曾參與上海營改增試點可行性方案設計工作的上海財經大學公共經濟與管理學院胡怡建日前接受《經濟參考報》記者采訪時披露，作為國內營業稅改征增值稅的首個試點，目前上海市住房保障和房屋管理局及其主管的上海市物業管理行業協會正在調研該市的物業管理行業稅負問題，并準備將“物業管理納入營改增試點”的建議反饋給上海市的財稅部門。
　　國務院參事、中央財經大學稅務學院副院長劉桓在接受《經濟參考報》記者采訪時表示，以北京這樣的大城市為例，若物業管理納入到營改增試點之列，多則將有上萬企業“入圍”。物業管理試點營改增，涉及到的不只是物業管理公司，一個企業若提供出租房屋或是出租場地的服務，都會受到該政策的影響。胡怡建則說，此舉將解決已納入上海營改增試點的6個現代服務業的部分企業短期內稅負不降反增的難題，為這6個行業減負。
　　劉桓認為，物業管理納入營改增試點是順理成章的，相較于建筑安裝業和房地產業，物業管理營改增的難度要遠遠低于上述行業。
　　據了解，目前已經開展營改增試點的12個省、直轄市和計劃單列市在試點方案上均參照上海的“1+6”模式。所謂“1+6”的“1”即交通運輸業，“6”即現代服務業的6個行業，包括研發和技術服務、信息技術服務、文化創意服務、物流輔助服務、有形動產租賃服務和鑒證咨詢服務。
　　據胡怡建介紹，上述6個現代服務業大多是輕資產行業，其成本主要來自人力資本和不動產租賃兩大方面，而不動產租賃成本主要包括租金、物業管理費等。物業管理費既涉及商業性房地產，又涉及居住性房地產。
　　物業管理行業納入營改增的必要性何在？包括胡怡建、劉桓在內的多位專家告訴記者，過去物業管理需要繳納稅率為5%的營業稅，若推行營改增試點，則需要按照6%的稅率來繳納增值稅。對商業性房地產而言，上述6個現代服務業中的部分企業由于在物業管理費等方面無法實現進項稅的抵扣，且缺乏其他可抵扣項，推行營改增試點近一年來，面臨短期內稅負不降反增的困難。
　　對此，胡怡建呼吁，盡早將物業管理納入營改增試點領域，允許商業性房地產開具增值稅發票，形成上下游企業的抵扣鏈條，從而一方面解決產業鏈下游支付物業管理費的現代服務業的進項抵扣難問題；另一方面解決承擔物業公司綠化、維修、衛生等上游外包業務的企業普遍反映的進項稅抵扣難問題。
　　至于居住性房地產(如小區住房)，該類別又分為兩類：一類是商品房物業管理企業，如市場化運作的物業公司，這類公司多為盈利，推行營改增試點后問題應該不大。
　　然而，對于另一類的非商品房物業管理機構，如房管部門主管的物業公司，這類公司多為虧損，由政府提供財政補貼，如果一邊給補貼一邊征稅，錢從政府口袋里來，又回到政府口袋里去，不太合理。在這方面，胡怡建建議，可借鑒交通運輸業營改增試點的經驗，類似于出租車、公交車等消費性交通運輸企業，可以對房管房(以政府為產權人的房屋)和近期新建的保障房等“國家的房子”免征增值稅；或改按3%的簡易計稅方法征稅，而非適用于增值稅現有的6%、11%兩檔稅率。“這樣就避免了非商品房物業管理機構的現有虧損加大，避免將稅負轉嫁到住戶�！焙�怡建說道。