“29家上市房地產企業拖欠土地增值稅640億元”是真是假
稅務部門與地產商掰腕子 土地增值稅何去何從
近日，律師李勁松在研究了多家上市房地產企業的年報之后得出結論，29家上市房地產企業拖欠土地增值稅640億元。
這一消息在網上引起了軒然大波。
到目前為止，只有華遠地產、萬科對此進行了回應，兩家公司的說法基本一致，他們認為李勁松誤讀了財務報表。不過，李勁松堅持自己的看法，“我實在是看不慣有些開發商得了便宜還賣乖，他們沒有依法履行他們的法律義務�！�
被點名的這29家房地產企業是否真的拖欠了土地增值稅？是否還有更多的房地產企業也存在這樣的行為？遺憾的是，盡管這條新聞已經引發了社會關注，但目前國家稅務部門尚未就此公開回應。
不過，如果將時間拉長會發現，土地增值稅的征收多年來一直是一個爭議巨大的問題，稅務部門與房地產企業之間已經博弈多年。
稅務部門與房地產商掰腕子
土地增值稅是對土地使用權轉讓及出售建筑物時所產生的價格增值量征收的稅種。按照我國目前的稅法規定，土地增值稅采取四級累進稅率，最低一檔的稅率為30%，最高一檔的稅率為60%。也就是說，隨著增值額在允許扣除的項目金額中所占比例的提高，稅率不斷提高。增值額未超過扣除項目金額50%的，稅率為30%；增值額超過扣除項目金額200%的，稅率達60%。
在我國，這個稅種最早出現于1994年，當年1月1日，《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》正式實施。
按照這個條例，征收土地增值稅是為了規范土地、房地產市場交易秩序，合理調節土地增值收益，維護國家權益。
1994年，我國的土地出讓基本上還都是采取劃撥的方式，取得土地的企業、單位基本上沒有多少拿地成本，土地的增值收益相對較大。而在1992、1993年，我國部分地區一度出現房地產泡沫，房地產投機情況嚴重，國家土地資金收益大量流失。可以說，這個條例的出臺正是為了扭轉這個局面。
四級累進稅率的征收模式就是在這個條例中確定，并保留至今。條例規定，轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，均為土地增值稅的納稅義務人，都應當繳納土地增值稅。
為了保證這個條例的落實，1994年1月1日，還出臺了24條的實施細則，其中對如何計算增值額、如何扣除費用、什么樣的情況免征等等具體問題都做了具體規定。
“這個稅種的出發點是好的，政府試圖通過稅收的方式來規范土地市場，但現實的大環境卻無法讓這個稅種達到目的。”中國社科院經濟所研究員汪利娜告訴記者，房地產企業自然不愿意繳納這筆稅款，想盡辦法打通政府關節。而對稅務機關來說，這個稅種的征收非常復雜，導致征收不順。
各種各樣的避稅措施紛紛出現。有的開發商將整塊土地化成幾小塊，分期開發，一拖就是10年。因為開發周期越長越不容易算清應稅額度；有的開發商取得預售許可證多年，但捂盤惜售；有的開發商在項目結束之后馬上將公司撤銷，讓稅務部門找不到納稅人。
也許正是由于這些原因，土地增值稅的征收總額一直都不大，其在土地收益中的占比也一直很小。
這個問題也困擾著稅務部門。
2006年12月底，國家稅務總局發出《關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》，要求各地稅務部門嚴格進行土地增值稅清算，比如規定對取得銷售(預售)許可證滿三年仍未銷售完畢的房地產項目，要進行土地增值稅的清算，而按照土地增值稅條例，房地產項目結束之后才清算土地增值稅。
2010年5月，國稅總局再次發文，要求各地進一步做好土地增值稅的清算工作，文件中再次增加對開發商避稅的應對措施。
國稅總局兩次發文都對市場造成了不小的震動。也引來眾多開發商的集體抗議。
2007年，上海一個房地產理事會曾上書上海市政府，對土地增值稅清算工作提意見，認為是對房地產行業的巨大打擊。
稅務部門與房地產企業數次掰腕子，似乎并沒有討到多少便宜。
2010年，曾有學者根據財政部和國稅總局的公開數據計算出，近10年來全國已納土地增值稅稅額僅占全國房地產開發企業銷售額的1.29%。而開發商應繳的土地增值稅額應占其樓盤銷售收入的15%至30%。按照這樣的算法，全國流失的土地增值稅高達數萬億元。
