“這就是答案”——綠地的摩天經(jīng)濟學
“外界很多人質疑，綠地造那么多超高層，資金從哪里來，這就是答案。”
“當時，南京方面找了很多家公司，但他們都不愿意投。后來南京方面找到綠地，給了一個優(yōu)惠條件：南京國資集團以土地入股，講明：做得好，就還錢，做得不好，就還房子。”談及綠地集團的第一幢超高層建筑，綠地集團董事長、總裁張玉良說：“但我們還是有很多擔心，覺得450米太高了，想讓南京方面同意把高度降到300米。”
“后來籌建中，我們才慢慢發(fā)現(xiàn)，原來450米也不是很有難度，技術上是可行的，于是又把高度恢復到了450米。”
張玉良在接受專訪時說，在此之前，他并沒有想到，這幢后來的世界第七高樓，“為綠地開創(chuàng)了一個藍海”。
超高層效益的綠地算法
這幢樓就是南京·綠地中心，南京人則習慣稱之為紫峰大廈。
2005年1月，紫峰大廈奠基。公開資料顯示，紫峰大廈總投資額為40億元，綠地作為控股方占股77%，南京國資集團占股23%。南京國資集團成立于2002年，以代表政府有效整合、管理國有資產(chǎn)為主要職能，強調“發(fā)揮導向作用”的同時努力讓資產(chǎn)增值，總資產(chǎn)超過2000億元。
在南京確定將位于南京行政軸線和商業(yè)軸線交匯處的鼓樓作為“第一高樓”選址后，南京國資集團以單一競拍的方式拿到了鼓樓A1、A2地塊，當時的地價是1.1萬元/平方米，總價2.7億元，是當年南京的地王。
2010年，紫峰大廈建成開業(yè)，雖然世界排名從2005年的世界第五下滑為第七，但項目本身的成功卻得到了業(yè)內公認。
業(yè)內人士曾預測，該項目最初拿地時，樓板價是1000多元/平方米，建造成本大約是1.5萬元/平方米。2011年，紫峰大廈的寫字樓平均售價為3.5萬元/平方米，整幢平均售價超過3萬元/平方米。
張玉良告訴記者，關于紫峰大廈的收益，綠地有與國際通行模式不同的算法：“按照國際上的傳統(tǒng)模式，物業(yè)全部持有，長期經(jīng)營，那回收周期要長達15到16年。我們是核心物業(yè)持有，辦公樓能賣的全部賣掉，這樣2到3年就能收回成本。”
張玉良說，所謂核心物業(yè)，主要是酒店、商場。“核心物業(yè)還能抵押貸款，多出了很多現(xiàn)金流去造別的超高層。外界很多人質疑，綠地造那么多超高層，資金從哪里來，這就是答案。”
但這或許還不是“超高層”帶給綠地的最大收益。在很多業(yè)內人士看來，超高層對綠地集團的最大貢獻，是獲得地方政府的政策支持并拿到捆綁的住宅用地，綠地能以2000萬元的注冊資金起步，20年里資產(chǎn)規(guī)模和年業(yè)務經(jīng)營收入都突破2000億元，年復合增長率超過40%，綠地在全國范圍內轟轟烈烈的“造城”功不可沒，而超高層正是“新城”的核心。
超高層換來了什么
在業(yè)內，流傳著一些關于綠地借超高層獲得捆綁土地的故事。
2009年，南昌市政府希望建設“國賓館”，數(shù)次前往上海與張玉良商談。張玉良認為項目總投資高達15億元，首期投資也要8億元，回收周期過長。最后，南昌方面決定捆綁500畝住宅用地給綠地，讓綠地利用住宅的滾動開發(fā)為項目提供現(xiàn)金流，綠地的投資金額由此降低到2到3億元。
同一年，在與濟南商談超高層項目時，張玉良提出將地價從11億元降到8億元，后來的結果是地價不變，濟南方面將原定捆綁給綠地的住宅面積由2000畝增加到2500畝。
