在瑞士達(dá)沃斯—克洛斯特斯剛剛開(kāi)幕的第43屆世界經(jīng)濟(jì)論壇年會(huì)上，商界領(lǐng)袖及各國(guó)政要就全球面臨的挑戰(zhàn)展開(kāi)新一輪討論。在此之際，仲量聯(lián)行發(fā)布最新報(bào)告稱(chēng)，隨著經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的轉(zhuǎn)變，投資者已開(kāi)始將更多的資本投入商業(yè)房地產(chǎn)，這一趨勢(shì)在亞太市場(chǎng)尤為明顯。據(jù)仲量聯(lián)行估計(jì)，截至2030年，全球每年商業(yè)房地產(chǎn)直接交易額將超過(guò)1萬(wàn)億美元，與2012年4500億美元的交易額相比增長(zhǎng)一倍以上。
仲量聯(lián)行總裁兼首席執(zhí)行官戴柯凌（Colin
Dyer）表示：“在全球金融危機(jī)前，因?qū)Y本市場(chǎng)增長(zhǎng)充滿(mǎn)信心而做出的很多投資決定，已讓位于對(duì)低利率環(huán)境下確保穩(wěn)定現(xiàn)金流的追捧。盡管房地產(chǎn)資本價(jià)值也未能幸免于近年來(lái)金融危機(jī)的影響，但房地產(chǎn)仍越來(lái)越成為眾多投資者的首選投資目標(biāo)。”
這份名為《房地產(chǎn)正發(fā)展成為全球資產(chǎn)類(lèi)型》（The
Advancement of Real Estate as a Global Asset
Class）的報(bào)告指出：自全球金融危機(jī)以來(lái)，亞太地區(qū)的房地產(chǎn)交易活躍程度一直領(lǐng)先于其它地區(qū)，2012年其商業(yè)房地產(chǎn)直接投資額已回升至2007年創(chuàng)下的歷史高位的77%。相比之下，美洲和歐洲地區(qū)的這一比例僅為62%和46%。全球?qū)で笸顿Y于房地產(chǎn)市場(chǎng)的資本不斷增多所帶來(lái)的影響將是實(shí)質(zhì)性的。如果全球30家規(guī)模最大的主權(quán)財(cái)富基金將1.2%的資金轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)市場(chǎng)，將增加高達(dá)500億美元的資本重新分配，這相當(dāng)于悉尼整個(gè)CBD辦公樓市場(chǎng)的投資交易額。目前，投資者正專(zhuān)注于數(shù)量有限的超優(yōu)質(zhì)物業(yè)資產(chǎn)，特別是重要門(mén)戶(hù)級(jí)城市中的辦公樓和零售物業(yè)。對(duì)于希望持有收益穩(wěn)定且位置極佳的物業(yè)資產(chǎn)，并能借此招攬最佳租戶(hù)的部分機(jī)構(gòu)投資者而言，此類(lèi)超優(yōu)質(zhì)物業(yè)備受青睞，同時(shí)，競(jìng)價(jià)的方式也已使得眾多該類(lèi)物業(yè)的市值達(dá)到甚至超過(guò)了危機(jī)前的水平。
投資組合轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)市場(chǎng)
仲量聯(lián)行的研究結(jié)果發(fā)現(xiàn)，在全球11個(gè)主要房地產(chǎn)市場(chǎng)，目前實(shí)際債券收益率與優(yōu)質(zhì)辦公樓市場(chǎng)收益率之間的價(jià)差，與2007年第四季度相比，已平均高出195個(gè)基本點(diǎn)。高回報(bào)率使得眾多投資者將資金更多地轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)市場(chǎng)。
戴柯凌表示：“由于目前主權(quán)債券市場(chǎng)的收益率處于數(shù)十年乃至幾個(gè)世紀(jì)以來(lái)的低水平，同時(shí)由于資本增長(zhǎng)前景看淡，收益率成為投資回報(bào)的核心驅(qū)動(dòng)因素。房地產(chǎn)收益率與主權(quán)債務(wù)收益率之間的價(jià)差仍處于居高不下的狀況，這為投資者抵消了房地產(chǎn)市場(chǎng)所帶來(lái)的部分新增風(fēng)險(xiǎn)。”
仲量聯(lián)行的研究報(bào)告指出，在一定程度上，資本更多地轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)市場(chǎng)，也反映出投資者希望擺脫傳統(tǒng)的以債券和股票為主的投資組合方式，開(kāi)展多元化投資，以降低投資風(fēng)險(xiǎn)。
亞太房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)領(lǐng)先
在國(guó)內(nèi)養(yǎng)老基金和私人財(cái)富持續(xù)增長(zhǎng)的推動(dòng)下，亞太地區(qū)將在吸引全球投資資本方面保持長(zhǎng)期領(lǐng)先的地位。自2008年以來(lái)，與歐洲和北美地區(qū)的經(jīng)濟(jì)衰退狀況相比，亞太強(qiáng)勁的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)也刺激了該地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的活力。
運(yùn)營(yíng)問(wèn)題、低流動(dòng)性以及某些不成熟的資本市場(chǎng)狀況目前仍制約著亞太地區(qū)的機(jī)構(gòu)投資。正因?yàn)槿绱耍蟛糠治鞣綑C(jī)構(gòu)投資者在這一地區(qū)的投資比重偏小，滯后于該地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展規(guī)模。但是仲量聯(lián)行認(rèn)為，從長(zhǎng)期來(lái)看，亞太地區(qū)的高存款率、快速發(fā)展的城市化進(jìn)程、中產(chǎn)階級(jí)的強(qiáng)勢(shì)崛起以及房地產(chǎn)市場(chǎng)透明度不斷改善等一系列利好因素，將增加全球投資者對(duì)該地區(qū)的投資信心和關(guān)注度，從而將更多的投資組合轉(zhuǎn)向該地區(qū)。