經濟參考網

　　近十年來，高速發展的房地產市場經歷了數次調控，房價卻屢調屢漲。中央希望調控出手“穩、準、狠”，但往往事與愿違。“十年調控十年價漲”的現實窘境給未來調控政策帶來諸多難題。究竟是什么原因導致了這種“騎虎難下”的局面？調控中所涉及的開發商、地方政府、銀行與購房者又是怎樣一種利益博弈關系？

　　地方政府：調控代價“耗不起”
　　業內人士指出，地方政府作為“地根”控制者，擁有較強的主導權。但每當中央出臺新的調控政策，地方政府在執行過程中卻沒了“底氣”。
　　從2012年全國土地出讓情況來看，全年全國土地出讓合同價款2.69萬億元，同比2011年的3.15萬億元，下降14.6%。這也造成多地政府性基金收入零增長甚至負增長的局面。…【全文】

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銀行：共同籌碼“輸不起”
　　房地產業仍然是各家銀行放貸的重要項目。有機構測試認為，如果房價下跌50%，房地產開發貸款違約率上升至5%，將侵蝕銀行利潤15%至25%。作為房地產市場博弈各方共同籌碼的銀行“輸不起”。

開發商：最能抗壓“玩得起”
　　“前一天讓北京以高溢價拍出13塊地，后一天就出‘國五條’細則，說要收20%稅，這不是耍著開發商玩嗎？”一位開發商在“國五條”細則出臺后說。不過，有觀點認為，開發商被認為是房地產市場的最大獲益者，是房地產調控中最抗壓的一方，最能“玩得起”。

購房者：弱勢群體“傷不起”
　　購房者是整個房地產市場環節中最弱勢的一環。一方面，要解決自己的安身之處；另一方面，渴求能有更多的投資渠道使自己的收入增值。因為，在中國投資渠道缺少的背景下，房地產投資成為最合適的選擇。

　　《經濟參考報》記者在采訪中了解到，大部分發達國家和地區都通過稅賦手段來平衡房地產市場，用免稅、抵稅的手段來鼓勵居民自住自用；用累進稅率中高額的空置稅、房產稅、交易稅，通過各種“懲罰性稅收”抑制房地產市場投機行為。

　　中國持有成本幾可忽略不計
　　柯先生在北京崇文門的國瑞城小區有一套77平方米的房子長期空著。
當朋友建議短期租出去，柯先生算了筆賬。“按照房價每年10%的漲幅估算，這套總價400多萬元的房子每年升值超過40萬元。租出去每月租金差不多6000元，一年7萬元左右。”…【全文】

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德國炒房會被征收“投機稅”
　　德國是歐盟國家中房屋擁有率最低的國家之一，住房擁有率不到一半。德國赫爾曼房地產公司房地產顧問呂曉曼告訴《經濟參考報》記者說，為了抑制房地產投機，德國法律對房屋出售牟利設置了“防火墻”，“在德國沒有炒房的概念。”

日本各種稅費讓住宅沒有投資價值
　　在日本，從買房開始，房屋持有人面臨很多費用如不動產取得稅、印花稅、登記證稅，以后每年要交固定資產稅。不動產的買賣、交換、贈與都要交不動產取得稅，稅率為土地和住宅建筑的3%。

美國持有成本約占家庭收入的1/4
2011年的美國社區調查顯示，2011年包括抵押貸款、房屋維護等在內的每月持有成本平均值是1059美元，約占每月家庭收入的21%。在美國，出售住房的資本利得稅最高可達約30%，炒房成本非常高。

　　“近年來，隨著房地產調控的深入，房產稅逐步進入到人們視野中。由于房產稅改革涉及社會公平、稅制改革、利益分配等諸多敏感問題，對于開征房產稅，各方態度不一，對房產稅的實際效果尚存疑問，而在法理論證上，法律界人士也展開了各種爭論。”

　　態度之爭：征還是不征？
　　甘肅天水的王女士夫婦都是高中老師，一個兒子在外上大學，2002年在當地買了現在的這套住房。“早就聽說要征房產稅，我認為人總要有個居住的地方，所以首套不該征，可以從第二套房起按面積征稅，這樣人們就不會再瘋買房了，剩下的房可以給真正需要房的人。”…【全文】

