２０１２年，我國樓市調(diào)控保障與市場“雙向發(fā)力”。保障房建設(shè)量與竣工量雙達標，在穩(wěn)定市場預(yù)期、帶動樓市投資等方面發(fā)揮重要作用。同時，商品房調(diào)控作用顯現(xiàn)，房價漲幅得到明顯抑制，投機炒房空間被進一步壓縮，自住型需求穩(wěn)步釋放。但年末部分城市出現(xiàn)的“暖冬”現(xiàn)象，提醒調(diào)控仍需持續(xù)深入。

    迎難而上，萬億保障房投資顯現(xiàn)多重效應(yīng)

    據(jù)住建部最新數(shù)據(jù)，今年前１０個月，全國竣工保障房５０５萬套，新開工７２２萬套，投資超１萬億元，提前完成全年計劃。保障房投入已連續(xù)兩年突破萬億元。
    記者采訪了解到，今年中央繼續(xù)加大對保障性安居工程的支持力度，各地克服時間緊、資金缺、拆遷難等一系列難題，強力推進保障房建設(shè)。
    為了加快推進保障房建設(shè)，多省啟動實施了約談問責機制。今年１月，江西省７個縣市區(qū)負責人因為保障房建設(shè)進度緩慢被約談。２０１１年以來，黑龍江省已對４６個市縣約談問責。
    面對資金瓶頸，廣東省通過設(shè)立省級公共租賃住房以獎代補專項資金，引導(dǎo)各級政府多渠道籌集，兩年完成投資３９６億元。山東省今年各級財政籌資達１４７億元。黑龍江省累計投入達３４７億元。
    “在土地資源極為緊張的局面下，市政府拿出１３００畝土地建設(shè)保障房，市場價格達３２．５億元，有效緩解了資金難。”南京市建委副主任毛龍泉介紹，南京市規(guī)劃三年建設(shè)四大保障房片區(qū)，總投資約４００億元。通過多方籌資，兩年來已完成投資２４５億元。
    此外，許多地方還將保障房建設(shè)項目上網(wǎng)公示，由群眾監(jiān)督工程進度與質(zhì)量。
    保障房快速推進讓發(fā)展成果惠及更多百姓，三年來，我國已竣工保障房１２６７萬套，近１億人口居住條件得到改善。
    “保障房在穩(wěn)增長、穩(wěn)房價方面發(fā)揮出越來越重要的作用。”中國房地產(chǎn)開發(fā)集團理事長孟曉蘇說，去年以來，全國保障房投資已超過２萬億元，約占房地產(chǎn)投資的兩成，對投資的拉動效應(yīng)顯而易見。此外，保障房大規(guī)模入市，無疑將起到“鎮(zhèn)靜劑”的作用。

    樓市逐步回穩(wěn)，剛性需求引領(lǐng)市場

    近日，部分上市房企發(fā)布了今年前１０個月的銷售業(yè)績，１６家主要上市房企銷售目標完成率超八成，有９家房企１０月份環(huán)比上漲。而房企銷售業(yè)績上漲的主要原因是剛性需求的支撐。
    江蘇省房地產(chǎn)研究會會長李智表示，被稱為“史上最嚴厲”的調(diào)控已經(jīng)持續(xù)兩年，房地產(chǎn)市場曾一度陷入濃厚觀望。今年以來，“有保有壓”、適時預(yù)調(diào)微調(diào)，促進樓市逐步回穩(wěn)。尤其是剛性需求人群成為市場的中堅。
    李智認為，今年樓市出現(xiàn)三個階段：２月對首套房貸款給予優(yōu)惠，直接推動了二季度剛性需求入市；兩次降息，兩次降低存款準備金率，市場信心增強，７月全國房價“止跌”；１１月部分重點城市成交放量，房價顯現(xiàn)上漲壓力。
    國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)市場整體呈現(xiàn)投資增、房價平的特點。前１１個月，全國商品房銷售面積９億多平方米，同比增長２．４％，銷售額５．３萬億元，同比上升９．１％。中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，１１月，全國１００個城市住宅平均價格為８７９１元／平方米，環(huán)比上漲０．２６％，自今年６月止跌后連續(xù)第６個月環(huán)比上漲。
    住建部政策研究中心主任秦虹表示，今年房地產(chǎn)調(diào)控有兩個明顯成果：一是房價漲幅得到了很好的抑制，目前７０個大中城市的房價整體漲幅非常微小。其次，投機炒房的空間進一步被壓縮。　　　“在樓市投機之風最盛的時候，市場上６成為投機投資者。而今年以來，大部分的購房者是自住需求。”南京市東凱置業(yè)董事長包天雷說，二套房首付６成，幾乎讓杠桿率接近為零。而“雙限”政策持續(xù)發(fā)力，極大減少了投資行為。“只要調(diào)控持續(xù)，剛性需求將引導(dǎo)樓市的供應(yīng)更趨合理。”他說。

    翹尾顯現(xiàn)，樓市調(diào)控仍需深化完善

    四季度以來，尤其１１月份我國部分重點城市商品房銷售持續(xù)放量，土地市場明顯升溫，部分一線城市高檔商品房市場出現(xiàn)回暖，“暖冬”行情再次引發(fā)市場關(guān)注。
    據(jù)市場機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，１０月份，全國百城土地供應(yīng)量同比增加２１％，環(huán)比增加９％，土地均價和溢價率也明顯上升。萬科１１月新增１３０多萬平方米土地儲備。綠城及其聯(lián)合體兩天內(nèi)先后在天津和大連兩地耗資６７億元拿地。日前，北京東三環(huán)外農(nóng)展館地塊掛牌出讓，掛牌價２０億，折合樓面地價３．３８萬元／平方米，遠超昔日萬柳地塊起始樓面價。
    中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室主任陳錫文日前表示，目前我國土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理表現(xiàn)在供給比例和價格上。工業(yè)用地占總供地規(guī)模的７０％，閑置工業(yè)用地擠占了住宅商業(yè)用地供給，是商業(yè)用地價格居高不下的重要原因。
    中國指數(shù)研究院（華東）總監(jiān)曹旭東表示，樓市“暖冬”帶來房價微漲，這與一些城市年底推出高價盤相關(guān)，絕非普遍現(xiàn)象，也不存在房價大幅反彈的可能。但也有業(yè)內(nèi)人士表示，部分重點城市房價依然存在反彈的風險。“暖冬”也反映出，由于利空出盡的影響和開發(fā)商對調(diào)控政策的適應(yīng)，調(diào)控政策對抑制市場的“邊際效應(yīng)”有所減弱，調(diào)控效果尚不鞏固。
    近期，中央再次強調(diào)加強房地產(chǎn)市場調(diào)控和住房保障工作。一些專家表示，這為此前搖擺不定的市場預(yù)期定下了基調(diào)，這預(yù)示明年的房地產(chǎn)調(diào)控基本不會出現(xiàn)放松的可能性。當前，除了行政調(diào)控外，還需要進一步完善市場化調(diào)控手段，這將是決定未來房地產(chǎn)市場能否健康穩(wěn)定發(fā)展的關(guān)鍵。