“國五條”實施已近三個月時間，但近日統(tǒng)計局發(fā)布的5月70大中城市住宅銷售價格變動情況仍然顯示，房價繼續(xù)連續(xù)12個月處在上漲狀態(tài)。與此同時，土地市場更是熱情高漲，多地頻繁刷新“地王”，房企搶地意識明顯。在此背景下，業(yè)界、學(xué)界又掀起新一輪有關(guān)房地產(chǎn)泡沫的爭論。
針對中國房地產(chǎn)泡沫問題，新加坡國立大學(xué)房地產(chǎn)研究院院長鄧永恒日前接受《經(jīng)濟(jì)參考報》記者專訪時表示，中國房地產(chǎn)市場泡沫在于購房者對未來房價上漲的高預(yù)期，因此，應(yīng)警惕這種由預(yù)期所支撐的房地產(chǎn)市場泡沫破裂，對購房投資人群造成的損失。
怎樣看待此次調(diào)控
經(jīng)濟(jì)參考報：今年3月，中國發(fā)布“國五條”擬對房地產(chǎn)市場進(jìn)行再次調(diào)控，以抑制自2012年下半年以來中國房地產(chǎn)市場過快速度的上漲。在調(diào)控新政實行數(shù)月后的今天，您怎樣看待此次的房地產(chǎn)市場調(diào)控？中國房地產(chǎn)是否真的存在泡沫？
鄧永恒：中國房地產(chǎn)市場的確存在泡沫，因此，中國此次房地產(chǎn)市場調(diào)控是正確的選擇，因為房地產(chǎn)行業(yè)有其正常的發(fā)展周期，世界上從沒有一個國家的房地產(chǎn)行業(yè)能在短短幾年間便漲幅如此之快，因此，中國必須對現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場發(fā)展速度進(jìn)行調(diào)整。
但中國房地產(chǎn)市場在多次使用行政手段進(jìn)行調(diào)控后，房價漲幅雖暫時被壓制，但長期的反復(fù)已使購房者對房地產(chǎn)調(diào)控的信任度大大降低，這也是此次調(diào)控效果較差的主要原因。
在調(diào)控持續(xù)的背景下，與以往調(diào)控措施出臺后的急剎車不同，此次調(diào)控后的房地產(chǎn)市場表現(xiàn)僅是4月由于購房者情緒轉(zhuǎn)為觀望造成成交量大幅下挫，但5月便呈現(xiàn)出回暖跡象，另外，價格卻一直攀升，土地市場呈現(xiàn)火熱。
應(yīng)警惕非理性房價
經(jīng)濟(jì)參考報：您怎樣看現(xiàn)階段的中國房地產(chǎn)市場？
鄧永恒：從中國房價收入比與房價房租比的極不合理，也能看出中國房地產(chǎn)市場存在泡沫。
先從房價負(fù)擔(dān)看，北京、上海、深圳的房價負(fù)擔(dān)占比都在90%以上。房價負(fù)擔(dān)是一家三口以30年的按揭買一套90平方米的房子所需資金除以當(dāng)?shù)厝司杖胨弥担话惴績r負(fù)擔(dān)合理區(qū)間認(rèn)定為不超過38%。但我們計算過北京、上海、深圳的房價負(fù)擔(dān)占比遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過這個標(biāo)準(zhǔn)，這也意味著，一家人30年攢的錢，絕大部分都用于買房還貸上。
從比值來看，所謂房價收入比，是指住房價格與城市居民家庭年收入之比。北京市統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，2010年北京人均可支配收入29073元，2012年人均可支配收入為36469元。因此，以北京雙職工家庭為例，假設(shè)夫婦二人收入均為人均可支配收入，則2010年時家庭年收入為58146元，一套位于四惠東的60平房產(chǎn)，2010年售價140萬元，以此計算，房價收入比則為24.08。照以上方法計算，2012年時此房屋已漲至230萬元，雖然家庭年收入較2009年有大幅提高，達(dá)72938元，但是房價收入比則升至31.53。可以想象的是，若購買面積稍再擴(kuò)大，或再靠近中心區(qū)一些，房價收入比則會更高。而按照國際慣例，房價收入比則在三至六倍才會較為合理。
