一段時間以來，一些大城市中的市民朋友常會收到一些來自山東省乳山市銀灘的海景房廣告，廣告當中的描述讓人非常心動：面朝大海、天藍海碧等等。令人想象不到的是，現在優美的銀灘更像是一座巨大的住宅博物館，在那你只能看見房子，很難看到人，以前每平方米四五千塊錢買入的海景房，如今只能以兩三千元的價格賣出，一座城鎮為什么會上演空城計?從火爆到冰點，部分小城市的房價為什么像是坐上過山車?央視財經頻道主持人陳偉鴻和特約評論員全國工商聯房地產商會創會會長聶梅生、著名財經評論劉戈共同評論。
面朝大海，天藍海碧，山東乳山銀灘如今上演空城計。大量二手房賠錢拋售，曾經火爆的銀灘為何今非昔比?部分小城市樓市房價為何坐上過山車?
面朝大海，天藍海碧，這是山東省乳山市銀灘海景房廣告中最引人入勝的詞句。在北京，上海等大城市，這樣的廣告時常可見。然而廣告中風景怡人的銀灘，現在更像是一座巨大的住宅陳列館，只見房子，難覓炊煙。
曲磊(記者)：現在是晚上9：20分，這里是乳山銀灘海岸線的一端，從車窗前面望出去，大家可能看到的是一片漆黑，但是我可以告訴大家，前面是一片海景樓盤，由于空置率太高，這了的樓盤大部分晚上都被淹沒在黑暗里面。
家具店老板：跟鬼樓似的，滿小區就兩三戶，我那一棟上百戶就我一戶。
幾年前，銀灘的樓市還堪稱瘋狂。那時每天有幾十輛大巴前來看房，幾乎是清一色的外地人，而在樓市簫條的今天，很多人都在急迫的向外拋售房產。
飯店老板：對面有個四樓，那個房子買了一天都沒住，他屋里加上添置的家具在內，花了四五十萬，現在是三十三萬五。
按照乳山官方的說法，20年來，銀灘開發的房地產樓盤超過了200個，總計1800萬平方米，即使按照一套100平米來計算，至少也有18萬套住房，更何況其中大量是公寓樓，小戶型，因此實際套數很可能遠大于18萬套。2011年的人口普查顯示，整個乳山市的常住人口總人數只有23萬戶，這意味著，銀灘雖然只是乳山市下轄的一個鎮，其開發的房產量卻足以住得下全市人口。
聶梅生：過度的開發導致惡性循環 人聚起來還會散掉
(《央視財經評論》特約評論員)
我去過銀灘三次，我第一次去是在房子大規模開始修建的時候;第二次去是繼續還想要擴大修建的時候;第三次去是在它大概離現在的情況不太遠，就是房子賣不動的時候。第一次去，我覺得它的土地和規劃過度，也就是說過度的開發，我當時擔心需求會不會不足，這是一場土地游戲，因為它的土地在當時是比較便宜的，所以從開發商來講，這么便宜的土地，就大量的圈，圈完以后再一個適當的價格賣出去肯定是不會虧損的。從地方政府來講，原來這個地方并沒有很多的建設，應該說是灘涂，那么大量的土地批租也會形成一個很好的財政收入，同時有個非常美好的未來的一片銀灘的憧憬，所以在這種情況下過度的開發。
中國的海岸線是稀缺，但是沿著海岸線能夠形成可居住、宜居的小區或者城市并不太多，哪怕是現在已經臨海的一些城市，當然大連和旅順已經成熟了，現在包括北戴河、南戴河也還是在開發過程中，更不要說銀灘了。因為沿海并不等于就宜居，比如說廈門就很宜居，它也很沿海，但并不是所有沿海的城市都是這么一個情況，真正形成宜居的還有很多條件。如果是一個宜居的沿海城市，它有這么幾個條件，一個，它整個經濟基礎怎么樣?它本地的經濟基礎能不能夠支持旅游?如果它本地的經濟基礎不能支持旅游，那么就有可能形成銀灘這樣的惡性循環，我建起來了，房子也賣出去了，大家為了這個海字去了，但是住不下去，就會形成這么大的小區只有一兩個人住，那么它就運轉不起來，運轉不起來就成為惡性循環。在基礎設施上不起來，商業上不起來，銀行、醫療都上不起來，那么人聚起來還會散掉。
再有，還有一個原因就是大家的心理狀態，當二手房開始跌的時候，大家怕顆粒無收，收回來一點是一點，那么恐慌心理就折價。最后如果說我真的是顆粒無收，還不如折半，他有這么一種恐慌心理。
劉戈：為賣房打造各種概念 只是給你一個想象力
(《央視財經評論》評論員)
我沒去過銀灘，但是我也很了解，因為在北京這幾年，但凡去參加房展會，或者在一些長途汽車站、火車站，在這些交通要道上經常能看到這些項目，包括乳山的，包括龍口的，膠東半島這一帶的房地產項目非常多。它的宣傳上會打海灘概念，各個樓盤都會有一句話：中國是全世界人均海岸線最短的國家。這就是說稀缺，要是投資，你可以想象一下三亞的場景，給你一個想象力。