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實效之爭：降房價還是劫富濟貧？
　　21世紀中國不動產副總裁及上海區域董事長張衛平認為，從抑制房價的角度上來說，在中國持有房產的成本較低，通過房產稅向擁有多套房產的業主征稅，提高業主持有房產的成本，可以抑制投資投機需求，逼出空置的住宅走向市場，從而調整樓市的供求關系，抑制房價。

法理之爭：合法還是不合法？
　　復旦大學住房政策研究中心執行主任陳杰認為，房屋資產的增值幾乎全部來源于土地，而土地增值則因為公共基礎設施的改進和公共服務的改良，后者又系全社會勞動者的共同創造。“所以房產增值完全歸房產所有者是不合理的，在扣除房產所有者承擔投資風險而獲得的合理資產回報之后房產財富增值的一部分理應通過合理的稅收手段轉為全社會共同所有，再投入公共品和公共服務建設。”

　　《經濟參考報》記者走訪北京、上海、杭州、太原等城市了解到，雖然全國有600多個城市，但真正能稱之為市場有活躍度的大約僅有70個，而這70個中僅有北上廣深及部分重點城市房地產市場表現強勁。在少數城市“屢調屢漲”怪象的背后是“人扎堆”、“錢扎堆”熱捧起來的市場。

　　“剛需”的樓市情結
　　提起中國樓市不可回避的一個名詞就是“剛需”。“剛需”這個經濟學名詞已成為新聞里和買房人口中的流行語。百度百科中對“剛需”的解釋為“剛性需求，指商品供求關系中受價格影響較小的需求。”但對“剛需”的理解也有爭議。有人認為這是開發商制造房價上漲的概念，但對于某個群體來講，卻是不管房價漲與不漲都需要買房的處境。…【全文】

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高回報引燃投資沖動
　　在購房大軍中與“剛需族”對應的就是“炒房族”。“炒房族”是個被指責的群體。但在投資渠道并不豐富的中國來說，炒房成為不少民眾尋求財產保值增值的重要選擇。

需求虛火“灼傷”樓市
　　業界在總結近十年來房地產市場調控政策時指出，從2003年以來，10年里國務院先后9次常務會議專題研究房地產市場調控。而“十年九調”的一個“共性”是，調控過多在購房者身上做文章，實際上是在抑制需求。

“扎堆熱”制造局部樓市非理性繁榮
　　“北京2012年全年商品房成交面積比2011年上漲60%。”中國房地產學會副會長陳國強在接受《經濟參考報》記者采訪時表示，由于北京、上海等特大型城市擁有眾多優質資源，因此，高級人才、高管、懷揣夢想的年輕人便不斷涌入。

　　自2012年3月房地產市場逐漸回暖，房地產成交量價齊升。“日光盤”、“一夜漲價70萬”、“徹夜排號”、“黃牛再現”等或真或假的市場信息造成了市場的一度恐慌。但事實上，各個城市的回暖速度并不一樣。近日，《經濟參考報》記者選取了北京、上海、海南省瓊海市博鰲鎮和浙江省溫州市四個漲幅較大的城市，并聚焦其在調控政策高壓下顯現出的樓市行情。

　　北京：92m2住宅兩月漲110萬
　　2013年初，38歲的李響為了換套更好的住房，賣掉了自己僅有的兩套在五環外的房子。　
　　“一直都想換到單位附近住，看著房子持續上漲，不敢再觀望了。”李響說，他之前看上的一套中信城92平方米的商品房已從2012年的450萬元漲到500萬元，所以在賣房拿到錢后，他立即和房主聯系，最終商定以510萬元的價格購買。 …【全文】

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海南：部分市縣現“鬼城”
　　2月27日正值正月十八，瓊海市區一片繁榮景象，而距離市區僅30分鐘車程的瓊海博鰲鎮，卻是另一番景象。偶來的巴士和零星外地車輛格外矚目，晚20時街道仍難覓“人氣”。

上海：樓市“小陽春”春光乍現
　　在上海，1至2月份一般是樓市銷售淡季，但今年市場交投兩旺的行情，使得像張偉一樣預期房價繼續上漲的剛性需求者積極入市。在一家媒體工作的林小姐近日也果斷地將郊區的一套三房置換成中環的一套兩房。

溫州:房價下跌1/4
　　溫州市區江濱路“東明錦園”樓盤在2010年的價格是每平方米33000元，目前是每平方米25000元左右，下降25%。市區的南門走俏的“錦春大廈”高位時均價每平方米45000元，現在則滑至每平方米33000元。

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