在房地產(chǎn)行業(yè)內，綠地超高層戰(zhàn)略令人艷羨的除了捆綁低價住宅用地外，還有“但凡綠地在各地的重大項目上馬，多家銀行組成的銀團必然同時出現(xiàn)”。房地產(chǎn)業(yè)一個常識是：造城需要超大片土地，超大片土地帶來的又是超大資金壓力，項目成敗的關鍵就在于拿地成本和融資能力。在很多業(yè)內人士看來，綠地的超高層正好換取了地方政府在這兩方面的支持。
對于這些故事，張玉良不置可否，但在接受專訪時也承認“綠地有些項目的土地成本較低，因為有地方政府的鼓勵政策”。其原因就是綠地“做了地方政府想做、而當?shù)仄髽I(yè)做不了的事”。
截至目前，綠地全國在建的超高層建筑已達17幢，最近2年，綠地集團在全國的大規(guī)模造城中，“超高層”都屬于核心內容。
2010年，綠地以53.98億元競得武漢國際金融城項目地塊，總面積413畝，總建筑面積超過300萬平方米，可建設房屋面積達155萬平方米。項目涵蓋居住、辦公、娛樂等功能，建成后將成為武漢規(guī)模最大的現(xiàn)代服務綜合體。而當時拿地的要求中，就明確規(guī)定“臨江主要公建高度不低于600米”。
2012年4月，綠地投資的上海與黑龍江兩地最大的一攬子投資項目開工建設，項目總建筑面積約680萬平方米，總投資規(guī)模約455億元。其中，大慶市綠地科技金融創(chuàng)新城綜合開發(fā)項目包含216米“龍江第一高”雙子塔建筑。
張玉良說，目前綠地集團每年要接待四五十個各地政府的代表團，商談的多是在當?shù)亟ㄔO地標性的超高層事宜。
無償造綠的多樣版本
回顧綠地發(fā)展歷史，就會發(fā)現(xiàn)“超高層”模式正是綠地集團昔日“無償造綠”模式的新版本。
綠地集團的前身上海綠地開發(fā)總公司1992年成立，注冊資金2000萬元。1997年，公司改制為上海綠地集團。2004年，綠地集團年銷售額突破百億元，成為上海最大的房地產(chǎn)企業(yè)。
1992年到1997年間，綠地實行的策略是以房地產(chǎn)經(jīng)營積累資金，無償投資城市公共綠化。綠地集團提供的資料顯示：綠地前2年首期2000萬元盈利中，有1700多萬無償投建上海滬閔路地鐵一號線沿線綠化帶，從1995年到1997年，綠地每年拿出4000萬到5000萬元建設城市公共綠地。其收獲就是綠地以公共綠化提升了房產(chǎn)價值，同時獲得政府的政策性支持，參與舊城改造與動遷房建設。
張玉良對該模式的總結是“做政府想做的事”。此后，綠地在1997年到2001年期間大量參與上海“365危棚簡屋改造”等大規(guī)模舊城改造工程，并以此為契機逐步投建商品房項目，一躍成為上海房地產(chǎn)行業(yè)的龍頭企業(yè)。
2001年，綠地以“新城模式”向全國擴張，無償造綠換取政府支持的傳統(tǒng)套路顯得不合時宜，綠地迫切需要為“做政府想做的事”尋找一個新的突破口。
2003年，西安市領導帶隊到上海為“高新區(qū)二次創(chuàng)業(yè)”招商。綠地提出愿意在西安建設一個國際會展中心，當時中國會展產(chǎn)業(yè)尚不成熟，會展中心自然也就成了政府貼錢都沒企業(yè)愿意做的項目。綠地不但付錢購買會展中心用地，還持有經(jīng)營，西安市政府自然樂觀其成，最后拍板捆綁給綠地1000畝土地。當時業(yè)內傳言，這1000畝地原本的地價是上百萬元/畝，但綠地付的地價只有40萬元/畝，不過綠地對此一直閉口不提。
