北京等地樓市最近陷入“庫存危機”。這究竟是未雨綢繆的警示，還是嘩眾取寵的噪音？
開發(fā)商往往故意模糊這個答案，往往樂于制造供不應(yīng)求的假象。而在一些研究人士看來，房地產(chǎn)的庫存不僅指新房，還包括海量的二手房；并且，庫存并不是一個靜態(tài)的數(shù)字，而是動態(tài)的隨時變化的，隨著新房更多地進入預(yù)售，庫存的數(shù)字也將發(fā)生變化。
從整體來看，開發(fā)商的庫存和二手房市場的存量并沒有發(fā)生根本性的變化。尤其在當前“金九”失色、滯脹隱現(xiàn)的趨勢下，開發(fā)商的去庫存壓力仍然很大。
開發(fā)商存貨高企
在日漸分化的區(qū)域樓市，北京的漲價熱情高漲。
截至8月末，北京市住建委網(wǎng)站上顯示，全市商品住房庫存7.7萬套。華遠地產(chǎn)董事長任志強認為，從這幾個月的情況看，北京商品房庫存消耗速度比較快。北京年初時有13萬到15萬套，現(xiàn)在已經(jīng)不到8萬套，僅可供消化5個月左右。他估計，不用到明年3月份，房價就因供應(yīng)短缺而出現(xiàn)暴漲。
北京市房協(xié)相關(guān)人士認為，該說法一方面沒有考慮之前已經(jīng)清理了無效庫存的因素，另外以去年9月成交低位和今年8月成交高位進行推算，使得消化周期看起來相差過于懸殊。該人士指出，按正常消費量算，北京商品房“庫存4萬至8萬套屬正常”。
鏈家地產(chǎn)市場研究部常清認為，從年庫存消化量來看，3月份后北京房地產(chǎn)市場逐漸進入深度去庫存階段，從歷史數(shù)據(jù)來看，目前的庫存波動依然處在相對平穩(wěn)狀態(tài)，并未出現(xiàn)2008年和2009年的極冷極熱的情況，庫存并沒有出現(xiàn)明顯不足，部分區(qū)域如通州仍是庫存的高壓區(qū)。
我愛我家副總裁胡景暉表示，樓市庫存量并不是一個靜態(tài)數(shù)字，而是一個動態(tài)數(shù)字。7.7萬套這個數(shù)字并不能說明開發(fā)商的銷售壓力在變小。在市場不斷簽約成交的同時，新開盤待售的樓盤也在不斷增加。
“3月份住建委清理后，北京樓市庫存為9.1萬套，現(xiàn)在的庫存數(shù)據(jù)是7.7萬套，也就是說，在5個月的時間里，北京樓市庫存的消耗量并不大。照這個速度計算，再加上新開盤的住宅不斷涌現(xiàn)，今年后四個月開發(fā)商的銷售壓力依然很大。”胡景暉說。
開發(fā)商的高庫存也仍然存在。2012年中報顯示，上市公司存貨總量創(chuàng)近5年新高。從2010年至2012年中期，房地產(chǎn)的存貨總量依次為9225.47億元、11105.48億元和14044.7億元。這意味著全國房地產(chǎn)庫存一直都在增加。
二手房存量待釋放
有業(yè)內(nèi)人士指出，任志強上述觀點的謬誤之處，在于故意忽略了一個問題，即庫存不應(yīng)僅僅是新房，而是社會化的庫存，包括巨大的存量房市場。
以北京為例，2011年北京住宅銷售面積為1035萬平方米，過去10多年，北京的住宅銷售面積也幾乎都在1000萬-2000萬平方米，這累積了大量的二手房房源。
全國最大的二手房網(wǎng)站安居客數(shù)據(jù)顯示，北京有865025套二手房正在出售。即使剔除房源重復(fù)的部分，這個存量依然驚人。
房地產(chǎn)全社會化去庫存的難點在于，如何“驅(qū)動”天量的二手房進入流通領(lǐng)域。當前，許多城市的二手房陷入僵局：業(yè)主不愿降價，購房人不愿出手。
仍以北京為例，8月份，北京二手房住宅網(wǎng)簽總量為13690套，環(huán)比7月份大幅下跌了20.1%。9月上旬連續(xù)兩周成交量低于3000套，買賣雙方陷入僵持。
21世紀不動產(chǎn)集團分析師張磊認為，3-8月的集中交易是市場的非常態(tài)表現(xiàn)，在政策壓力保持不變的情況下，新增需求有限，市場必然回歸理性。9月份上半月各城市的新房交易表現(xiàn)，預(yù)示著今年的反彈行情已漸趨尾聲，金九銀十很難達到期望的高峰。
鏈家地產(chǎn)市場研究部常清表示，金九上半月北京、深圳等地二手房成交量呈現(xiàn)下降的趨勢，金九低成交基調(diào)確定，9月份成交量環(huán)比上月降幅將超過10%。
有市場分析人士認為，如果開征較高稅率的房產(chǎn)稅，將促進手持多套住房的業(yè)主進入流通領(lǐng)域，總庫存量也將隨之大增。
去庫存乏力
除了存貨高企的實質(zhì)外，去庫存的市場表現(xiàn)也很平淡。
中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，截至9月16日，全國主要的54個城市新房成交環(huán)比8月下滑達到11.6%，這是近4個月來同期成交量的最低點。
第一創(chuàng)業(yè)分析師王皓宇監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，四個一線城市的去化周期止降回升，均值為35.72周，環(huán)比增長1.17%，顯示剛性需求釋放乏力。
高盛高華證券報告顯示，截至9
月9 日，其所監(jiān)測的13 個城市的總庫存環(huán)比上升0.6%，從過去12 個月滾動銷售面積計算，這13 個城市的庫存平均消化時間從14.2 個月略微降至14.1
個月。其中，南京、東莞、寧波和福州的庫存下降；廣州、廈門和長春的庫存企穩(wěn)；北京、上海、深圳、蘇州、青島和杭州的庫存繼續(xù)上升。
與此同時，房地產(chǎn)開發(fā)投資在8月份首次出現(xiàn)環(huán)比上升。1~8月廣東房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)共完成開發(fā)投資3143億元，增幅年內(nèi)首次回升，同比增長11.3%。
萬科總裁郁亮對本報記者表示，新房庫存降至低點這個事實的確存在，而到明年，因為去年投資的下滑導(dǎo)致的新房供不應(yīng)求會在很多城市出現(xiàn)。但他指出，屆時政府會祭出相應(yīng)的調(diào)控手段進行對沖，比如控制預(yù)售證發(fā)放節(jié)奏抑制高端住宅入市，比如令更多的保障房進入分配環(huán)節(jié)，增加供給端的總量，總之不會令房價大漲。
張磊認為，從8月以來的房地產(chǎn)投資情況看，新開工面積和施工面積都一改下滑趨勢，呈現(xiàn)正增長，由于高周轉(zhuǎn)已成為主流房企的共同選擇，這種趨勢若保持3個月，少數(shù)專家預(yù)測的明年上半年的“房荒”就不會出現(xiàn)。