以“炒房團”而著稱的溫州樓市被認為是全國樓市重要的風向標，不過隨著炒房客的撤離，溫州樓市開始了“高臺跳水”。根據國家統計局公布的數據，今年1月份和2月份，在70個大中城市當中溫州新建商品住宅分別同比下降了10.8%，繼續領跌全國，部分豪宅的房價和幾年前相比接近了“腰斬”的水平。那么曾經火爆一時的溫州樓市為什么會遭遇寒冬？溫州房價持續下跌僅僅是一個個案，還是具有指標意義？它能夠給中國的房地產市場帶來什么樣的信號？央視財經頻道主持人陳偉鴻和著名財經評論員馬光遠、劉戈共同評論。
　　炒房客撤離，70個大中城市僅溫州房價下跌。溫州房價大跌的真實原因究竟是什么？溫州樓市直線回落僅僅是一個個案嗎？
　　2月，新建住宅價格指數與去年同比價格來看，溫州房價降幅在10個百分點，而位居跌幅的首位。說起房價，去年年底，本臺記者在溫州調查時房價就在走低。
　　出租車司機：在湯家橋和甌海大道那個路口，香緹半島還有京都城炒起來4萬多5萬一個平方，2008、9年是7、8萬，最高是8萬。
　　記者：那這個價格有人買嗎？
　　出租車司機：都是他們自己炒起來的。現在2萬5也沒人要。
　　在南郊的甌海大道，香緹半島的保安告訴記者，香緹半島南北的兩個區域的樓盤都已賣光，售樓部門也已經關門了。
　　香緹半島樓盤　保安：價格北區是2萬7，那邊(南區)3萬左右，南區的環境比較好，所以價格就稍微高一些，最初北區達到4-5萬，南區那邊6-8萬。現在降了一半都多了。
　　房產中介經紀人：它是炒客炒起來的，現在沒有炒客了。
　　日前，記者采訪到了在溫州做投資得何先生，他手上掌握著老家許多華僑朋友的資金，以往這筆龐大的資金主要用來投資房產，由于大量的民間資本入市，房價越炒越高，短短地三四年時間，溫州的房價就竄到了每平米5，6萬元，甚至7，8萬元的高價，何先生的投資方向也跟著發生了變化。
　　溫州投資人：后來到溫州之后，感覺到市場上好像有點不對勁，大家多在炒房，大家多在借高利貸，然后我們的投資方向就到了那邊。
　　溫州大學房地產研究所的數據顯示，2007年到2011年，溫州市區商品房銷售均價從9787元每平方米，一路上漲到34674元每平方米，5年當中足足漲了3.5倍。
　　陳鴻(溫州大學房地產研究所研究員)：沒有民間資本的這種逐利，沒有民間資本的這種大量的資金流入，它不可能使得這個房地產價格在一夜之間從過去的一萬多，就直接(上)到了三萬。
　　周德文(溫州管理科學研究院院長)：最瘋狂的時候，確實房價一個月漲一萬都有。
　　日前，國家發改委副主任朱之鑫表示，房地產牽扯到老百姓的切身利益，保證生存性需求是第一位的。
　　朱之鑫(國家發改委副主任)：要保障好的首先是生存性需求，最大要保障好我們低收入者的住房需求，而其他的，逐漸還是要求市場來做這件事情，至于有無泡沫現象，我覺得恐怕要很好地進行分析和研究，我很難用一句話來答是還是不是。

　　劉戈：溫州樓市既有量的泡沫　又有價值泡沫

　　《央視財經評論》評論員：溫州應該說是投資投機型房產的一個代表城市，由于它在過去的幾年當中一直這個特征特別明顯，全世界的溫州人可能都覺得要在自己的家鄉需要有一套房子，或者需要有幾套房子，或者認為它是一個價格洼地，所以在幾年的時間里，把這個地方房地產價格從一個縣城的價格炒到了比北京，上海還高的價格，現在開始水落石出。
　　溫州是既有量的泡沫，又有價值泡沫，它們同時出現。比如像北京，上海的城中心區的房價非常的高，然后出去10公里，20公里價格就下降的很厲害，但是你在溫州，它甚至在很多的縣里面，它的房價和主城區的價格也差不了太多，那在這樣的一個情況下，它整個區域里的房價都虛火非常的高，所以當遇到調控的時候，它的價格就是說原來的那些大家上漲的預期一旦下降，那么溫州人本身是比較務實的，所以在能跑的時候就要跑，就出現一些高檔樓盤價格腰斬的情況。

