我們今天的保障房建設一直有兩個疑問：一是我們為什么要建保障房？二是保障房的資金應從哪里來？如果明白了土地的價值是社會創造的，應該以某種方式返還給老百姓，答案就不言而喻了。

　　對土地征稅蓋保障房

　　在伯克利采訪時得知，今年11月份，該市將可能就某種稅收措施投票，以獲得更多的資金來建設可承擔性住房。伯克利市的可承擔性住房建設資金，絕大部分來自聯邦政府，但是如今在共和黨國會和奧巴馬政府的妥協下，削減得厲害，已經捉襟見肘。
　　其中一種動議，似乎提高對營業執照稅的征收。在伯克利做生意的人，都需要交納營業執照費以獲得經營許可。如果租房，營業執照稅是房租的1％。伯克利市租金穩定委員會副主任斯蒂芬·巴頓 （StephenBarton）告訴我說，現在的一個想法，是將營業執照稅提高到2％—4％。
　　咋一聽起來，這不是在對生意人征稅嗎？其實不然，斯蒂芬·巴頓說，這其實是對土地的一種變相征稅。伯克利是一個住房緊張、房價畸高的地區，住房市場已經不存在多少消費者剩余——如果房東能夠再多收10個點的房租，他們早就那么做了。因此，額外的稅收只會落到房東的頭上。自從伯克利1995年廢除了強租金控制以來，該市的房租已經上漲了50％。此舉一定程度上能夠將上漲的地租收回來。

　　征收的是地租，是社會共同創造的價值

　　但問題是，為窮人建房，為什么偏偏要對土地征稅？難道也如在中國一樣，土地是政府的聚寶盆？
　　其實不是，斯蒂芬·巴頓向我解釋道：我們要征收的，是地租。他說，我們租賃公寓時，所支付的租金其實包含兩部分：一部分用于支付大樓的建造、運營和維護（即大樓租金）；另一部分用于支付對該區位的使用（即土地租金）。所以，舊金山灣區房租1200美元／月，而其他美國城市不超過700美元／月，并非因為灣區的房子質量更好、運營成本或者建造成本更高，高出的500美元其實是地租。
　　如果說大樓租金為房東運營、維護大樓之應得，地租來源于社會所共同創造的土地價值。從20世紀50年代中后期開始，硅谷和生物技術企業引領灣區經濟迅速騰飛，政府大規模投資建設世界一流大學、高速公路、公共交通甚至公園，再加上灣區風景宜人、文化璀璨，吸引人才薈萃，灣區土地價格因此節節攀升，房價高企。但是，土地是上天之賜予，并不能輕易增加。舊金山市中心方圓50英里之內，四分之三的面積或為水面，或為陡峭山坡。于此之中，人們也設想過自由市場式的解決方案——通過“填灣造地”，可以為灣區增加幾百英畝的土地。當然幸好方案最后沒能實施，否則，灣區今天將美麗不再。
　　但是，在私有產權下，僅僅憑借對土地這一稀缺資源的占有，地主／房東坐享地租，占有社會所共同創造的土地價值。租戶或其他窮人協同將城市變成一個更加美好和更有意思的地方，并在此過程中提升了土地的價值，同時也提高了他們需要支付的租金。
　　對土地征稅，就是要將這部分地租（至少部分）征收出來，返還給社會（或者窮人），斯蒂芬·巴頓說。而且，由于地租是一種非生產性收入，所征收的是壟斷利潤部分，這種稅收，是最有效的稅收形式了。對地租征稅不會影響住房的生產，也不會扭曲市場，反而會鼓勵更加高密度的和密集的開發，抑制城市擴張蔓延，降低對土地的空置。

　　重新分配地租，使住房可承受

　　其實早在100多年前，就有一個人已經看到土地價值為社會共同創造，但被個人扼取這一點，并提出了解決辦法。
　　這個人叫亨利·喬治。它是舊金山的一位報人和社會活動家，著有《進步與貧困》一書，其影響堪比《湯姆叔叔的小屋》。他較早洞見到，人們共同創造了土地的價值。如果認為人們有權享有其創造的價值，那么廣大社區的公眾有權利收回他們所創造的土地的價值，而不是讓它落入個人的手中。
　　由于美國土地私有，并不能將土地充公，亨利·喬治因此提出了實行“單一稅”來將土地增值全部收回的辦法。它是對土地（排除地上建筑物）的價值進行征稅，稅收幾乎接近于經濟地租 （平均利潤和超額利潤）。這一征稅形式不影響經濟效率，而且會有效打擊土地投機，降低土地價格，為國家運行提供足夠的收入。如果實行有效的話，其他形式的稅收都可以免除，所以叫“單一稅”。亨利·喬治還帶頭在美國興起了一場轟轟烈烈的“單一稅”運動。
　　這一運動最后雖然以失敗告終，但是卻影響深遠——孫中山先生的“漲價歸公”思想即來源于此；它今天依然影響著像伯克利這樣的進步城市（progressivecity）的住房政策。
　　伯克利今天實行的很多可承擔性住房政策，都旨在通過重新分配地租，為窮人提供住房保障。如伯克利曾經實行過強租金控制，直接阻止房東獲取地租，從而使住房可承擔。因為房東所獲得的是非生產性收入，而非維護大樓之所必須，租金控制不會影響住房供給的效率。包容性區劃和密度獎勵是伯克利實行的另一種重新分配地租的形式。尤其在那些公共投資巨大、租金上漲迅速的區位，政府一方面允許開發商將房子蓋得更高，以獲得更多的地租，同時要求開發商將一定比例的住房拿出來作保障房，這其實是對地租的一種變相征收。
　　而伯克利最近的營業執照稅的動議，是對地租的一種直接征收。斯蒂芬·巴頓說，在整個灣區，租戶所支付租金大約156億美元，其中至少四分之一甚至三分之一是地租。對其征稅，將為州和地方政府提供更加公平、經濟有效的手段，以減輕高地租對低收入租戶所造成的影響。所征收的地租，可以以各種形式用于可承擔性住房建設，如用于資助非營利組織為窮人建造更多的住房，或者補助那些收入低到不足以支付住房的運營和維修費用的租戶，等等。這種稅收還能降低投資者對于地租的投機，使住房回歸其使用價值的本原。

　　結語

　　回到中國的現實，如果明白了土地的價值是社會共同創造，應該以某種方式返還給老百姓的話，就不會再為“我們為什么要建保障房”，以及“建房的錢該從哪里來”這樣的問題再糾結了。
　　在我的采訪中，斯蒂芬·巴頓也談到，中國的土地歸政府所有，應該比私有產權下的美國更容易將社會共同創造的土地價值收回。但事實上在目前的中國，一者，“溢價歸公”并沒有完全做到，土地增值大量流失到了開發商和炒房者的手上；二者，政府收取到的地租，也沒有充分返還給老百姓，所以很多人買不起房，甚至租不起房。
　　因此，我們需要對地租進行重新分配，讓老百姓住得起房。

　　（作者單位：國家行政學院）