“國五條”出臺8天后，細則昨天正式落地。面對樓市上漲預期的咄咄逼人，細則在限購、限貸等方面進一步明確，提高二套房首付比例和貸款利率，更在交易稅方面出重拳，嚴格按轉讓所得的20%計征個人所得稅，以狠壓投機跳價苗頭。業內預計，如果北上廣等房價上漲較快的一線城市，再未出現降溫跡象，二套房信貸政策調整的概率將會很大。
對三線城市影響大 上海限購已至極限
為抑制投資投機性需求，國務院此次文件再度升級完善限購令，對限購進行了統一要求。如：限購區域應覆蓋城市全部行政區域；限購住房類型應包括所有新建商品住房和二手住房；購房資格審查環節應前移至簽訂購房合同（認購）前；對擁有1套及以上住房的非當地戶籍居民家庭、無法連續提供一定年限當地納稅證明或社會保險繳納證明的非當地戶籍居民家庭，要暫停在本行政區域內向其售房。住房供需矛盾突出、房價上漲壓力較大的城市，要在上述要求的基礎上進一步從嚴調整限購措施等。
對此，上海中原地產研究咨詢部總監宋會雍認為，這些規定對三線城市樓市的打擊大于一線城市，“影響主要會集中在一些早期限購并不嚴格的城市，而對上海來說，基本沒有什么進一步的影響力，因為上海很早就在全市范圍內鋪開限購了。”同策研究咨詢中心總監張宏偉說，“上海單身戶籍也都限購了，光從限購角度而言，已經到了極限。
”
復旦大學房地產研究中心地產運營研究所所長蔡為民表示，現在很多所謂的限購城市并非真的限購，執行的是少數區縣限購這樣的“溫柔版”限購令，補繳稅單等“鉆空子”行為屢禁不止。
“國五條”細則對限購措施進一步細化，但仍需防止一些地方政府的“闖關”行為。
一線城市可能出臺二套房信貸政策
上月，有關“二套房利率提高、首付增加、甚至停貸”的傳言四起，一度引發地產股集體暴跌。有分析稱，傳言非無稽之談，中央將進一步落實差別化的住房信貸政策。在昨天出臺的“國五條”細則中也提到：對房價上漲過快的城市，人民銀行當地分支機構可根據城市人民政府新建商品住房價格控制目標和政策要求，進一步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率。
據21世紀不動產上海區域市場研究部計算，假設購房者購買1套250萬元的房源，以當前二套房執行標準，其首付需達6成比例，即150萬元，最高可貸100萬元。以一筆100萬元總額、20年限、采用等額本息還款方式的商業貸款為例，按當前二套房貸款利率上浮1.1倍計算，其月供約為7876.5元，總計利息為89萬元。如果提高二套房貸款首付比例至7成及上浮貸款利率1.3倍，則購房者在購同樣房屋時，首付需175萬元，最高可貸額度僅為75萬元。以這筆75萬元總額、20年限、采用等額本息還款方式的商業貸款為例，按二套房貸款利率上浮1.3倍計算，其月供約為6515.8元，總計利息為81.4萬元。由此可見，一旦提高了二套房貸款的首付比例和貸款利率，對于購房者而言，其先期支付成本大幅增加，但遠期支付的利息總額又減得不多。
“這其實是在意料之中的。
”蔡為民表示，這一規定對樓市的影響并不大，主要是為了約束現在市場的“流量”，防止過熱帶來的風險，政策彈性很大，以后可以再微調放松。宋會雍也表示，提高二套房貸款的首付比例和貸款利率其實影響很小。據上海中原研究咨詢部統計，上海二手市場中使用二套房貸客戶比例僅為7%，對購房總量的制約有限。
“但是僅這條來看，再結合統計局公布的70城市房價指數，上海等一線城市實際上有可能會出臺二套房信貸政策。”張宏偉說，受此影響，申城樓市短期內尤其是3-4月這個階段不會出現“小陽春”的反彈。“因此，上半年整個房地產市場仍然會堅持跑量的基本原則。”張宏偉判斷。
購房者擔憂賣家將20%個稅轉嫁
看到“國五條”細則出臺的新聞后，最近正忙于看房的魏小姐立刻撥打中介電話。因為細則中有一條：“稅務、住房城鄉建設部門要密切配合，對出售自有住房按規定應征收的個人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實房屋原值的，應依法嚴格按轉讓所得的20%計征。
”
魏小姐工作單位在南京東路，考慮到自己和丈夫的工作地點以及購房預算，他們看房的目標多集中在浦東中環位置。這些地段新房數量少價格高，二手房則在過去幾年間已經飆漲至少一倍，如果一刀切按照差額20%計征個人所得稅，又會多出一筆不小的開支。
“為什么不征保有環節的房產稅，而是加重交易稅？ ”魏小姐擔憂，“所得稅雖然是向賣家征收，但賣家只管‘到手價’，最后都是轉嫁到買房人身上。
”
事實上，按差額20%計征所得稅的做法并非新規。宋會雍介紹，此前二手房個人所得稅有兩種計征辦法：差價的20%或總價的1%-2%（1%針對普通住宅，2%針對非普通住宅），交易時可以從低選擇，對于房價漲幅很快的房源，無疑是按照總價算劃算。
21世紀不動產上海區域市場研究部分析師羅寅申為記者算了一筆賬，假設以一套滿5年，總價200萬元購入、220萬元售出的普通住宅為例，在該房源是賣家非唯一住宅的情況下，需繳納個人所得稅，如按合同價的1%計算，其交易時需繳納2萬元的個人所得稅；而如按新規，征收差額部分的20%個人所得稅，其交易時需繳納差額部分20萬元的20%為個人所得稅，即4萬元。
宋會雍坦言，魏小姐的擔憂不無道理，這一規定產生的影響要看市場是“供不應求”的賣方市場還是“供過于求”的買房市場。買方市場下，買家有條件“挑挑揀揀”，可以舍棄所得稅較高的二手房轉向一手房，二手房面臨很大的降價壓力，這一塊稅收很大程度會由賣家承擔。但在賣方市場下，賣方有條件把這部分應繳稅款在總價中體現出來，至少是部分體現出來，轉嫁給買家。
蔡為民也認為，這一新規其實是把“雙刃劍”，既可以打擊投資投機需求，又可能傷到剛需購房者，其中的差別還要看市場的“買氣”。
“而在操作上，也有一個問題，以差額計算的話，實際上需要提供房屋原值與契稅證明，如果賣家表示找不到了，而房管中心也找不到相關證明的話，這個差額如何計算？
”德佑地產研究主任陸騎麟表示，雖然國務院出臺了細則，但各地在執行上也需進一步明晰化。