７月以來(lái)，隨著房地產(chǎn)企業(yè)再融資重啟預(yù)期的不斷升溫，上市房企中已有宋都股份、金豐投資、新湖中寶、迪馬股份和中弘股份等多家公司因“籌劃重大事項(xiàng)”而相繼停牌。４日和５日兩個(gè)交易日，一則房企融資將開閘的傳聞更是引發(fā)了地產(chǎn)板塊的強(qiáng)勁反彈。
在樓市宏觀調(diào)控的大背景下，已有將近４年時(shí)間沒有房地產(chǎn)企業(yè)在Ａ股ＩＰＯ或增發(fā)，此時(shí)放開再融資政策傳遞出哪些信號(hào)？其將對(duì)股市和樓市影響幾何？
暫停４年重啟時(shí)機(jī)已到
２０１０年初，監(jiān)管層正式宣布暫停批準(zhǔn)房地產(chǎn)企業(yè)上市、再融資和重大資產(chǎn)重組。事實(shí)上，從２００９年１１月南國(guó)置業(yè)成為最后一只登陸Ａ股的房地產(chǎn)企業(yè)至今，已有將近４年時(shí)間沒有房企ＩＰＯ。從２００９年９月８日世榮兆業(yè)的定向增發(fā)方案獲批后，幾無(wú)房企再融資計(jì)劃獲批。
“當(dāng)時(shí)主要是為了配合宏觀調(diào)控政策，擔(dān)心房企上市、再融資后會(huì)因?yàn)椤徊铄X’而推高地價(jià)、房?jī)r(jià)。”中信建投房地產(chǎn)分析師蘇雪晶稱，隨后有若干家上市房企增發(fā)計(jì)劃泡湯，而一些房地產(chǎn)企業(yè)在Ａ股上市的計(jì)劃也因此擱淺。
業(yè)內(nèi)人士指出，由于Ａ股直接融資渠道受阻，近年來(lái)內(nèi)地房企或海外上市，或發(fā)債，或通過私募、信托等平臺(tái)融資，融資成本大幅攀升，某些企業(yè)融資成本甚至高達(dá)１５％以上。而如此高的融資成本不僅轉(zhuǎn)嫁到房?jī)r(jià)之中，最后讓購(gòu)房人承擔(dān)，還對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)其他私人部門產(chǎn)生了“擠出效應(yīng)”。
交通銀行研究顯示，今年一季度，實(shí)際社會(huì)融資總額同比多增的１．８３萬(wàn)億元中，有七成多流向了房地產(chǎn)和地方融資平臺(tái)；二季度，這一格局也并未發(fā)生根本性改變。這兩個(gè)部門的資金需求也抬高了整個(gè)社會(huì)的融資成本，導(dǎo)致國(guó)內(nèi)流動(dòng)性雖相對(duì)寬松、但經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)并沒有受益。“直接向資本市場(chǎng)融資，相比銀行貸款或其他渠道融資成本可以下降很多。”綠地集團(tuán)董事長(zhǎng)張玉良認(rèn)為，這幾年上市房企喪失了直接融資功能之后，對(duì)企業(yè)發(fā)展有很大影響。“現(xiàn)在房企再融資應(yīng)該放開，而且時(shí)機(jī)已到”。
再融資將刺激地產(chǎn)股估值修復(fù)
市場(chǎng)普遍認(rèn)為，房地產(chǎn)企業(yè)再融資一旦重啟，地產(chǎn)板塊將迎來(lái)持續(xù)反彈行情。中投證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師李少明表示，放開房企再融資應(yīng)是針對(duì)大量房企借道海外上市及調(diào)控市場(chǎng)化所作的政策調(diào)整，這將有利于板塊業(yè)績(jī)的釋放和反彈的持續(xù)。
４日和５日兩個(gè)交易日，一則再融資將放開的傳聞更是引發(fā)了地產(chǎn)板塊強(qiáng)勁反彈。申銀萬(wàn)國(guó)數(shù)據(jù)顯示，２天內(nèi)，地產(chǎn)板塊相對(duì)滬深３００指數(shù)的收益率高達(dá)４．０％。
多家機(jī)構(gòu)認(rèn)為，放開再融資將對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)獲取資金形成實(shí)質(zhì)性利好。長(zhǎng)期來(lái)看，再融資放開有利于優(yōu)勢(shì)企業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展，進(jìn)而提高行業(yè)集中度，龍頭和優(yōu)質(zhì)成長(zhǎng)企業(yè)的估值有望得到修復(fù)。
