在溫州，由于借款人資金鏈斷裂形成不良的房屋抵押貸款約為23.74億元，占全部房屋抵押貸款不良余額的46.14%。前述銀行負責人說，由于溫州企業(yè)多進行“炒房”活動，如今房價大幅下跌，資金鏈吃緊，無法償還銀行貸款只能“棄房”。“部分在房價處于高位時發(fā)放的貸款，可能會出現(xiàn)貸款余額高于抵押物市值的情況，從而導致借款人主動‘棄房’”。
溫州大學房地產(chǎn)研究所研究員陳鴻分析指出，斷供“棄房”的成本高昂，這意味著信譽受損，會進入銀行“黑名單”。溫州當?shù)仄髽I(yè)幾乎全都大肆擴展、涉足房地產(chǎn)，在企業(yè)盈利微薄、融資困難的情形下，最先會從樓市撤離以緩解資金壓力，而這無疑推倒了溫州房價下跌的第一張“多米諾骨牌”。抽出資金，投資客撤離，房價跳水，反過來導致手里的房產(chǎn)難以“變現(xiàn)”，資金鏈斷裂，從而引發(fā)“棄房”現(xiàn)象。
值得注意的是，部分企業(yè)主因擔保“連坐”而選擇“棄房”。自2011年溫州民間借貸風波以來，溫州擔保鏈風險持續(xù)蔓延，部分經(jīng)營正常的借款人無力同時承擔自身貸款還款責任和代償責任，遂主動選擇“棄房”。據(jù)測算，擔保鏈風險傳導形成的不良房屋抵押貸款余額約為7.28億元，占全部房屋抵押貸款不良余額的14.15%。
溫州銀監(jiān)部門測算，房屋價值縮水形成不良的房屋抵押貸款余額約為4.43億元，占全部房屋抵押貸款不良余額的8.6%。但溫州銀監(jiān)部門分析指出，當前溫州資金鏈和擔保鏈風險仍未根除，實體經(jīng)濟復蘇基礎尚不穩(wěn)固，房地產(chǎn)市場全面回暖的外部條件并不具備。因此，預計溫州房價在未來一段時間將保持低位運行態(tài)勢。
“抵押+保證”成銀行風險易爆點
記者調(diào)查了解到，不論從溫州樓市“兩重天”并存的情況來看，還是從銀行住房抵押貸款總體規(guī)模來看，當前“棄房”只是局部現(xiàn)象。目前溫州住房抵押貸款風險總體可控，但樓市下行壓力猶存，不排除“棄房”增多甚至蔓延，“抵押+保證”這一擔保方式成為銀行主要風險點。
盡管出現(xiàn)近600例“棄房”，但溫州銀監(jiān)分局對42家機構進行專題調(diào)研發(fā)現(xiàn)，溫州房地產(chǎn)抵押貸款風險總體可控。當前，溫州個人住房按揭貸款余額660.83億元，其中不良貸款余額4.02億元，不良率為0.61%；商業(yè)用房按揭貸款余額25.03億元，其中不良貸款余額0.19億元，不良率為0.76%。均低于同期全部貸款3.68%的不良率，總體風險可控。
目前來看，溫州樓市下行壓力巨大。“投資客撤走而無人接盤，過度投資吹起的樓市泡沫就要破滅了。”溫州鑫勝房產(chǎn)中介經(jīng)紀人楊松波說。隨著樓市泡沫擠出，部分購房者、借貸者“棄房”可能性增加，銀行風險隨之加大。
值得注意的是，隨著房價持續(xù)下跌，溫州普遍存在的房屋“抵押+保證”這一擔保方式將成銀行風險易爆點。在溫州，銀行一般會按抵押物評估價的一定比例來發(fā)放貸款，如果借款人希望申請更多的貸款，則往往會被要求增加保證擔保，變?yōu)椤暗盅?保證”的組合擔保方式。
當房價處于高位時，抵押物的市值能覆蓋全部貸款，此時保證人的代償風險很低，其擔保意愿也比較強烈；但當?shù)盅何锸兄悼s水不能覆蓋全部貸款時，保證人的代償風險隨之增加，其代償?shù)哪芰鸵庠笗鄳档汀Ｒ虼耍ＷC擔保沒有成為防范貸款風險的有效防線，目前溫州“抵押+擔保”貸款不良率達7.17%，遠高于純抵押貸款的2.52%和同期全部貸款3.85%，成為最大風險點。