盡管寫入中共十八大報(bào)告的“新型城鎮(zhèn)化”道路將如何實(shí)施尚無(wú)定論，但向來(lái)對(duì)政策十分敏感的中國(guó)房地產(chǎn)商，都已經(jīng)將其視作了中國(guó)城市發(fā)展和建設(shè)的新一輪戰(zhàn)略機(jī)遇期。
記者了解到，包括萬(wàn)科、恒大等在內(nèi)的中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)一線大型企業(yè)，都已經(jīng)著手研究甚至嘗試配合城鎮(zhèn)化的企業(yè)戰(zhàn)略，綠城則已經(jīng)開(kāi)始具體考慮通過(guò)已有的業(yè)務(wù)增長(zhǎng)迅速的代建業(yè)務(wù)平臺(tái)，在新型“城鎮(zhèn)化”發(fā)展路徑中占據(jù)先發(fā)優(yōu)勢(shì)。
對(duì)于“久經(jīng)調(diào)控”的中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)而言，“城市化”與“城鎮(zhèn)化”的一字之差，似乎意味著一個(gè)范圍更廣的市場(chǎng)。而新型城鎮(zhèn)化發(fā)展模式下，大量非傳統(tǒng)意義上的中心城市城鎮(zhèn)化過(guò)程所釋放出的改善居住條件的需求，則被認(rèn)定為房地產(chǎn)行業(yè)新的增長(zhǎng)點(diǎn)所在。
針對(duì)性嘗試
“集團(tuán)負(fù)責(zé)戰(zhàn)略投資的部門，正在研究和分析新型城鎮(zhèn)化道路，將能給我們的業(yè)務(wù)帶來(lái)怎樣的新空間。”恒大地產(chǎn)一位不愿具名的高管向《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者表示，他還透露，研究分析的重點(diǎn)在新型城鎮(zhèn)化可以創(chuàng)造出多大的住房需求。
在此之前，恒大地產(chǎn)依靠在二三線城市，甚至是縣級(jí)城市的大規(guī)模開(kāi)發(fā)布局，在開(kāi)發(fā)面積和成交面積上，已經(jīng)趕超萬(wàn)科成為“全國(guó)第一”。他們現(xiàn)在關(guān)心的是，已經(jīng)寫入十八大報(bào)告的“新型城鎮(zhèn)化”，是否能給他們帶來(lái)跨越式發(fā)展的空間和可能。
“我們也很關(guān)心城鎮(zhèn)化的問(wèn)題。”綠城建設(shè)執(zhí)行總裁許峰告訴記者。綠城建設(shè)是綠城集團(tuán)旗下以房地產(chǎn)項(xiàng)目代建業(yè)務(wù)為核心的企業(yè)平臺(tái)，于2010年正式成立。與一般投資拿地開(kāi)發(fā)的房企不同，綠城建設(shè)通過(guò)輸出品牌，派駐專業(yè)的開(kāi)發(fā)團(tuán)隊(duì)，承擔(dān)開(kāi)發(fā)全程任務(wù)，與項(xiàng)目業(yè)主方進(jìn)行合作，而后收取一定比例的管理費(fèi)用。截至2012年10月，綠城建設(shè)在全國(guó)已經(jīng)簽約72個(gè)代建項(xiàng)目。
正是基于這樣的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，許峰對(duì)于“城鎮(zhèn)化”發(fā)展路徑帶給綠城建設(shè)的市場(chǎng)機(jī)會(huì)擁有很強(qiáng)的信心。他向記者表示，目前已經(jīng)開(kāi)始研究對(duì)本企業(yè)產(chǎn)品線進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，制定有針對(duì)性的策略，以保持和鞏固在這一領(lǐng)域的自身優(yōu)勢(shì)。
這并非是恒大和綠城建設(shè)兩家企業(yè)的“超前思考”。記者了解到，包括萬(wàn)科、首創(chuàng)置業(yè)、北大資源集團(tuán)等房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，都已經(jīng)在切實(shí)進(jìn)行相關(guān)研究工作，并已開(kāi)始考慮依據(jù)“城鎮(zhèn)化”調(diào)整自身的開(kāi)發(fā)模式、業(yè)務(wù)布局和產(chǎn)品線。
“占領(lǐng)”新需求
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局2012年一季度的數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)城市人口占總?cè)丝诒壤秊?1.27%，首次突破“50%大關(guān)”，而在改革開(kāi)放啟動(dòng)的1978年，這個(gè)比例僅有不到17%。正是與飛速增長(zhǎng)的城市人口比例伴生，中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)迎來(lái)了屬于自己的黃金十年。
“正因如此，中國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)明白城市人口的增長(zhǎng)，對(duì)于行業(yè)、企業(yè)整體向前發(fā)展的重要意義。”華高萊斯地產(chǎn)顧問(wèn)總經(jīng)理李忠表示，而在北京、上海、廣州、深圳為代表的一批特大型城市人口與資源矛盾不斷突出，城市人口增長(zhǎng)開(kāi)始觸碰天花板之時(shí)，“散點(diǎn)發(fā)展”的城鎮(zhèn)化，將帶來(lái)繼續(xù)增長(zhǎng)的城鎮(zhèn)人口和連帶的住房改善需求。
