今年以來，武漢寫字樓市場火爆，租金直線上升，建設(shè)大道等高檔商務(wù)區(qū)幾乎無樓可租。專家認(rèn)為，武漢寫字樓火爆或為結(jié)構(gòu)性行情，投資者要注意未來幾年來大量寫字樓集中上市的風(fēng)險。
甲級樓一房難求租售雙旺價格直線上漲
連日來，記者以中小企業(yè)主身份走訪西北湖建設(shè)大道、武漢天地中心、解放大道武廣商圈等寫字樓項目，發(fā)現(xiàn)多數(shù)甲級寫字樓已經(jīng)滿租，個別只剩下少數(shù)大面積單位。
記者日前到漢口新世界中心寫字樓，這是外來企業(yè)在武漢首選的甲級辦公地之一。在物業(yè)租賃中心，記者以租賃150平方米左右辦公場所為由咨詢租賃事宜。物業(yè)顧問介紹，目前寫字樓已滿租，老租戶退出后才有新的空間。
浦發(fā)銀行大廈是一幢落成僅三年的甲級寫字樓。物業(yè)部的服務(wù)人員介紹，浦發(fā)銀行大廈常年滿租，如需租賃寫字樓，可關(guān)注業(yè)主們的出租信息。原來，這個項目是“開發(fā)方持有加少量散售模式”，開發(fā)方和大客戶自用了主要樓層，入駐只能等散戶業(yè)主出租。
近年來，武漢寫字樓市場吸納量穩(wěn)步增加。數(shù)據(jù)顯示，2012年武漢辦公樓整體吸納量超過27萬平方米，超過去兩年吸納總量的總和。甲級寫字樓吸納量也超此前三年總和，為11.09萬平方米，創(chuàng)歷史之最。
伴隨寫字樓市場火爆，租金也節(jié)節(jié)攀升。目前武漢是除北京外租金增長最快的寫字樓市場。漢口濱江區(qū)開業(yè)不久的武漢天地企業(yè)中心，去年上市至今已租出80%，已吸引法國航空、東京三菱銀行等眾多世界500強(qiáng)及知名企業(yè)進(jìn)駐，租價打破現(xiàn)有寫字樓租價紀(jì)錄，最高接近每月140元。
房地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)世邦魏理仕數(shù)據(jù)顯示，2010年至2012年，北京寫字樓租金漲幅為98%，而武漢達(dá)61%，遠(yuǎn)高于全國33%的水平。今年第1季度，武漢寫字樓租金繼續(xù)上漲，環(huán)比漲幅達(dá)3.5%。
房地產(chǎn)投資管理服務(wù)機(jī)構(gòu)仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，武漢甲級寫字樓租金已連續(xù)10個季度上漲，截至今年一季度，甲級寫字樓月租均價達(dá)108.9元/平方米。
銷售市場繼續(xù)保持旺盛。今年4月泛海國際SOHO城再次開盤，主推208平方米的寫字樓產(chǎn)品，單價2萬元，總價416萬，當(dāng)天銷售超八成。武漢市房管局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，寫字樓均價每平方米從2009年三季度的5944元，上漲到今年一季度的9418.55元/平方米，上漲58%。
空置率上升市場潛力仍被看好
在成熟商圈甲級寫字樓供不應(yīng)求的同時，一些新開發(fā)商圈或?qū)懽謽琼椖抗⿷?yīng)較多的老商圈，寫字樓空置率也在創(chuàng)新高。但面對未來數(shù)倍于歷史供應(yīng)量的寫字樓集中入市，專家仍對武漢寫字樓市場有信心，其前景仍被看好。
世邦魏理仕發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2009年至2012年武漢年均供應(yīng)量14.9萬平方米。預(yù)計今年到2016年，年均供應(yīng)量近60萬平方米，這意味著未來幾年寫字樓供應(yīng)量會增長3倍。
大量寫字樓集中上市，在需求增長有限的情況下，必然造成空置率上升。目前，雖然武漢寫字樓租金仍保持上漲，但漲幅已趨緩。數(shù)據(jù)顯示，今年一季度漢口建設(shè)大道商圈、武廣商圈寫字樓空置率在10%左右，而中南商務(wù)圈空置率創(chuàng)下了新高達(dá)39.7%，一季度武漢寫字樓整體空置率達(dá)20.1%，環(huán)比上漲2.7%。