房租房價租金比是指每平方米的房價與每平方米的月租金之間的比值，大致反映了房屋以出租方式取得的投資回報。一般情況下，若要滿足5%至-6%的投資回報要求，房價租金的比值為196到-232。國際警戒線為200，這意味著，如果房價租金比超過200，說明該區(qū)域房產(chǎn)投資價值變小，房價高估，也就意味著房地產(chǎn)泡沫嚴(yán)重；如果低于200，說明該區(qū)域投資潛力較大，房價泡沫不大。
房租房價比來看，以北京為例，雖然房租翻番，跑贏房價，但從整體來看，房租的上調(diào)速度還是追不上房價上漲的腳步。有數(shù)據(jù)顯示，一個位于朝陽旺角售價為215萬元的70平方米住房，其住宅租售比在1：600，而塔院小區(qū)的租售比則為1：704，而一年前，塔院小區(qū)的租售比大約為1：547。
在深圳，以2013年第一季度為例，租金環(huán)比上漲幅度是4.34%，而房價環(huán)比上漲的幅度則達(dá)12%。以此計算，當(dāng)前深圳房價租金比達(dá)440：1，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于國際警戒線200：1，達(dá)不到正常的投資回報率。
房地產(chǎn)投資并不是沒有風(fēng)險
經(jīng)濟(jì)參考報：購房者多認(rèn)為，房子是實物，既可以保值還可以獲得高額利潤，甚至買一套房幾年后便能成為千萬富翁，對這種想法您怎樣看？
鄧永恒：房地產(chǎn)其實也是一種投資性資產(chǎn)，而所有的投資性資產(chǎn)都是有波動性的，不是說今天投了明天漲了20%，就可以一直保持20%的。
因此，房價通常是波動的，其使用價值在國外通常反映就是租金，因為如果市場健全的話，每個月愿意支付多少就代表了它帶來了多少利益，所以租金通常認(rèn)為更加穩(wěn)定。
正是由于中國房價過高，投資屬性過強(qiáng)，造成房價收入比、房價租金比的不合理。
由于房地產(chǎn)具有投資屬性，因此也會有波動，存在風(fēng)險。
一個項目只要具有投資屬性，這就意味著回報越高，風(fēng)險越大。房地產(chǎn)不是保值的項目，因為具有投資屬性，就必然會有漲跌。因此，買一個自用并喜歡的房產(chǎn)，不管房價漲跌均可接受，因為其居住功能并沒有因價值的變化而發(fā)生改變。但如果是用于投資，則會接受度較低。
因此，應(yīng)警惕這種由預(yù)期所支撐的房地產(chǎn)市場泡沫的破裂，將對購房投資人群造成不可磨滅的損失。
高預(yù)期支撐房價上漲
經(jīng)濟(jì)參考報：您認(rèn)為是什么支撐了中國房價高企？
鄧永恒：中國與其他地方不同的是，其房價支撐的絕大部分是由于房價上漲預(yù)期。房價波動很大程度是受到市場預(yù)期的影響。因此，可以得知，房子價格與其基本價值和預(yù)期上漲相關(guān)。
我們通過目前的價格反算大家的預(yù)期，得出如果北京要維持目前房地產(chǎn)市場的發(fā)展現(xiàn)狀的話，北京市場的預(yù)期是每年要漲5.9%，預(yù)期維持住了才可以保持價格不跌。但是預(yù)期是很脆弱的，如果預(yù)期向下跌了一個百分點，這意味著，要使得價格均衡的話北京房價價格將下降31%。這個模型告訴我們市場預(yù)期一個比較微小的波動會導(dǎo)致市場價格一個大的波動，具有十分大的投資風(fēng)險。
如果整個這個市場是受預(yù)期過多控制的話，那這個市場是有非常大的危險。比如韓國現(xiàn)在就是因為預(yù)期比較低迷，從而導(dǎo)致目前韓國的房地產(chǎn)市場很低迷。