一面是“崩盤論”，一面卻是日漲的成交量。據中國指數研究院數據顯示，2012年四季度以來，以萬科、雅居樂、魯能地產、華潤以及“半山半島系”等品牌開發企業占據了銷售額排行榜的半壁江山。海南擁有自然資源優勢的地塊，已經基本被一線品牌開發企業“瓜分完畢”。目前被“國際旅游島”利好概念籠罩的海南樓市，比“崩盤論”更為接近現實的是中小房企加快退場，樓市即將迎來一個大房企稱雄的“寡頭時代”。
“牛熊樓市”的新坐標
“海南樓市確實存在開發存量較大、空置率較高的問題，但說要崩盤，有些危言聳聽了。”1月27日晚，一位不愿具名的房企高管向《經濟參考報》記者表示。這位高管提到的“崩盤論”，即是中央電視臺播發的有關海南樓市的專題報道，在報道播發之后，業界就“海南樓市是否在崩盤邊緣”展開爭論，海南樓市的命運，一時間成為嚴厲限購政策兩年以來，中國樓市未來命運的“標本”。搜房網最新統計顯示，1月25日，海南樓市整體成交325套，總簽約面積29563萬平方米。盡管同比2011年未實施限購政策之前有明顯下降，同比2012年同期總體保持平穩。
“市場正在理性回歸。從這個周末成交的情況上看，延續著平穩的狀態，沒有大起大落，這樣的狀態是我們開發企業最愿意看到的。”海南萬科總經理王永飚告訴記者。記者了解到，萬科在三亞開發的第二個旅游地產項目湖畔度假公園，2013年1月銷售額達5億元，同比上漲50%，已經連續多月領先三亞房地產銷售排行。據了解，2012年9月，湖畔度假公園項目以18000元/平方米的均價開盤，一月之內銷售額就突破2.2億元人民幣，至2012年10月，已經排名三亞房地產銷售排行榜首位。
據記者了解，并非所有樓盤都有這樣的好行情。海口市、澄邁等多個城市樓盤降價風潮起，而且出現了樓盤積壓難賣的情況。對此王永飚表示，北緯18度是海南樓盤的一個分水嶺，也就是海南的牛嶺以南地區，包括三亞市、陵水等地區，這里四季都可以下海，是熱帶海洋度假的獨家資源，而這個緯度線以北，其資源優勢并不明顯，與廣東和廣西的一些海景房差別不大，而萬科在三亞的兩個度假項目，主打城市度假概念，主要客群是北上廣深等一線城市的養老和居家旅游度假客群，這也就是在資源獨具的三亞市才可以嘗試的旅游度假地產。
小房企退場“寡頭時代”悄至
“海南樓市的發展經歷了三個階段，”北京四方聯達房地產經紀公司總經理楊少鋒表示，“第一個階段是海南本地的開發企業，憑借當地關系進行小規模的開發；第二階段是一些外地企業進入海南進行開發，如河北卓達集團等；第三階段就是一線上市房地產開發企業在海南進行大規模開發。目前看來，市場高集中度態勢十分明顯。”“一線品牌開發企業，在資金渠道和專業開發能力上，占據更大的優勢，能夠進行大規模連片開發，打造出更高質量、更優服務的產品。從這個意義上說，海南房地產市場集中度的提高，有利于海南樓市的整體發展。”多位業內人士如是說道。
據記者了解，在區域市場的集中層面，三亞和海口占據海南全省房地產銷售額的比例不斷上升。2011年、2012年全省銷售前十名項目中，分別有七個和八個位于三亞。而在開發企業的集中層面，比銷售份額更為提前產生變化的土地儲備向一線房地產開發企業集中的趨勢先期出現。如魯能地產、雅居樂在海南的土地儲備已經超過萬畝，萬科企業、華潤地產也都在謀求繼續擴大在海南的土地儲備。“海南的房地產市場不再像三年前那樣瘋狂，門檻那么低。不具備行業經驗、品牌積累、客戶信任的開發商難以在這個行業中長期保持穩健發展，整個市場的集中度在不斷提高。”王永飚向記者表示。他所說的市場集中度有兩個層面的含義，一是區域市場的集中；二是大的品牌開發商將占有更多的市場份額。
一線地產企業將深耕三亞
盡管主要樓盤銷售的情況都體現了海南樓市總體保持平穩的現狀，然而記者調查發現，海南房地產銷售的結構情況正在悄然之間發生變化，以萬科、華潤置業、魯能地產、雅居樂等一線房地產開發企業項目形成的銷售額，正在占據越來越多的市場份額。第三方市場監測機構克爾瑞中國房地產研究中心對2011、2012年兩年的海南房地產市場銷售額進行了詳細的分析比對，并制作出了兩年的銷售額排行榜單，在這兩年的榜單上，除河北卓達集團和“半山半島系”之外，均為內地一線房地產開發企業。克爾瑞上述研究顯示，2012年全省銷售前十名的銷售總額為182億元人民幣，相比于2011年全省銷售前十名的銷售總額254億人民幣有所下降。不過在前十名銷售總額占比一項上，2012年全省前十名銷售總額中，一線品牌房地產開發企業銷售額貢獻占比74.1%，較2011年上升了近10個百分點。
王永飚向記者表示，2012年海南萬科同比上年銷售額增加30%，屬于穩步健康發展。目前海南萬科在售的萬科森林度假公園、萬科湖畔度假公園銷售業績良好，未來將繼續深耕三亞，并考慮在整個海南進行縱深戰略布局。“限購政策之下，海南樓市通過價格調整來促進銷售是銷售總額下降的主要原因之一。”中原地產分析師張大偉表示，相比而言，對市場判斷更為全面和準確的全國性一線房地產企業，在價格策略調整方面更占據優勢，而這也是在銷售總額下降的情況下，一線房地產開發企業比例份額卻顯現上升勢頭的原因。