時下，想在首次置業(yè)時獲得房貸利率優(yōu)惠已經(jīng)越來越難。記者日前在廣州采訪時發(fā)現(xiàn)，盡管有部分銀行聲稱尚能有條件提供一定的利率優(yōu)惠，但實際申請過程卻繁瑣而漫長，一些股份制銀行甚至?xí)和Ａ朔抠J業(yè)務(wù)。
業(yè)內(nèi)分析人士稱，房貸告別“折扣時代”已是大勢所趨，對于想圓住房夢的“剛需族”來說，面臨的真正障礙是房價能否與收入相匹配，只要房價是合理穩(wěn)定的，房貸利率將不再是牽腸掛肚的問題。
優(yōu)惠“可望而不可即”
“我的首套住房八五折貸款申請已經(jīng)提交近5個月了，卻沒有一點動靜，按揭公司說早就把材料遞交上去了，但銀行遲遲都沒批下來。賣家已經(jīng)等得不耐煩了，天天催，再等下去，交易恐怕就要泡湯了。”廣州市民孫女士焦急地說。
辦理按揭業(yè)務(wù)的人士告訴記者，時下，與孫女士有相同遭遇的購房者比比皆是。銀行對房貸業(yè)務(wù)的收緊導(dǎo)致房貸優(yōu)惠申請難、審批慢，建議盡快以基準(zhǔn)利率重新申請，或者嘗試轉(zhuǎn)向其他銀行。
記者了解到，本周廣州地區(qū)的一些銀行已經(jīng)陸續(xù)調(diào)整房貸政策：中行本周開始將首套房貸利率調(diào)整至基準(zhǔn)利率；工行首套房貸利率在政策規(guī)定的浮動范圍內(nèi)確定利率浮動水平，一般不低于基準(zhǔn)利率的0.85倍；農(nóng)行首套房貸利率根據(jù)客戶情況差異化定價，最低八五折；交行、招行首套房貸利率最低八五折。
而上述銀行首套房貸款的首付比例均為30%，二套住房貸款的首付比例不低于60%；二套房貸利率則暫時維持原政策，不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。
然而，通過采訪廣州一些中介機構(gòu)和購房者反饋的信息顯示，盡管銀行聲稱對首套房貸尚有一定的優(yōu)惠政策，但實際執(zhí)行過程中普遍存在“挑客戶”、手續(xù)繁、審批慢的問題。這意味著，對于普通購房者來說，首套房貸的優(yōu)惠實際已經(jīng)“可望而不可即”。
“我申請房貸的那家銀行只對存款規(guī)模達(dá)到50萬以上的貴賓客戶提供八五折優(yōu)惠。普通客戶想盡快放款，就要購買一定數(shù)額的理財產(chǎn)品。即便這樣，從審批到放款，最少也需要四個月左右的時間。”廣州購房者陳先生說。
為何不再是“香餑餑”
曾經(jīng)是商業(yè)銀行競相角逐的住房貸款市場，如今為何備受冷落？業(yè)內(nèi)分析人士稱，受國家房產(chǎn)調(diào)控政策影響以及銀行自身業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)調(diào)整等多因素，不少銀行已經(jīng)開始重新規(guī)劃房貸業(yè)務(wù)在整體業(yè)務(wù)構(gòu)成中的占比。
廣證恒生證券咨詢有限公司地產(chǎn)行業(yè)分析師認(rèn)為，“國五條”的出臺顯示中央對房地產(chǎn)調(diào)控政策不會放松。目前房價仍然偏高，伴隨而來的房貸風(fēng)險也隨之加大。出于風(fēng)險和收益平衡的考慮，銀行對房貸采取謹(jǐn)慎態(tài)度，上調(diào)首套房貸利率也是情理之中。
隨著商業(yè)銀行業(yè)務(wù)多元化發(fā)展，對業(yè)務(wù)的調(diào)整空間更寬，價格方面的掌控能力更強。目前，小微企業(yè)的資金需求量大，貸款利率上浮空間大，已經(jīng)形成了與住房按揭貸款的競爭格局，在一定程度上也會推升住房按揭貸款利率。
根據(jù)申銀萬國的研究報告測算，目前的貸款利率市場化競爭已經(jīng)基本成型，小微企業(yè)貸款的風(fēng)險-收益比迅速降低，導(dǎo)致原來低于基準(zhǔn)利率的按揭貸款對于銀行缺乏吸引力，銀行自然會選擇回報更高的產(chǎn)品。
“近年來，小微企業(yè)貸款的收益率在逐年提高，銀行有更多的議價空間。相比之下，住房貸款的收益率就低得多，而且資金回籠時間長。在信貸額度有限的情況下，從收益最大化的角度出發(fā)，銀行自然會多留額度出來給收益更高的業(yè)務(wù)品種。”房地產(chǎn)分析人士稱。
此外，對近期央行收緊信貸的擔(dān)憂，也使得不少銀行預(yù)先留出一定的額度，短期內(nèi)不急于放貸。目前，貨幣政策已趨于穩(wěn)健，一般而言，房貸執(zhí)行利率下限由監(jiān)管部門規(guī)定，而上浮比例則受貨幣松緊情況即信貸額度影響。
“信貸額度對按揭貸款利率影響顯著，當(dāng)信貸額度寬松時，房貸執(zhí)行利率會降低，信貸額度偏緊時，房貸執(zhí)行利率將上浮，不會按照利率下限執(zhí)行。”廣證恒生證券咨詢有限公司地產(chǎn)行業(yè)分析師說。
房價穩(wěn)定才能不“牽腸掛肚”
“其實，人們買房特別是首次置業(yè)者考慮更多的并不是房貸利率，而是房價是否合理。就像我，跑遍了整個廣州去看房，首先考慮到因素是能否承擔(dān)起首付，能否按時支付月供才是關(guān)鍵。”正準(zhǔn)備買房結(jié)婚的廣州市民劉先生告訴記者。
業(yè)內(nèi)分析人士稱，調(diào)整房貸利率是銀行從風(fēng)險和收益平衡出發(fā)，采取的謹(jǐn)慎舉措。但利率調(diào)整只是治標(biāo)之策，想要治本還有賴于房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。只有當(dāng)房價與國民收入相匹配的時候，房貸業(yè)務(wù)才能再次成為銀行的一項穩(wěn)定收益產(chǎn)品。那時，銀行自然會根據(jù)市場信號作出反應(yīng)，而房貸利率也就不再是牽腸掛肚的問題了。
在銀行方面，為了防止房貸風(fēng)險，不能一味地依靠利率杠桿，而要根據(jù)貸款人的真實收入情況，審慎發(fā)放貸款，建議將納稅證明作為收入依據(jù)，嚴(yán)格按照實際收入的一定比例發(fā)放貸款。
廣州某股份制銀行信貸部負(fù)責(zé)人坦言，房貸一旦給了沒有還款能力的人，銀行將面臨巨大的違約風(fēng)險，美國的次貸危機就是證明。為了防范風(fēng)險，銀行應(yīng)根據(jù)貸款人可靠的收入證明來決定是否放款，而且必須嚴(yán)格控制每月還款額度不能超過收入的50%或更低。
“如果通過納稅證明來核實收入，我們就可根據(jù)客戶資質(zhì)來靈活調(diào)整利率，既能避免誤傷低風(fēng)險的貸款人，又可將高風(fēng)險的貸款申請者區(qū)分開來。”該負(fù)責(zé)人說。