在全國部分城市房地產市場量價齊升，以致中央不得不再次出臺新調控措施的背景下，呈現整體低迷的海南省房地產市場顯得更加冷清。作為國際旅游島的海南省，未來房地產市場將如何發展？據《經濟參考報》記者了解，促消費、城鎮化或將成為海南省下一輪房地產市場發展的增長動力。
城鎮化規劃將加快引導房地產業發展
日前，海南省住建廳就海南省新型城鎮化發展戰略規劃研究報告召集專家學者進行討論，記者從《海南省推進新型城鎮化實施綱要(2012-2020年)》(草稿)(以下簡稱“規劃”)中得到的初步信息了解到，在推進新型城鎮化的過程中，海南省將通過加大保障性安居工程建設與管理力度、推進農村住房建設管理和危房改造、大力發展普通商品房和旅游地產三大措施改善城鄉居民居住條件。
從城鎮化發展的總體思路來看，海南或將加快引導房地產業的發展，使之成為國際旅游島建設的重要載體和核心產品之一，成為海南省的支柱產業。
據海南省住房和城鄉建設廳廳長王志宏介紹，2012年海南省房地產業稅收占地稅稅收總量超過35%，投資額達890億元，占全省完成投資的40%，第二產業建筑業稅收占地稅稅收總量超過15%，建筑業的增加值已占第二產業比重達35%左右。這意味著，房地產和建筑業對海南社會經濟貢獻連續多年超過50%。
“這兩個行業是城鎮化傳統的基建類行業，這說明現階段城鎮化已經成為海南省社會經濟發展的重要驅動力，正發揮著較大貢獻。”王志宏說。
的確，記者從海南省部分市縣了解到，近年來隨著城鎮化的推進，房地產業和建筑業地位對地方經濟發展的貢獻舉足輕重。據海南省萬寧市地稅局局長付仕仿介紹，去年萬寧市的房地產業稅收占比，更是占到地方稅收超過80%。
作為獨特的地理單元，海南全省統籌和“一盤棋”是城鎮化的主要特色。最終海南將逐步形成以海口、三亞為兩大中心，東部、中部、西部地區均衡發展，區域之間特色各異、互補性強的房地產空間發展格局。
大力發展普通商品房及旅游地產
作為擁有豐富旅游資源的海南省，將利用自身優勢，在優先發展當地自住型居住地產的基礎上，著力發展旅游地產。
規劃指出，海南將建立健全多層次的房地產產品供應體系，滿足多樣化消費需求。優先發展常住型居住地產，加快適合城鄉居民不同消費層次的廉租房和保障性住房建設；積極發展富有海南特色、高品質、個性化的旅游房地產。
在發展自住型地產方面，海南省國土部門將對普通商品住房優先供地并將控制過高地價。并大力發展中小套型、中低價位的普通商品住房，以滿足自住型需求。對首次置房的剛需人群將給予貸款優惠政策，并鼓勵開發商投資普通商品住房建設，引導住房合理消費。
旅游地產方面，重點發展以星級賓館、度假村為主體的經營性房地產；適度發展滿足避寒、療養等不同需求的度假旅居型房地產；配套發展商業、辦公地產及各類公共服務設施類地產。
規劃同時指出，轉變房地產業發展方式。縣城和中心鎮將加快房地產市場的培育和發展，推動集中連片綜合開發，同步配套建設基礎設施、公共服務設施，創造房地產發展條件。提高住宅產業化水平，積極推動全裝修住房建設和交易。
著重提升城鎮質量與品位，加快建設宜居城鎮。加快城鎮新區開發和以城鎮舊區改造、棚戶區改造、城中村改造為重點的城鎮綜合整治。
調控之下海南樓市面臨挑戰
事實上，王志宏今年1月份曾表示，今年海南將加快轉型升級，保持房地產業平穩健康發展。2013年房地產開發投資要力爭比2012年增長15%，約955億元；商品房銷售面積力爭與2012年持平。
“房地產業是海南省經濟的重要產業，能不能完成這些目標關系到海南省經濟發展的大局。面對中央的調控政策，海南樓市面臨的困難比較多。”王志宏說。
記者近日從海南省住房和城鄉建設廳獲悉，海南暫不出臺專門的“國五條”實施細則，但海口、三亞原有的限購政策等將繼續實施，繼續嚴格實施差別化住房信貸政策。
海口市4月1日已公布了海口市2013年度新建商品住房價格控制目標的通知，明確2013年新建商品住房價格增幅不高于海口市城鎮居民人均可支配收入的實際增幅。
針對備受關注的賣房按轉讓所得20%計征個稅的政策，海南省住房和城鄉建設廳有關負責人表示總的原則是要執行，但具體如何執行還有待國家稅務部門細化。
海南省住房和城鄉建設廳要求各市縣今年要在貫徹落實好既有調控政策的前提下，精心呵護房地產業的發展：一要從項目規劃、施工報建等環節，繼續加快審批進度，促進重點、高端房地產項目早落地、早開工；二要調整優化開發結構，進一步減少純商品住房比例，實現供求關系的基本平衡；三要進一步加大經費投入，加大促銷力度，創新宣傳手段，提高促銷成效；四要完善房地產市場信息系統。
海南省房地產業協會會長向多銀表示，新“國五條”的出臺表明國家對房地產宏觀調控力度、決心不變，但對海南的房地產后市影響不會很大，原因是海南有著得天獨厚的自然資源；政策的出臺更加快了結構調整力度，由單一的住宅房產轉向可持續經營房產發展。
三亞遠東鳳凰島置地發展有限公司董事長周霖也認為，“國五條”的出臺加快了海南地產整體的轉型，將來應向旅游地產，文化地產等多元化發展。
但值得注意的是，在推進城鎮化發展的背景下，海南省現階段城鎮化水平較低的現實也意味著海南房地產業仍具有較大的發展潛力和空間。但是，有專家指出，由于海南省總體上仍屬于欠發達地區，城鎮發展基礎較弱，城鎮化質量有待大幅度提升，區域之間、城鄉之間發展存在不平衡，海洋優勢尚未完全發揮，候鳥性旅游帶來的“空城化”等問題都將是海南新型城鎮化需要破解的難題。
海南克而瑞咨詢中心總經理王路建議，海南國際旅游島作為經濟特區，應適當放寬民間資本進入旅游資本市場的條件，由于海南獨特的旅游地產資源，宜采取更為有效的舉措精準調控，樓市調控政策不能“一刀切”。