申銀萬(wàn)國(guó)也發(fā)布報(bào)告稱，再融資將刺激地產(chǎn)股估值修復(fù)。在７、８月份銷售缺乏亮點(diǎn)、而龍頭公司估值僅有７倍左右的情況下，再融資重啟將可能成為地產(chǎn)板塊股價(jià)表現(xiàn)的主要催化劑。前期擴(kuò)張快、負(fù)債率較高的成長(zhǎng)型公司，以及已經(jīng)上報(bào)過股權(quán)／債權(quán)融資預(yù)案、股東資源豐富的公司，有保障房或一級(jí)開發(fā)業(yè)務(wù)的公司可能將更早受益。
房企融資開閘與房地產(chǎn)調(diào)控并不相悖
在“國(guó)五條”實(shí)施已過百日，房地產(chǎn)市場(chǎng)初顯平穩(wěn)，而房?jī)r(jià)始終堅(jiān)挺，土地市場(chǎng)“地王”頻出，樓市調(diào)控壓力依然較大的大背景下，市場(chǎng)對(duì)房企再融資開閘最大的擔(dān)心是將釋放出樓市調(diào)控的“拐點(diǎn)”信號(hào)，使近幾年的調(diào)控成效前功盡棄。
張玉良認(rèn)為，短期內(nèi)，房地產(chǎn)企業(yè)融資后可能會(huì)推高地價(jià)、房?jī)r(jià)；但長(zhǎng)期來(lái)看，房?jī)r(jià)最終是由供需關(guān)系決定。放開融資后，房地產(chǎn)企業(yè)獲取資金，增加投資，反而有利于擴(kuò)大供給，進(jìn)而平抑房?jī)r(jià)。不僅如此，開發(fā)商資金不再緊缺后，除了增加居住地產(chǎn)供應(yīng)外，還會(huì)開發(fā)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)和城市設(shè)施配套服務(wù)的地產(chǎn)項(xiàng)目，對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展有積極推動(dòng)作用。
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭也認(rèn)為，房企融資開閘與房地產(chǎn)繼續(xù)進(jìn)行調(diào)控并不相悖。“近年來(lái)，業(yè)內(nèi)一直呼吁，未來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控應(yīng)在加強(qiáng)落實(shí)現(xiàn)有短期政策的基礎(chǔ)上，著重進(jìn)行中長(zhǎng)期政策制定，建立房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制，更多地用市場(chǎng)化手段而不是行政手段來(lái)調(diào)控。有條件地放開房企融資政策，就是弱化行政干預(yù)，通過市場(chǎng)規(guī)律的傳導(dǎo)，達(dá)到調(diào)整市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的目的。”
“該放的權(quán)力堅(jiān)決放開放到位，該管的事必須管住管好。”專家認(rèn)為，樓市調(diào)控應(yīng)當(dāng)有進(jìn)有退，行政化的調(diào)控手段應(yīng)逐步退出，在房地產(chǎn)融資、開發(fā)、銷售等環(huán)節(jié)應(yīng)盡量減少行政干預(yù)，實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)化運(yùn)作。同時(shí)，住房信息聯(lián)網(wǎng)、不動(dòng)產(chǎn)登記、房產(chǎn)稅等長(zhǎng)效機(jī)制也應(yīng)適時(shí)啟動(dòng)，從土地、金融、財(cái)稅等方面繼續(xù)進(jìn)行靈活調(diào)控。在完善的機(jī)制保障下，逐步增強(qiáng)市場(chǎng)的調(diào)控作用，從“堵”變“疏”，從注重行政手段，到更加市場(chǎng)化，注重供給。