上市房企中報(bào)披露接近尾聲。數(shù)據(jù)顯示，盡管房企資金壓力在前階段的“以價(jià)換量”中有所緩解，但整體庫存仍居高位。當(dāng)前市場(chǎng)正處于膠著狀態(tài)，熱銷與冷清并存。業(yè)界認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)尚未形成整體回暖趨勢(shì)。隨著下半年進(jìn)入全年銷售目標(biāo)的沖刺階段，“金九銀十”有望帶來新一輪的推盤高峰，并帶動(dòng)成交量的整體上升。
房 企 去庫存仍為主要目標(biāo)
Wind資訊統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2012年8月25日，滬深兩市已有101家房地產(chǎn)上市公司公布了半年報(bào)，總體來看，上半年房企銷售普遍飄紅，但利潤(rùn)增幅明顯落后于銷售增幅。“招保萬金”四大行業(yè)巨頭上半年?duì)I業(yè)收入總額超過674億元，相比去年的484億元大幅增長(zhǎng)近40%；但凈利潤(rùn)只比去年同期增長(zhǎng)不足2億元，為79.59億元。
鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部常清告訴記者，作為內(nèi)地上市房企的前四強(qiáng)，“招保萬金”的經(jīng)營(yíng)情況反映了大型房企的一些特征。“由于結(jié)算項(xiàng)目數(shù)量和質(zhì)量的不同，“招保萬金”的營(yíng)收和利潤(rùn)漲幅不一，但整體而言，四大房企‘增收不增利’”。
該機(jī)構(gòu)認(rèn)為，從房企的結(jié)算周期來估計(jì)，目前反映在房企上半年報(bào)表中的項(xiàng)目多數(shù)都受到了2010年以來調(diào)控的影響。除招商地產(chǎn)部分毛利率較高的項(xiàng)目進(jìn)入結(jié)算以外，其余3家房企的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率都出現(xiàn)下調(diào)。其中，萬科為26.5%，同比下降5.6個(gè)百分點(diǎn)；金地為36.1%，同比下降3.16個(gè)百分點(diǎn)；保利為37.51%，同比下降3.19個(gè)百分點(diǎn)。
根據(jù)半年報(bào)數(shù)據(jù)，四大房企持有現(xiàn)金1097.77億元，與年初相比增加了27.67%。新增短期借款和一年內(nèi)到期的長(zhǎng)期借款合計(jì)575.65億元，同比基本持平。鏈家地產(chǎn)據(jù)此分析認(rèn)為，近幾個(gè)月來房企為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，拓寬資金來源，加大了和其他房企以及資金實(shí)力較強(qiáng)機(jī)構(gòu)在項(xiàng)目上的合作。“上半年的開源節(jié)流，現(xiàn)金為王使得房企當(dāng)前償債壓力明顯降低。”盡管大多數(shù)房企在年初以來普遍推行“以價(jià)換量”的銷售策略，緩解了一些資金壓力，但庫存量依然有增無減。最新數(shù)據(jù)顯示，四大房企的當(dāng)前庫存合計(jì)為5157.68億元，與年初4760億元相比增長(zhǎng)了8.35%。
常清告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，僅從數(shù)據(jù)來看，房企的庫存同比上漲明顯。但是由于房地產(chǎn)行業(yè)結(jié)算周期的影響，部分已經(jīng)被銷售但尚未結(jié)算的物業(yè)也包含在庫存之中。而這部分物業(yè)的價(jià)值可以用房企的預(yù)收賬款數(shù)量來估算。如果減去預(yù)售賬款部分，房企的真實(shí)庫存為2499.43億元，與年初相比則降低了1.56%。
金地集團(tuán)總裁黃俊燦告訴記者，“盡管當(dāng)前房企的庫存消化周期在下降，已經(jīng)從12個(gè)月降到10個(gè)月。但是預(yù)計(jì)下半年很多標(biāo)桿房企推到市面上的總量在增加，所以當(dāng)前房企去庫存的壓力依然很大。”
