在經(jīng)濟(jì)下行壓力明顯情況下，地產(chǎn)景氣指數(shù)進(jìn)入紅燈狀態(tài)。經(jīng)濟(jì)“平行”甚至“下行”，何以地產(chǎn)“上行”；一線城市“地王”與三、四線城市所謂“空城”何以并存？國土資源部法律中心主任孫英輝進(jìn)行了解讀。
防止土地城鎮(zhèn)化快于人口城鎮(zhèn)化
國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，上半年我國ＣＰＩ同比上漲２．４％，ＰＰＩ小幅回落，同比下降１．７％，ＧＤＰ增速回落至７％平臺，但上半年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資３６８２８億元，同比實(shí)際增長２０．３％；其中住宅投資增長２０．８％。在大部分宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)出現(xiàn)回落情況下，房地產(chǎn)增速進(jìn)一步加快，也說明現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場發(fā)展仍然是推動土地市場的內(nèi)生動力，拉動經(jīng)濟(jì)增長的作用未明顯改變。
孫英輝認(rèn)為，一些媒體所謂的“空城”與“地王”并存，拋開具體案例個(gè)別性差異不論，從市場預(yù)警來看，最明顯的就是上半年地產(chǎn)開發(fā)商開始從二、三線城市向一線城市“回歸”。
上半年，重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)拿地呈量價(jià)齊升態(tài)勢，布局持續(xù)快速向一線城市轉(zhuǎn)移。在市場景氣不斷回升的背景下，重點(diǎn)房企住房銷售回款迅速增加，“一線供給不足和三、四線供應(yīng)過量”市場分化異常特征更加明顯。上半年綜合排名前１５家重點(diǎn)房企競得房地產(chǎn)用地２４６７．１８公頃，同比增加３７％；應(yīng)支付土地出讓價(jià)款１２１７億元，平均購地成本５１５６元/平方米。
孫英輝表示，異常交易頻發(fā)，高溢價(jià)與退地現(xiàn)象并存，表明市場微觀管制手段乏力。“大家都跑，就是‘空城’；大家都追，就有‘地王’。”土地市場發(fā)展要與新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程相協(xié)調(diào)，土地供應(yīng)要與產(chǎn)業(yè)集聚、人口流動、公共服務(wù)布局相銜接。防止土地城鎮(zhèn)化快于人口城鎮(zhèn)化，要嚴(yán)格控制新增建設(shè)用地，充分考慮城市群與大中小城市銜接，優(yōu)化土地利用空間布局，使得土地供應(yīng)與城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略相匹配。
對土地投入的高依賴性開始變化
孫英輝表示，我國以調(diào)整結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變發(fā)展方式的路徑，在土地市場上已有所反應(yīng)，供應(yīng)總量保持穩(wěn)中微增態(tài)勢，供地結(jié)構(gòu)持續(xù)調(diào)整，基礎(chǔ)設(shè)施用地負(fù)增長，工礦用地增速處于較低水平。扣除房地產(chǎn)用地“補(bǔ)倉”效應(yīng)，經(jīng)濟(jì)對土地投入的高依賴性開始變化。從上半年土地供應(yīng)情況看，并未出現(xiàn)以高投資促成高增長的模式。在土地供應(yīng)總量平穩(wěn)前提下，全國有２３個(gè)省份用地總量保持增長，且多數(shù)為中西部地區(qū)，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整與土地資源匹配程度進(jìn)一步提高。
“十一五”期間，工業(yè)用地出讓平均價(jià)格在２００元/平方米左右，變化幅度在４％以內(nèi)，房地產(chǎn)用地出讓均價(jià)則由工業(yè)用地的６倍上升到８．７倍以上。孫英輝認(rèn)為，一方面要正視土地出讓、土地融資“涉地收入”對地方發(fā)展的貢獻(xiàn)，另一方面要逐步改革現(xiàn)有土地出讓和土地財(cái)稅管理體制，探索實(shí)行租讓結(jié)合的工業(yè)用地供應(yīng)制度和國有土地收益基金，同時(shí)建立強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制，減少違法違規(guī)抵押。
【延伸閱讀】
“地王”屢創(chuàng)新高
２０１２年
——６月，廣州珠江新城Ｄ４—Ｂ２商業(yè)地塊，被恒大地產(chǎn)以１３．２２億元購得，溢價(jià)率高達(dá)１７０％，折合樓面地價(jià)每平方米約３．３萬元。
——７月，北京萬柳地塊，被赫華恒瑞地產(chǎn)以２６．３億元購得，折算樓面地價(jià)近４萬元/平方米。
——１２月，上海南站商務(wù)區(qū)地塊由萬科、綠地等四家公司聯(lián)合以５４．３１億元的底價(jià)拿下，樓板價(jià)１１０００元/平方米。
２０１３年
——６月，廣州黃浦區(qū)南玻宅地，由佳兆業(yè)攜裕瑞房地產(chǎn)以４５．５７億元拿下，樓面地價(jià)為１１８１２元/平方米，成為廣州當(dāng)時(shí)的總價(jià)“地王”。
——７月，北京豐臺區(qū)夏家胡同地塊，經(jīng)過６２輪競拍，該地塊以１７.７億元的總價(jià)及承諾建設(shè)３．８萬平方米的保障房面積被北京懋源房屋開發(fā)有限公司競得。
——７月，上海張江高科技園區(qū)商住地塊以４８．７億元的價(jià)格成交，樓面地價(jià)２１４１５元/平方米，溢價(jià)率８８．６％。