昨天我們分析了歷史上調節股指的努力最終均歸于失敗的原因在于資產市場的需求供給無法預測。
　　如同在股票市場進行的調控一樣，這些年來房地產調控也不斷地采取各種手段抑制需求增加供應，其效果和A股調控如出一轍。就拿抑制需求最狠的一招——限購來說，該政策推出時大多數人認為它是最有殺傷力的抑需求政策，但隨后市場上出現的各種“剛需”、“軟需”之旺盛遠遠超出了人們的預期。再比如，2011年政府判斷供需失衡是房價上漲的重要原因，于是從供給角度發力，推出了一個龐大的保障房計劃（2011年7月27日本專欄文章《中國需要一個龐大的保障房計劃嗎》對此進行了分析），然而從今天許多三四線城市出現住房嚴重過剩的情況看，當初對住房需求的判斷，對供需格局的判斷存在嚴重失誤。決策者錯把資產市場群體性盲目行為視為真實的需求，匆忙推出在世界各大法治國家都無法成功的大型保障房計劃，結果自然是制造的問題比解決的問題還要多。出現這種結局，不是因為官員們不聰明，而是因為他們過于自信。一言以蔽之，他們沒有從根本上理解對資產的需求和對普通商品需求之間存在本質區別，是在用分析普通商品市場的方法來分析資產市場。因此，調控效果之差，一開始就注定了。
　　從政策工具看，除了直接行政性的限購、限貸，房地產調控用得最多的就是稅收工具。稅收工具從表面上看，是經濟手段，更符合市場原則。但中國的稅種增減、稅率調整基本無需經過立法程序，只需政府指令，從這個意義上看，它與其它行政手段無異。
　　更主要的是，在運用稅收手段時，我們犯了在股市犯過的同樣錯誤。在股市調控中，常常在上漲時提高印花稅，如同給齒輪中摻入一些沙子，在下跌時降低印花稅，如同給齒輪中加入潤滑油，這種通過調節交易便利程度來影響股價的做法，根本沒有收到任何作用。如果預期股價上漲，百分之零點幾的交易成本增加阻擋不了人們對股票的強勁需求，反之也無法刺激人們入市，這是股市菜鳥都懂的道理。我們在房價調控中也拷貝了這種“摻沙子”和“加潤滑油”的思路。
　　根據財政學的一般原理，間接稅較為容易轉嫁，其轉嫁程度取決于需求彈性，如果不能改變人們的預期，需求剛性化，那么間接稅將大部分轉嫁給買方，過去十年，房價越調越漲，“摻沙子”幫倒忙即是其中重要原因之一。同樣值得注意的是，直接稅相對間接稅來說轉嫁難度大一些，但如果不改變預期，資產需求剛性化，這時候直接稅也能夠相當大程度上轉嫁給買方。最新一輪調控細則要求對所有二手房交易征收20%所得稅，如果市場需求仍然缺乏彈性，所得稅這種直接稅也有可能被轉嫁，這實在是一個值得關注的問題。再比如，擬議中的房產稅也是一種直接稅，從理論上是較難轉嫁的，但如果不充分考慮該稅推出時的市場環境，不科學設計稅率結構，仍然可能會部分轉嫁，導致住房租金上漲。
　　“治大國若烹小鮮”，中國古人的這一政治智慧，用在資產市場上恐怕是再恰當不過的了。資產市場的本質決定它天然地較普通商品波動更大，但在較大的波動中，它終究會自己為自己找到一個“合理價位”。出于良好動機，試圖平抑其波動的任何努力都不會成功，只會添亂，我相信這是一條鐵的經濟規律。這經驗已在過往股市上得到了驗證，過去數年房地產調控的結果同樣驗證了這一規律的強大力量。
　　用行政之手不斷翻滾資產市場這只“小鮮”不僅無效，還極易引發嚴重的道德風險，導致政府在資產市場上越陷越深。因為行政之手一旦介入，市場會理性地認為政府是在簽發免費的“下跌期權”，比如，早期股市投資者總習慣性地認為股市大幅下跌后果很嚴重，政府不敢讓股價下跌太多，近年在房地產市場上，許多人又認為房價下跌后果很嚴重，政府不敢讓房價下跌太多，一旦出現下跌，政府會出手“救市”。人們觀念中的“下跌期權”事后又屢屢兌現，正是這種免費的“下跌期權”破壞了市場自身的道德紀律，加大了市場的波動，行政干預是市場屢屢出現泡沫，或泡沫膨脹的重要力量。最新這輪調控細則中，出現了“對存在住房供過于求等情況的城市，也應指導其采取有效措施保持市場穩定”的字句，市場參與者見此肯定又會浮想聯翩了。
　　對于資產市場的基本態度，應該是用十二分力氣來建章立制和鐵腕執法，用極其認真的態度維持幣值穩定，而對其價格，則應該充分尊重市場的自發力量，但過往很長時間我們奉行的治理哲學卻與此完全相反。
　　治大國若烹小鮮，不是什么也不管，不是說我們要奉行市場原教旨主義，恰恰相反，對社會上一些人出于私利而鼓吹市場原教旨主義的行為要提高警惕。建章立制是完全必要的。通過充分辯論，確立一套科學合理又符合中國國情的房地產稅制和遺產稅制，建立一套消除或抑制資產市場過度投機的機制，將住房定位于投機投資受限的商品。之所以住房市場應該是一個受限的市場，是因為它具有外部性，它的過度波動會對整體經濟造成過大的沖擊。有一個合理的基礎制度，住房市場的波動就不會太離譜，漲多了自然會跌，跌多了也自然會漲，市場會為自己找到一個合理的價格，不需政府代為操心。
　　建章立制和鐵腕執法顯然會遇到很多阻力，即使有再大的難度，有再大的利益集團阻礙，也要知難而上，因為這是徹底消除房地產市場亂象的唯一途徑，任何繞道走的態度都是不負責任的。從股市經驗看，近些年逐步確立了市場化的思路，在基礎制度建設上取得了一定的成效，市場面貌有所改善，但由于最核心的嚴格執法和集體訴訟制度尚未建立，所以，市場化還未達到人們期待的效果，政府注意力仍然在一定程度上被股指所牽引。股市基礎制度還需要質的突破，房地產市場就更是如此。
　　此外，貨幣價值是全社會經濟活動的度量衡，度量衡一亂，則經濟運行必出問題，在現代經濟中問題最可能出在資產市場上。只要幣值穩定無法實現，任何控制資產市場投機的行為，都是抱薪救火，只會以失敗告終。考慮到即便以最大的誠心和最大努力來建章立制，也需要時間和過程，所以保持幣值穩定在特定時間內就顯得更為重要。