記者日前從深圳市中級人民法院了解到，受國內外經濟、金融形勢和房地產調控政策影響，深圳房地產市場出現階段性波動，房地產糾紛呈多發態勢。2008年以來，深圳每年的房地產案件總數都在一萬件左右。

　　深圳房地產案件每年逾萬件

　　深圳毗鄰港澳，一直扮演著香港人內地置業首選城市的角色。深圳房地產業得風氣之先，發展十分迅猛。早在90年代初，深圳房地產市場就進入活躍期。隨著2005年深圳房價加速上漲，房地產交易更加活躍，與此同時，房地產交易當中的糾紛也大量涌現。
　　深圳市中級人民法院日前發布的《深圳法院房地產審判工作白皮書》顯示，2008年1月至2012年6月，深圳兩級法院受理的各類房地產民事案件就多達56935件，收案標的總額高達279.9億元。
　　深圳房地產民事案件主要存在以下幾個特點：一是受房地產調控政策影響較大，案件總量居高不下。2008年以來，每年的房地產案件總數都在一萬件左右的高位波動。二是案件標的額相對較大，群體性糾紛較多。據統計，2008年以來，全市法院受理的房地產案件中，涉及100名以上當事人的群體性案件就有30余起。三是傳統類型案件比重較大，新類型案件不斷涌現。房屋買賣合同、房屋租賃合同、物業服務和建設工程合同糾紛這四種傳統類型案件占一審房地產案件總數的63.42%，比重較大。而涉及房屋優先購買權、建筑物區分所有權、小區業主自治、停車位的案件以及因所有權爭議提起的確權和執行異議之訴這些新類型案件也逐漸增多。四是復雜疑難案件增多，審理難度不斷加大。這既有案件本身的因素，認定事實和適用法律難度大，也有信訪等案件之外的因素給案件處理帶來的壓力。

　　房地產案件曝行業“潛規則”

　　深圳市中級人民法院相關負責人接受記者采訪時談到，在一系列房地產案件的審理過程中，房地產行業“潛規則”浮出水面。
　　一是建筑市場違法分包、轉包和掛靠現象突出。有的建筑企業很少參與工程的實際施工，而以出借資質、收取管理費作為主要經營收入。這些違法行為導致法律有關施工單位資質的規定形同虛設，工程質量難以保證，并由于質量問題和拖欠錢款引發大量糾紛。
　　二是部分房地產開發商違規違約現象尚待糾治。比如：建設部2001年頒發的《房地產銷售管理辦法》就明確規定，不得以返本銷售和售后包租的方式，出售未竣工的房屋。2006年5月，建設部又對當時再度盛行的“返租經營”未竣工房產再次發文，明確“售后包租”、“承諾回報”等為房地產廣告明令禁止的內容。有的開發商為規避法律，在售樓時另成立一家公司負責與小業主簽訂代理出租合同，利用政策漏洞打擦邊球，達到售后返租的目的。一些案件在開發商收到房款后，負責運營的公司拖欠租金，甚至停止經營、欠租逃匿，導致小業主無法收到約定租金。
　　三是房地產經紀行業亟待規范，房地產經紀人素質有待提高。四是物業公司服務質量有待提高。在一些案件的審理過程中發現，部分物業公司不按照物業服務合同的約定履行義務，重管理輕服務，對一些重大事項不按法律法規的要求提交業主大會決定，對維修資金不進行�？顚Ｓ�，不定期定點公開收支賬目，對業主投訴的問題不進行及時處理。甚至有物業公司采取非法手段對業主委員會委員進行拉攏、威脅，干擾業委會正常行使職權，引發業主不滿。一些小區的業委會未能充分發揮職能，維護業主合法權益，有些小區甚至沒有成立業委會。在不能通過業委會反映訴求的情況下，業主與物業公司的沖突更加直接，也更加激烈。

　　守約意識和風險意識亟待加強

　　記者從深圳市中級人民法院了解到，不少房地產糾紛都是由于買賣雙方守約意識和風險意識不強造成的。建筑市場事前約定不明手續不清事后相互扯皮的情況較為常見。
　　據深圳市中級人民法院相關負責人介紹，在二手房買賣當中，很多當事人不重視合同約定，不嚴格按照合同約定的期限履行合同義務。有些賣方全權委托經紀人員和擔保公司辦理贖樓及過戶手續，對交易過程甩手不問，甚至對受托人未按期贖樓的情況都不知悉。有些買方對限購政策和房貸政策不作事先了解，在簽約后才發現無法履行合同。還有些買方明知自己屬于限購限貸政策約束的對象，無法辦理房貸和過戶手續，仍與賣方先簽訂合同，在簽約后再要求賣方同意其以他人名義辦理過戶，在賣方不同意或者找不到符合過戶條件的買方的情況下，買方因無法繼續履行合同往往要支付高額違約金。
　　同時，一些企業和個人風險意識不夠，以僥幸心理購買不具備交易條件的福利房、微利房、經濟適用房甚至農民房，為事后的法律糾紛埋下了隱患。