再有一個就是交通，銀灘雖然在山東半島，但這個具體的地點從津京沒有直達的火車去，可能就要自己開車。另外，由于現在的入住率不高，所以冬天沒有辦法供暖，所以只能在夏天居住，那么對于那些希望在這個地方養老的人，可能就又不具備養老的條件，因為前些年它更多的是打造旅游地產，那么這幾年口號變成了養老地產。那么養老地產，一系列的措施就都得跟上，有沒有醫院?有沒有很多的服務設施?冬天的時候有沒有暖氣?這些條件如果不具備，那就要進行轉型，變成一個養老的聚集地，那還是有一定的困難。
聶梅生：鄂爾多斯、神木、溫州的房價下跌都是錢鬧的 這些城市的房價有重新上漲的可能
(《央視財經評論》特約評論員)
如果說對這一片將來能夠恢復有信心，那么現在是一個低價，但是要等，就是看將來這一片政府的規劃、經濟的發展，以及未來的城鎮化能不能夠眷顧到這一片銀灘。如果能，那將來是可以起來的，但需要時間。如果說是為了自己住，那現在去抄底，你仍然不能住。
現在房價急速下降的城市是有一些，但類型不一樣，有一些實際上是一種貨幣現象，是一個投資行為形成的結果。比如鄂爾多斯，包括神木、溫州，那是錢鬧的。當時是這個地方非常的富裕，而且大家有非常多的錢，所以就一套，兩套，三套，N套買下去，但實際上買了又不去住，然后周邊的城鎮化又沒有形成，最后就砸在自己手里了，而且這里面有很多的資金也已經陷進去了。凡是這一類都是由于貨幣現象或者資金現象形成的，它將來有恢復的可能性，因為它有實實在在的經濟基礎。比如神木、鄂爾多斯是有資源的，那么將來要去整理這些資源形成新的資源型的城市的城鎮化。包括溫州，也是有基礎的，只是那個時段過度的開發，炒房或者投資，所以情況是不一樣的。
再有，如果5年、10年之后，這塊的經濟和實體仍然起不來，沒有抓手，因為房地產只是一個支撐。最典型的一個例子就是底特律，它原來是汽車城，結果它汽車工業下去以后，那么它就下去了，除非它找到其他工業替代原有的支撐產業，否則底特律的房價就變成一塊、兩塊美元都可以出手了。
劉戈：當地政府在推動房地產建設開發上的步子邁得有點大
(《央視財經評論》評論員)
我看到了乳山市政府新的規劃，乳山市政府會遷到銀灘，那么市政府過去了以后，可能對這個地方的基礎設施、服務設施有一定的帶動作用，但這需要時間。那么在等待的這幾年時間里，你依然享受不到配套服務，它的房價可能還會往下落。
這些城市的種類是不一樣的，像銀灘是旅游地產型的這樣一個項目，像神木是一個資源型的城市，情況還是不太一樣。但有共同的特點就是，一個是地價低，另一個就是當地政府的強力推動，有了這兩個條件在一起的話，它在很短的時間里就可以進行大范圍的開發。尤其是在經濟過熱的時候，因為有了這些房地產開發，它的房價相對可以看成一個價值洼地，所以很多外地人會大量的進行投資，而一旦經濟開始減緩的時候，那么就開始出現這樣一個衰落的情況。所以對于這樣的一些問題，我覺得當地政府在推動房地產建設開發上，當時的步子邁的有點大，所以現在這個現象就顯現出來了。
既使是同樣的旅游型城市，可能由于它們的資源稟賦不同，最后的結果可能也不一樣。比如海南的三亞、山東的東瀛、廣西的北海，從2009年開始，三亞房價變化的幅度非常快，因為三亞資源稟賦非常好，它在冬天也非常溫暖，北方的人非常愿意去，另外還有國際旅游島的概念，所以房價漲得那么快。其他這些城市可能就沒有這樣的資源稟賦，也沒有這樣的政策，那可能最后的結果和三亞就是天南地北，雖然他們可能都把自己叫成旅游城市，但還是不一樣的。
聶梅生：房地產有金融屬性 買漲不買落
(《央視財經評論》特約評論員)
我覺得房價是有一定的預期的，因為房地產有金融屬性，所以它買漲不買落，或者是買落以后還會落，它有這么一個恐懼的心理，它有預期性，所以對它類似的，或者周邊的這些地區是有傳染性的，但并不等于說這個地方的情況就等于另外一個地方的情況。比如現在全國就是漲，北京漲，漲的很厲害，降，比如銀灘這些地方在降，它不具備全國的傳染性，因為它是一個不動產，但對周邊它是有預期的。