黃俊燦還說，房地產(chǎn)行業(yè)的毛利率下滑將是未來趨勢(shì)。“對(duì)于地產(chǎn)企業(yè)而言，從2009年到2011年，成本在上升，居民地價(jià)未來也有可能上升。總體來看，房企未來的利潤(rùn)空間會(huì)下滑。”他認(rèn)為，房企未來的策略除了去庫存以外還要改善產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。
市 場(chǎng) 難言“整體回暖”
盡管四大房企資金鏈和去庫存的壓力相對(duì)有所改善，但更多的中小房企償債能力仍然堪憂，行業(yè)內(nèi)“業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型及股權(quán)收購兼并”的案例屢有出現(xiàn)。同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，雖然5月以來房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量總體出現(xiàn)了回升的局面，“但是至今還沒有帶動(dòng)房地產(chǎn)投資規(guī)模回升或出現(xiàn)趨勢(shì)性回暖的局面。因此，整體樓市尤其是開發(fā)企業(yè)資金面相對(duì)較為緊張的基本面并沒有改變”。
北京中原市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉告訴記者，調(diào)控以來，先后有中弘地產(chǎn)、ST珠江、萊茵置業(yè)、鼎力股份、華業(yè)地產(chǎn)等10余家地產(chǎn)公司開始轉(zhuǎn)型其他行業(yè)。張大偉說，“非房地產(chǎn)主業(yè)企業(yè)剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)加劇了房企間的并購浪潮，幾乎支撐起此輪房企并購潮的半壁江山。上半年來已經(jīng)有多家上市房企開始涉及其他行業(yè)，房企開礦等轉(zhuǎn)移經(jīng)營(yíng)重點(diǎn)的行為逐漸增加。”
該機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也顯示，2012年上半年，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)公開的規(guī)模股權(quán)交易達(dá)到了51宗，已經(jīng)公開的總交易額就達(dá)到了205億，同比2011年上半年的42宗131億上漲了21%及56%，股權(quán)變動(dòng)明顯增加。張大偉說，“本輪調(diào)控使得部分大型企業(yè)獲得發(fā)展機(jī)遇，或以專業(yè)化，或以資金優(yōu)勢(shì)謀得利潤(rùn)；而另外一些資金壓力過緊的企業(yè)則只能甩股換錢”。
除了房企之間出現(xiàn)分化，當(dāng)前全國(guó)市場(chǎng)也正在呈現(xiàn)“冷熱不均”的態(tài)勢(shì)，北京等一線城市的一些項(xiàng)目則在傳統(tǒng)淡季出現(xiàn)“熱銷”局面。
根據(jù)偉業(yè)顧問的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，由于購房人群對(duì)中大戶型房源的熱衷，使得北京市場(chǎng)主打“大中戶型”的樓盤在8月份取得了非常好的銷售成績(jī)。“其中，90至150平方米的中大戶型成交占比明顯提高，與7月相比提高了6%，與年初相比則提高了12%，而與此同時(shí)90平方米以下戶型的成交占比則出現(xiàn)了明顯下降，成交占比與年初相比下降了11個(gè)百分點(diǎn)”。
偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉分析表示，除了改善型購房需求比例有小幅上升這一原因之外，在限購限貸持續(xù)從緊的大背景下，人們“一步到位”的置業(yè)觀念逐步強(qiáng)化，是導(dǎo)致8月份中大戶型房源成交占比明顯增加的重要原因。