不過，這個算法并沒有得到稅務部門的肯定，但稅務部門至今也沒有公開說明土地增值稅究竟是否足額征收。公眾能看到的是，稅務部門多次下文要求清算，但清算的結果如何？目前還未看到公開的權威信息。
土地增值稅的征收制度不健全
按照土地增值稅條例，這個稅種最低稅率30%，最高60%，是四級累進稅率。但在各地的實際征收中，這個征收方式基本沒有落實。
那么，各地是如何征收土地增值稅的？據一位業內人士介紹，各地一般是按普通住宅、非普通住宅、別墅、度假村等級，按銷售收入的1%~5%預征率進行預計征收。等到項目結束后，再由開發商自查自補。很少聽到有地方是嚴格按照四級累進稅率進行土地增值稅征收的。
一位證券分析師介紹，上市房地產企業基本上是按照1%的預征率來計提土地增值稅的。
“土地增值稅的征收制度不健全，房地產開發周期一般都比較長，增值也是一直在變化的�！蓖衾雀嬖V記者，地方稅務部門很難征收這個稅，最后就采取預征的方式，在開發商立項的時候就預先算一個數，先征收一部分，然后等項目結束了才清算。但開發商不斷跟政府討價還價。政府部門也是如此，在財政收入豐盈的時候就會讓步，手頭缺錢的時候就會讓企業多交一些。
正是這種討價還價，讓土地增值稅的征收變成了一本糊涂賬。在汪利娜看來，這中間有太多的漏洞可以鉆，房地產企業到底漏了多少土地增值稅，可能稅務部門自己都不清楚。
張開順是北京致通振業稅務師事務所的專業稅務師，他為多家房地產企業進行過稅務規劃培訓。在他看來，造成土地增值稅征收困難的主要原因在于這個稅種本身。
“這個稅太過復雜，不僅對房地產企業來說復雜，對稅務部門來說同樣復雜。”張開順說，房地產開發周期長，一般情況下3年都算快的，長的能有十幾年。而土地增值稅恰恰是要在整體項目結束之后才能征收，在這期間，房價是在不斷變化的，企業的成本也在不斷變化，要征收土地增值稅，就要算清楚增值了多少，還要算清楚哪些成本是應該扣除的。這樣的工作需要專業的團隊才有可能完成，一般的稅務部門工作人員可能都弄不清楚。地方稅務部門也沒有精力去做這樣的核算。
在另外一個層面，房地產企業必然是趨利的主體，天然就有避稅的沖動。
“房地產企業沒有愿意足額繳納土地增值稅的，也沒有哪家企業愿意早交稅，都是拖到最后一刻才交。”張開順說，如果嚴格執行四級累進稅率，土地增值稅是一個非常厲害的稅種，會對房地產企業的現金流造成巨大影響。但大部分房地產企業都跟政府關系很好，很多房地產企業在項目結束后還有一部分土地增值稅沒有交。
當然，也有企業被稅務部門要求清算的。據張開順介紹，當稅務部門實在算不清楚，而又堅持進行清算的時候，往往會根據行業標準算出一個數字讓企業交稅，但這個數往往會導致企業喊冤，因為不知道是怎么算出來的。
有不少規模較小的房地產企業在遇到土地增值稅清算的時候干脆選擇跑路，讓稅務部門找不到。
“企業和稅務部門對這個稅種都很頭疼，雙方都覺得別扭。”張開順說，企業肯定不愿多交稅，稅務部門要證明企業沒有足額交稅還需要拿出證據，費時費力。
土地增值稅何去何從
律師李勁松點名29家房地產企業拖欠土地增值稅后，多名專家都對此發表了看法，但至今沒有人能夠確切地判斷這29家企業是否真的拖欠了巨額稅款。
張開順告訴記者，上市房地產企業公開的應交未交的土地增值稅數目基本上都是各地稅務部門默許的，如果稅務部門認為這些企業有問題，完全可以根據這些企業的年報要求企業交稅，但現在看不到這種情況。
財經評論員、注冊稅務師李寧對此有一個基本判斷，那就是房地產企業在逃避社會責任。在李寧看來，近年來，針對房地產行業的稅收，由于稅種復雜，加上房地產企業滾動開發等特點，實際上很多房地產企業并未按照稅法的規定實現應繳盡繳，房地產企業偷逃稅款現象比較普遍。這也是近年來房地產調控失敗的一個因素。
在中國房地產學會副會長、北京大學房地產研究所所長陳國強看來，土地增值稅清算與針對個人的二手房轉讓個稅相似，規定早就有，但實施起來太過困難。
看起來，這似乎又是一個執行成本很高的稅收政策。那么，是繼續這個稅種的征收，還是換個思路、換個方法？
張開順認為，“長遠看，恐怕土地增值稅只是一個過渡期的稅種，肯定會被別的稅種所代替。”