在全國(guó)人大財(cái)經(jīng)委員會(huì)副主任委員尹中卿看來(lái)，中國(guó)當(dāng)前城市化雖然取得了一定的成績(jī)，但是，最為凸顯的問(wèn)題，就是人口的城市化遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于土地的城市化——“在城市建成區(qū)面積不斷擴(kuò)大的同時(shí)，由于在戶籍、社會(huì)保障、公共服務(wù)均等化等方面的原因，原有土地上的居民，沒(méi)有變成穩(wěn)定的新增城市人口。”
他認(rèn)為，十八大提出的“新型城鎮(zhèn)化”路徑，將解決這一問(wèn)題——通過(guò)戶籍、社保、公共服務(wù)等領(lǐng)域的改革，并通過(guò)均衡發(fā)展“城鎮(zhèn)”，將保證城市人口的增加，形成新的市場(chǎng)消費(fèi)能力，實(shí)現(xiàn)發(fā)展的可持續(xù)性。
“從開(kāi)發(fā)企業(yè)的角度而言，城市化和城鎮(zhèn)化雖然只有一字之差，但是，卻意味著巨大的新市場(chǎng)空間。”綠城建設(shè)執(zhí)行總裁許峰向記者表示，“原有的公共資源向大型、特大型城市配給的模式，已經(jīng)導(dǎo)致這些城市的公共資源承載能力出現(xiàn)問(wèn)題，而‘城鎮(zhèn)化’則把更多的公共資源更為均衡地配置到原有的中小城市，無(wú)論是城市建設(shè)還是住房改善的需求，對(duì)于我們而言，都是巨大的市場(chǎng)契機(jī)。”許峰說(shuō)。
代建“先發(fā)優(yōu)勢(shì)”
實(shí)際上，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，告別特大城市發(fā)展模式的“城鎮(zhèn)化”并不陌生。比如，綠城建設(shè)目前總計(jì)正在進(jìn)行代建開(kāi)發(fā)的72個(gè)項(xiàng)目當(dāng)中，有54個(gè)位于除北京、上海、廣州、深圳、杭州以外的“非傳統(tǒng)中心城市”。萬(wàn)科、恒大也已經(jīng)在二、三線城市開(kāi)始逐步擴(kuò)大自身的布局覆蓋。
當(dāng)幾乎所有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)均已經(jīng)認(rèn)定，城鎮(zhèn)化將成為未來(lái)趨勢(shì)之時(shí)，通過(guò)怎樣的方式在這一領(lǐng)域占據(jù)先發(fā)優(yōu)勢(shì)，就成為了無(wú)法回避的命題。
許峰告訴記者，從他目前在企業(yè)實(shí)際運(yùn)營(yíng)過(guò)程中積累的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，綠城建設(shè)的代建模式，是在這一領(lǐng)域內(nèi)快速擴(kuò)大市場(chǎng)規(guī)模，更快、更有效改善城市面貌，提升居住品質(zhì)的一種有效手段。
“如果是投資買地開(kāi)發(fā)，相對(duì)來(lái)說(shuō)決策周期比較長(zhǎng)、制約因素比較多、資金需求大，想造更多好房子的理想之路比較漫長(zhǎng)。而如果是在代建模式之下，當(dāng)?shù)氐臉I(yè)主方熟悉當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)情況，綠城建設(shè)擁有品質(zhì)、品牌、管理、營(yíng)銷等優(yōu)勢(shì)，也更能提升城市品位，創(chuàng)造城市美麗。”許峰說(shuō)。
綠城建設(shè)市場(chǎng)規(guī)模的迅速擴(kuò)張佐證了許峰的上述判斷。記者了解到，截至2012年10月，綠城建設(shè)合作代建已進(jìn)入全國(guó)45個(gè)一二三線城市，開(kāi)發(fā)面積已經(jīng)超過(guò)1600萬(wàn)平方米。
前述恒大地產(chǎn)高管告訴記者，一些中小城鎮(zhèn)在經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展之后，對(duì)住房改善需求極大，但是缺乏的是有影響力的品牌和較高水平的產(chǎn)品。恒大之所以能在大量二三線城市取得較好的銷售業(yè)績(jī)，主要是基于這一需求。
盡管采用代建的模式，與恒大有所不同，但是綠城品牌、工程管理、建材采購(gòu)、營(yíng)銷管理等方面擁有的優(yōu)勢(shì)，對(duì)于當(dāng)?shù)刭Y本有很大的吸引力。“綠城集團(tuán)連續(xù)九年榮獲中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)品牌價(jià)值、綜合實(shí)力全國(guó)前十名，連續(xù)兩年喜獲中國(guó)城市居民居住滿意度綜合第一和工程質(zhì)量、規(guī)劃設(shè)計(jì)、銷售服務(wù)、物業(yè)服務(wù)、業(yè)主忠誠(chéng)度、企業(yè)形象等六個(gè)單項(xiàng)第一”，“另外，由于共享綠城電子商務(wù)建材采購(gòu)平臺(tái)，我們?cè)诮ú牟少?gòu)一項(xiàng)上，就能合理優(yōu)化成本結(jié)構(gòu)，獲得更大的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，最終實(shí)現(xiàn)合作的共贏、多贏。”許峰說(shuō)，在營(yíng)銷、工程質(zhì)量管理方面，亦是如此。
“抓住歷史機(jī)遇，加快企業(yè)創(chuàng)新轉(zhuǎn)型，使公司成長(zhǎng)、發(fā)展迅速再上一個(gè)臺(tái)階。”在談到城鎮(zhèn)化是否給綠城建設(shè)帶來(lái)的新的發(fā)展機(jī)遇時(shí)，許峰表示。而替代城市化的城鎮(zhèn)化是否能改善更廣大居民的居住生活，改變現(xiàn)有房地產(chǎn)行業(yè)的格局，仍需要時(shí)間檢驗(yàn)，畢竟一切才剛剛開(kāi)始。