　　馬光遠：整體來看　溫州炒作的特征比較明顯

　　《央視財經評論》評論員：我覺得要看一個地方的房價，可能兩個信息來源是最準確的。第一個，你看中介工作人員的忙碌程度，如果忙的話，你這個市場肯定還是不錯的。第二個，你就問出租車司機。我記得我第一次去溫州的時候，那個時候他們講溫州的房價均價是全國第一，我大吃一驚，因為我們去看那個城市，本身這個城市的面貌并不能代表溫州這么多年來的經濟實力，城市整體感覺還是比較舊的。
　　整體來講，它整個的樓盤情況，他們會告訴你一系列的故事。比如說有一年房地產調控最嚴格的時候，綠城那個時候在溫州有很多的樓盤，其中有一個樓盤剛開始的時候開盤價是2萬多，但后來兩年多的時間里提到了8萬，那個時候好多人在討論，說這個房地產公司是不是會破產？是不是會拿項目抵債？但是我看到這個樓盤從2萬到8萬的空間相當大，你降到5萬以后就可以求活的，那個樓盤本身事實上也是溫州房地產的一個風向標，也就是說，我們從那個樓盤里，從它的購買群體，從整個市場對它的表現來看，那個泡沫特征已經非常明顯了。所以我覺得，溫州的房地產到今天，我們講它的泡沫的話，那么如果說還有人認為說這個城市沒有泡沫，目前處于一個價值的洼地等等的話，它是不現實的，因為整個炒作的特征還是比較明顯。

　　姜毅：目前高端住宅的成交量很少

　　溫州平安易居總經理：比起2010年的(價格)，我覺得整體(樓市降幅)都是30%到50%之間，部分的豪宅可能也會有腰斬的可能性，價格。(房產證)滿五年的一些條件可能相對穩定一點，就是一些未滿五年多套房的業主擔心將來的一個稅收征收，可能對于增加他的成本(十分擔憂)，為了防止新政執行的情況下產生額外的支出，所以現在很多業主都提前交易，可能是對未來不是特別看好的情況下，現在成交量是比較活躍的，現在成交的大多數都是剛需的比較多，然后就是小戶型的普通住宅比較多，就是超過144(平米)的那種高端住宅，現在成交很少的。

　　馬光遠：溫州樓市供大于求　整個市場下跌的趨勢不可逆轉

　　《央視財經評論》評論員：事實上，一個投資市場本身，我們說這個泡沫破裂的標準是什么？最常用的標準就是30%，如果說整體的價格向下跌30%，那么有些人認為這已經是一個崩盤的表現。但是溫州的這個投資市場本身可能金融杠桿要低一點，就是溫州炒房客很多都是婦女軍團，而且婦女軍團是這樣的，我一個人買不起一套房，咱們三個來，咱們三個等于是股份合作制，股份合作制買了一套房以后，明年這個房子漲了以后我們賣掉，賣掉以后的錢我們來分紅。
　　目前，我們看這個房價往上支撐，可能最多的概念有三個概念。第一個是人流的概念，也就是人越來越多的地方，房價是有支撐的；第二個是資源聚集的一個概念，資源比較集中的地方，房價是有支撐的；第三個是產業聚集。我們如果看這三點的話，跟溫州本身都是不符合的，也就是它不是人流聚集的地方，溫州的人是都走向世界各地。第二點產業聚集，整體來講它算二三線城市，一線是算不上的；那么第三個我們講資源聚集，它更算不上。在這種情況下，溫州靠錢堆積起來這么一個市場以后，一旦市場出現風吹草動，特別是整個房地產市場的基本面出現變化，我講的基本面指的是什么？供需狀況已經逆轉，也就是說我們看溫州本身的兩個指標，第一個是擁有多套住房的比例，溫州在全國是排在前十里面的；第二個，房屋目前的存量，我看官方的統計已經超過了160萬平，這個存量也比較大，已經是供大于求，在供大于求的情況下，一旦投資需求在下降，那么整個市場下跌的趨勢不可逆轉。

　　劉戈：溫州有其特殊性　現在一些地級市正在出現類似的情況

　　《央視財經評論》評論員：從溫州人的投資意識來說，當他覺得以后會漲的時候，大家會毫不怕風險，他非常有能夠承擔風險的意識，所以就會投資。而一旦覺得這個投資以后會打水漂，那么他會果斷的返倉，就是果斷的把錢拿出來去干別的事情，所以他是春江水暖鴨先知，也就是說他對市場的反應是更靈敏。溫州這個城市有它的特殊性，它的特殊性就是全世界分布著很多的溫州人，他們會把錢拿回來，可能很多地方不具備這樣的特殊性。但是共性的地方還是在于，雖然溫州很富，但是它也是一個貧富差距非常大的地方，有錢的是一些在全世界各地做生意的，以及當地的企業家，但是大量的群體是本地的一些城市平民，還有大量的從外地來打工的人，他們和那些蓋的非常漂亮的房子是沒有關系的，所以這個房子你在這部分有錢人里炒來炒去，所以當遇到調控的時候，那么它必然會出現現在這樣一個結果。
　　現在我不好點名，就是在很多地方，本身它城市的人口不夠多，然后它的產業也不能夠支撐，那么在這樣很多的一些地級市現在這個情況已經和溫州相類似的這樣一個情況已經不少了。