而同樣處于一線城市之列的上海房地產(chǎn)市場(chǎng)則相對(duì)偏冷。上海易居房地產(chǎn)研究院的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年前7個(gè)月上海市商品房銷售面積為954.0萬平方米，同比下降7.8%。另外，自2010年初以來，上海市商品住宅銷售面積的同比增幅也一直為負(fù)值。進(jìn)入2012年以來，商品房銷售面積同比跌幅持續(xù)在15%左右。
7月份，上海市純商品住宅供應(yīng)面積為74.5萬平方米，同比下降13.3%，跌幅比上個(gè)月擴(kuò)大3.7個(gè)百分點(diǎn)，這也是自去年8月份以來連續(xù)一年來同比下跌。易居研究院副院長(zhǎng)楊紅旭分析稱，“7月是上海的酷暑季節(jié)，開發(fā)商大多選擇避開這一傳統(tǒng)淡季開盤。隨著傳統(tǒng)旺季的來臨，這一跌幅逐漸有所收窄，預(yù)計(jì)下半年商品房市場(chǎng)將實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)”。
預(yù) 測(cè) 業(yè)界寄望“金九銀十”
不僅僅是上海的開發(fā)商寄望于發(fā)力“金九銀十”。事實(shí)上，在庫存壓力及年度目標(biāo)的激勵(lì)下，眾多的開發(fā)商均對(duì)即將到來的傳統(tǒng)旺季躊躇滿志。
2012年上半年，大部分房企完成了全年銷售目標(biāo)的50%以上。在市場(chǎng)有所好轉(zhuǎn)的情況下，房企希望在“去庫存”及業(yè)績(jī)方面更上層樓。下半年至今，先后有世茂房地產(chǎn)和中海地產(chǎn)上調(diào)年度銷售目標(biāo)，分別從307億元和800億港幣上調(diào)至350億元和1000億元港元。調(diào)整后目前這兩家房企上半年分別完成了年度銷售目標(biāo)的76%和75%。
另外，下半年房企的推貨力度將會(huì)明顯增加。如萬科的半年報(bào)就明確提出“公司今年的新推盤大部分集中在下半年特別是第四季度”。常清也告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，在庫存壓力下，預(yù)計(jì)下半年房企會(huì)加速出貨，“而大部分開發(fā)商對(duì)于即將到來的‘金九銀十’抱有較高的期望，9、10月份或許會(huì)迎來全年的開盤高峰”。
偉業(yè)我愛我家市場(chǎng)研究院在對(duì)近四年各城市的一、二手市場(chǎng)數(shù)據(jù)進(jìn)行了分析統(tǒng)計(jì)后，認(rèn)為一手市場(chǎng)比二手市場(chǎng)“金九銀十”現(xiàn)象更加顯著。在年度銷售計(jì)劃的督促下，9、10月份開發(fā)企業(yè)的策略將轉(zhuǎn)向于不惜一切代價(jià)創(chuàng)造銷售機(jī)會(huì)。該機(jī)構(gòu)同時(shí)指出，結(jié)合前幾年“空間”維度與“市場(chǎng)”維度的經(jīng)驗(yàn)可以預(yù)計(jì)，“金九銀十”可能還會(huì)在天津、沈陽、青島、唐山等北方二、三線城市延續(xù)。
張宏偉告訴記者，就全國(guó)而言，政策面“降息、降準(zhǔn)”與樓市“微調(diào)”正在形成市場(chǎng)疊加效應(yīng)，這個(gè)疊加效應(yīng)對(duì)于自住需求繼續(xù)“放量”起到刺激作用，預(yù)計(jì)整個(gè)下半年樓市成交量將好于上半年，成交方面應(yīng)該在下半年的這個(gè)時(shí)間窗繼續(xù)保持“放量”。
張宏偉強(qiáng)調(diào)，在如此背景下，“首套房自住需求將繼續(xù)支撐整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量持續(xù)回升，并且將成就樓市成交量的‘金九銀十’”。他進(jìn)一步預(yù)測(cè)，在今年年底，開發(fā)企業(yè)對(duì)于整個(gè)市場(chǎng)預(yù)期逐漸轉(zhuǎn)向樂觀，這也將促使開發(fā)企業(yè)在成交量回升之后進(jìn)一步有序加大房地產(chǎn)投資、新開工面積，甚至重拾土地市場(chǎng)拿地的熱情，最終形成市場(chǎng)真正意義的“回暖”。
而中原地產(chǎn)張大偉同樣認(rèn)為，全年成交量最高點(diǎn)在9、10、11月繼續(xù)沖高的可能性非常大。“‘金九銀十’供應(yīng)量上行后，市場(chǎng)整體成交量有望再現(xiàn)上漲。”