繼13億債務(wù)壓垮浙江帝都控股集團(tuán)之后，南京郊區(qū)一大型旅游地產(chǎn)項(xiàng)目千盛農(nóng)莊，也因股東方之一鋒尚投資的資金問(wèn)題而掙扎于信托違約泥潭。
　　日前，曾參與該項(xiàng)目信托基金投資的優(yōu)先級(jí)受益人之一林楊（化名）告訴本報(bào)記者，此前自己投資的中金佳成房地產(chǎn)基金 1 號(hào)集合資金信托（簡(jiǎn)稱(chēng)中金佳成房產(chǎn)基金），收益率從13%被調(diào)整至8%，“幾乎沒(méi)有賺到錢(qián)”。
　　據(jù)公開(kāi)資料，千盛農(nóng)莊是國(guó)家農(nóng)業(yè)部于2002年批復(fù)立項(xiàng)的都市綜合農(nóng)業(yè)旅游項(xiàng)目，由江蘇九西投資興建。項(xiàng)目距南京主城中心新街口約18公里，車(chē)程約20分鐘，其商品住宅為別墅用地，根據(jù)中金給客戶(hù)的項(xiàng)目資料，千盛農(nóng)莊樓面地價(jià)僅需 3798 元/平方米。千盛農(nóng)莊所在的江寧區(qū)，是目前南京最成熟的別墅區(qū)之一，樓市回暖階段該項(xiàng)目本應(yīng)有良好的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，但由于股東方之間即將展開(kāi)的法律訴訟而幾近僵滯。
　　2010年8月10日，中金信托向其客戶(hù)推銷(xiāo)“中金佳成房地產(chǎn)基金 1 號(hào)集合資金信托計(jì)劃”，它是中金公司正式推出的首個(gè)房地產(chǎn)基金產(chǎn)品。
　　中金佳成以股權(quán)及債權(quán)的形式投資于江蘇九西建設(shè)發(fā)展有限公司，受讓江蘇九西35%的股權(quán)并對(duì)其進(jìn)行增資后，中金佳成、鋒尚投資有限公司、安徽九西實(shí)業(yè)投資有限公司按35∶35∶30的比例持有江蘇九西的股權(quán)。
　　為該項(xiàng)目發(fā)行的信托計(jì)劃，總規(guī)模為2.84625億元，其中優(yōu)先級(jí)受益權(quán)為2.05億元，次級(jí)受益權(quán)為0.75億元。當(dāng)時(shí)中金信托承諾的優(yōu)先級(jí)回報(bào)率為13.5%，次級(jí)回報(bào)率為20%－25%。
　　中金信托當(dāng)初預(yù)計(jì)的銷(xiāo)售價(jià)格分別為：獨(dú)棟 23000 元/平方米，聯(lián)排 18000 元/平方米，疊拼 15000 元/平方米。目前由于市場(chǎng)滯銷(xiāo)原因，該項(xiàng)目售價(jià)遠(yuǎn)未“達(dá)標(biāo)”。業(yè)內(nèi)人士分析，這個(gè)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)在于，大股東在設(shè)置信托時(shí)對(duì)融資的預(yù)設(shè)過(guò)于樂(lè)觀，例如“目標(biāo)項(xiàng)目預(yù)計(jì)總投資9.1億元，其中約20%（1.85億元）是包括基金在內(nèi)的各方股東的股權(quán)投入；另有22%（2億元）是基金提供的股東貸款（年復(fù)合利率為20%）；其余58%（約5.25億元）需要通過(guò)預(yù)售收入解決。”基本假設(shè)中甚至沒(méi)有考慮向銀行申請(qǐng)抵押貸款。
　　2010年8月27日，“中糧信托·中金佳成房地產(chǎn)基金1號(hào)集合資金信托計(jì)劃”成立，林楊旗下公司認(rèn)購(gòu)了優(yōu)先級(jí)受益權(quán)310.5萬(wàn)份（認(rèn)購(gòu)資金300萬(wàn)元，提前支付手續(xù)費(fèi)10.5萬(wàn)元）。根據(jù)信托合同，林楊公司3年后將獲得本息453.99萬(wàn)元，但現(xiàn)在只獲391萬(wàn)元收益。
　　2013年6月，中金公司下屬證券營(yíng)業(yè)部轉(zhuǎn)達(dá)中金佳成通知：由于項(xiàng)目未正常開(kāi)發(fā)，無(wú)法按約定到期償還本息，目前正推動(dòng)重組，尋找第三方接盤(pán)，前提是優(yōu)先級(jí)必須按8%的年復(fù)合收益率退出，優(yōu)先級(jí)退出時(shí)須與中金公司簽署協(xié)議，放棄追索權(quán)利。
　　據(jù)一份優(yōu)先級(jí)客戶(hù)提供的材料可見(jiàn)，中金佳成與接盤(pán)方談判的重組方案大約為：接盤(pán)方出資3.5億元收購(gòu)股權(quán)，中金佳成承諾讓信托產(chǎn)品中的債權(quán)（優(yōu)先級(jí)）在到期日退出，退出方案的設(shè)計(jì)思路為：中金佳成拿出其中2.5億元，加上預(yù)收的管理費(fèi)用2000多萬(wàn)元，用于補(bǔ)償優(yōu)先級(jí)，使優(yōu)先級(jí)收益率達(dá)到8%；剩余1億用于解決次級(jí)和項(xiàng)目其余股東的問(wèn)題（中金佳成正在江西高院起訴其他股東，要求其他股東將股權(quán)按協(xié)議轉(zhuǎn)讓到中金佳成名下）。
　　盡管林楊不同意按8%收益率退出，但中金方面管理層以萬(wàn)通地產(chǎn)未做出收購(gòu)決定，中金佳成內(nèi)部通過(guò)了并購(gòu)方式退出的方案，目前中金佳成已與20多家房地產(chǎn)公司接觸，有5家進(jìn)行了較詳細(xì)的溝通。
　　項(xiàng)目公司目前有兩條路，一是破產(chǎn)清算，法院成立清算組，但分配不可控，時(shí)間不可控；二是接盤(pán)，但要解決原股東問(wèn)題和優(yōu)先級(jí)退出問(wèn)題。中金佳成在推動(dòng)接盤(pán)方案。由于接盤(pán)方資金不足，中金佳成還需幫其設(shè)計(jì)融資方式，以自有資金加融資來(lái)收購(gòu)項(xiàng)目。
　　目前在談的重組方，無(wú)法接受項(xiàng)目公司這么高利率的債務(wù)（中金佳成提供的2億貸款是按20%的年復(fù)合利率向江蘇九西收取利息），加上重組方案也存在不確定性，風(fēng)險(xiǎn)較大，且由于土地超過(guò)兩年未開(kāi)發(fā)，政府可能在明年2月收回，到時(shí)優(yōu)先級(jí)會(huì)受重大損失。在此前提下，中金佳成要求優(yōu)先級(jí)客戶(hù)按8%年復(fù)合收益率退出，具體形式為召開(kāi)信托受益人大會(huì)，表決通過(guò)調(diào)整收益率的議案。