但在張玉良看來，這并沒有特別凸顯出綠地優(yōu)勢：雖然符合“政府想做”的要求，卻沒有達到“當?shù)仄髽I(yè)做不了”的程度。而綠地紫峰大廈的建設，才真正給綠地帶來了一個別人難以復制的“藍海”。
值得一提的是，在其他產(chǎn)業(yè)，綠地也在以其他形式復制著無償造綠和超高層模式。2008年，綠地集團將能源確定為集團第二主業(yè)。2009年綠地與中煤集團簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，雙方在上海港羅涇碼頭設立煤炭分銷儲備基地，開展煤炭的中轉、儲存、篩選、混配、批發(fā)、零售等業(yè)務。同一年，綠地在內蒙古、山西、山西等地收購5座煤礦。
張玉良的出發(fā)點依然是“政府的需要”。邏輯也很簡單：“煤炭緊張的時候，你不加價把煤賣給政府，政府就會感激你，當煤很多，市場困難的時候，政府也會來支持你，政府的企業(yè)優(yōu)先買你的煤。”
超高層擴張再加速
“當前成果不是很明顯，未來幾年不得了。”張玉良這樣對本刊記者描述綠地的超高層計劃：“今后3-5年，每年要有3到5幢超高層開工。”2012年8月，綠地在成都的1幢高468米的超高層、在銀川的2幢300米高的超高層將開工。
張玉良說：“不僅是省會城市，經(jīng)濟能級特別高，如GDP在3000億以上、人口在200萬以上的城市都應該建超高層。”而作為企業(yè)，建設超高層的具體原則就是附加值高，“比如超高層里的五星級酒店，每間客房最起碼能賣到500元/天，在南京的紫峰大廈，寫字樓起碼能賣到3萬元/平方米。”
目前，中國超高層建設在設計、技術、材料、設備、經(jīng)驗方面都沒有問題，而城市在不斷長大的同時也有長高的需要。張玉良說，“建設超高層既是地方政府的需要，也是當?shù)厝嗣竦男枰Ｉ虾＝鹈瘎倓偨ǔ傻臅r候，有多少人去看！當?shù)厝艘矔驗槌邔赢a(chǎn)生自豪感，這是精神層面的需要。”而各個城市間在建筑高度上的競爭，不僅存在于國內，“日本的東京塔，高600多米，但功能性方面還不如國內的超高層”。
張玉良所說的日本東京塔，是東京新的電視塔，又稱為“東京天空樹”，原本預定的高度約為610米，超過號稱世界第一塔的加拿大多倫多電視塔“CN
Tower”的553米而成為新的“世界第一塔”。后來，因為廣州正在建設的新電視塔也是610米，日本方面把東京天空樹的頂端天線部分加高了24米，以保住“世界第一”的排名。
超高層究竟是不是老百姓的需要，無從證實。但可以確定的是，眾多地方政府對超高層的追捧，正合綠地心意。綠地集團此前多次表示，將把公司發(fā)展重心轉移到中西部區(qū)域，尤其是省會城市和三四線城市。而且綠地的計劃都很大，“最少也要500畝地，造城”。
超高層也對綠地的產(chǎn)業(yè)結構產(chǎn)生了影響。目前，房地產(chǎn)業(yè)務的銷售額和利潤，分別占集團總額的50%和70%。
2012年，綠地房地產(chǎn)產(chǎn)品的銷售額中，住宅占60%，商業(yè)地產(chǎn)占40%，而張玉良的目標是將這個比例顛倒過來，也就是讓商業(yè)地產(chǎn)的銷售額占60%，“這還不包括持有的商業(yè)物業(yè)”。未來幾年，綠地房地產(chǎn)業(yè)務的增長將主要依靠商業(yè)地產(chǎn)的增長，這似乎為綠地超高層的超高速擴張又提供了另一個動力。