但中國指數(shù)院(華中)市場研究總監(jiān)李國政認(rèn)為，寫字樓市場需求是動態(tài)的，會隨經(jīng)濟(jì)發(fā)展、企業(yè)實力壯大而快速增加。長遠(yuǎn)來看，武漢市第三產(chǎn)業(yè)尤其是高端服務(wù)業(yè)發(fā)展，將會帶來較大需求，市場潛力仍被看好。
機(jī)構(gòu)看好武漢寫字樓市場，緣于對武漢經(jīng)濟(jì)發(fā)展的信心。近年來，武漢外資企業(yè)入駐武漢勢頭強(qiáng)勁，全市世界五百強(qiáng)企業(yè)已超過100家。外資企業(yè)加速入駐，帶動了高端寫字樓需求；國內(nèi)大企業(yè)加快在武漢布點，促進(jìn)寫字樓市場持續(xù)升溫。
仲量聯(lián)行認(rèn)為，武漢在城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、經(jīng)濟(jì)總量和房地產(chǎn)發(fā)展速度等方面，正快速向一線城市靠攏。作為中部特大城市，武漢出現(xiàn)了大量基礎(chǔ)設(shè)施投資和外商直接投資，吸引大量國內(nèi)和跨國企業(yè)進(jìn)駐，寫字樓市場大有潛力。
結(jié)構(gòu)性機(jī)會與風(fēng)險并存投資者須注意風(fēng)險
專家認(rèn)為，武漢寫字樓市場結(jié)構(gòu)性機(jī)會與風(fēng)險并存，投資者須認(rèn)真考察其地理位置、商務(wù)配套等因素，注意防范風(fēng)險。地方政府和企業(yè)也應(yīng)注意分階段開發(fā)項目，以避開供應(yīng)高峰帶來的激烈競爭。
對個人投資者來說，購買寫字樓門檻比商鋪略低，仍是住宅限購后不錯的投資選擇。但仲量聯(lián)行認(rèn)為，散售項目獲得優(yōu)質(zhì)租戶的可能性較小，回報不高。而且，散售辦公樓難以長期維護(hù)品質(zhì)，實現(xiàn)增值保值難。
為此，專家建議，個人投資者應(yīng)關(guān)注地理位置、開發(fā)商品牌和其他因素。良好的地理位置包括核心商務(wù)區(qū)、交通便利的地鐵沿線和具有良好自然景觀或人文環(huán)境的區(qū)域。
值得注意的是，武漢是多中心城市，城市規(guī)模大，商業(yè)區(qū)域分散，城市基礎(chǔ)建設(shè)不夠完善，寫字樓良莠不齊。據(jù)統(tǒng)計，到2016年，武漢新增寫字樓將有64%位于傳統(tǒng)核心商務(wù)區(qū)外的次中心區(qū)域，預(yù)計會成為中小企業(yè)和個人投資者最關(guān)注的區(qū)域，但要注意其中潛藏的風(fēng)險，防范一味概念炒作。
當(dāng)前，乙級寫字樓尤其是散售型項目，存在硬件無法滿足租戶需要、物業(yè)管理水準(zhǔn)無法和國際企業(yè)接軌、租戶檔次較低等。地產(chǎn)開發(fā)商也應(yīng)從硬件、軟件和租戶三個方面入手，為投資者創(chuàng)造良好投資環(huán)境。
世邦魏理仕中國區(qū)研究部執(zhí)行董事陳仲偉表示，隨著未來供應(yīng)量大幅增加，寫字樓市場整體租金增速將放緩。在交通和配套設(shè)施不完善的區(qū)域，寫字樓市場整體空置率會繼續(xù)攀高。企業(yè)應(yīng)分階段開發(fā)項目，以避開供應(yīng)高峰所帶來的競爭。
陳仲偉認(rèn)為，“藍(lán)籌”寫字樓空置率明顯低于平均水平，有實力的投資者應(yīng)選擇寫字樓中的“藍(lán)籌股”，即位于城市核心區(qū)域、高規(guī)格建設(shè)，并由知名開發(fā)商開發(fā)管理的寫字樓。2010年至2012年，武漢寫字樓市場平均空置率是12.3%，而“藍(lán)籌”寫字樓空置率僅為1.8%。
世邦魏理仕建議，地方政府應(yīng)根據(jù)未來市場對寫字樓的實際需求，調(diào)整甚至?xí)壕弻懽謽峭恋毓⿷?yīng)，同時加緊完善各項基礎(chǔ)配套設(shè)施，并出臺相關(guān)政策吸引企業(yè)進(jìn)駐。開發(fā)商應(yīng)走差異化路線，以優(yōu)惠租金吸引優(yōu)質(zhì)企業(yè)進(jìn)駐，提升寫字樓檔次和知名度。