　　馬光遠：溫州民間投資投資房地產的意愿在逐年下降

　　《央視財經評論》評論員：我覺得還是一個基本面，我們千萬不要用那種比較僥幸的眼光來看目前的一個下跌，我覺得第一個反應了溫州經濟的基本面，我們知道從這一輪金融危機到現在，溫州整個的民間投資，包括高利貸在內出現了一個大幅度的調整，溫州本身在轉型，那么實體經濟出現了很大的困難，那么有一部分急需資金的企業需要從房地產來擠壓資金，這對整個房地產市場來講，過去兩年影響是比較大的；第二點，每年5月份的時候，我們都會對整個溫州的民間資本本身的投向，做一個市場調查，今年我們也做了調查，但是這幾年我們的調查結果是什么？從2008年到現在，溫州的民間投資投資房地產的意愿是逐年下降的，去年可以說是2008年以來最低的一年，今年我相信會創下一個新低，溫州民間資本的投資意向是非常有意思的，也是一個非常重要的風向標。

　　馬光遠：一線城市有支撐的往上漲　沒有支撐的已經到天花板

　　《央視財經評論》評論員：我們說溫州房價是一個風向標，它是什么樣的風向標？它事實上是中國相當一部分城市，本身目前整個房地產的基本面出現大幅度的轉變以后的一個風向標。比如說現在大家都在講故事，說因為有醫療資源、項目資源、產業資源以及教育資源等等，那么未來可能還有多少人要進入這個大城市，我們就經常這樣來說北京，但是我們反過頭來看溫州有什么？它沒什么，除了海外的溫州人，除了錢。這個故事本身講到今天為止，如果這個故事本身有支撐的話，那么未來這個地方的房價可能還會溫和上漲，但是如果這個概念講了你自己都不信的話，那么意味著這個故事不能再講下去了，這個故事可以劃上句號了。
　　到今天為止，這個基本面并不是溫州一個地方有，而是我們現在看到一些三四線城市，包括我們看到一些縣級城市本身，完全在很多地方符合溫州的特點。溫州目前來講還有一個優勢，就是它還是有錢的，民間資本還是比較活躍，但是一些城市現在是房子多了，既沒有錢，也沒有人，人也在流出，錢也在流出。在這種情況下，它未來的跌勢我認為比溫州本身還要厲害，目前以溫州為標志，全國的房地產未來肯定是兩個走勢，第一個是具有概念支撐的，這個故事還可以繼續講下去。有人說北京現在是兩千多萬，過幾年很快就突破五千萬，甚至有一個著名的經濟學家講，未來十年以內，北京，上海的人口會超過五個億，那么如果是這樣，那么我想北京的房價30萬都打不住，非常恐怖。但是如果說沒有人的進入的話，房價就是個分化的走勢，一線城市有支撐的往上漲，沒有支撐的肯定已經到天花板。

　　葉檀：房地產市場在急劇分化　溫州不具可比性

　　《央視財經評論》評論員：溫州其實不算中國一線城市，但是溫州的房價一直是中國一線城市的房價，其它的一線城市(房價)在上漲，但是我們看到，這一次從去年到今年，溫州(房價)沒有同步上漲，反而在大跌，所以溫州是一個非常特殊的，有自己獨特情況的市場。現在房地產市場在急劇地分化，像溫州這樣此前房地產價格非常高的城市，當它的實體經濟和貨幣鏈條遇到瓶頸的時候，房地產價格就處于一個下滑，甚至是處于一個半接近崩潰的狀態，所以溫州的情況可以跟同類的外向型主導的，現在貨幣鏈條比較緊的城市去相比，但是跟其它的一些大城市，或者是房價還沒漲的城市它是不具有可比性的。　　

　　馬光遠：未來整個房地產市場的投資行為會發生很大的變化

　　《央視財經評論》評論員：我認為預示著未來，整個房地產市場的投資行為會發生很大的變化，也就是說過去10年是房地產投資的一個盛宴。未來隨著制度的調整，包括房地產轉讓交易稅等等一系列制度的完善，未來投資于房地產的收益會越來越少，越來越低，在這種情況下，大家都會調整一個投資結構，所以我覺得溫州的房價。