“剛剛參股了三亞一個別墅項目，正在談珠海一個商住兩用樓，不過珠海樓盤的位置不是很好，對方要價也有點高。”某國資背景PE公司的老總對《經(jīng)濟參考報》記者說。最近一段時間，他經(jīng)常在全國各地的二線城市出差，看了不少項目。
　　在銀行信貸和資本市場再融資等渠道收緊、房企資金壓力加大的情況下，房地產(chǎn)私募基金作為一種新的融資方式，受到越來越多開發(fā)商的關注，并成為社會資金介入房地產(chǎn)領域的一種重要方式。

　　房地產(chǎn)基金漸成房企融資主流

　　日前，陽光城集團股份有限公司的一則公告顯示，公司擬與歌斐資產(chǎn)管理有限公司簽訂《合作框架協(xié)議》，引入九億元房地產(chǎn)基金合作投資福州、廈門項目。歌斐資產(chǎn)在房地產(chǎn)私募基金方面的活躍表現(xiàn)，其實是近年來房地產(chǎn)私募基金發(fā)展的一個縮影。
　　此前，由香港太平洋投資集團旗下的創(chuàng)匯財富與沈陽富邦地產(chǎn)合作，獲得了沈陽市中心商業(yè)地塊的開發(fā)權。自從2011年以來，創(chuàng)匯資本已經(jīng)在大連、哈爾濱完成了多個城市綜合體項目。
　　創(chuàng)匯資本專注于商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)和投資，首期基金由五十強領袖企業(yè)阿里巴巴易居、蘇寧電器、巨人集團、均瑤集團、華誼兄弟、涌金集團、新光集團等數(shù)十家中國民營企業(yè)領袖共同發(fā)起。
　　建設銀行高級研究員趙慶明表示，在銀行開發(fā)貸款、房地產(chǎn)信托依然從緊的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)融資最有可能的資金來源是由實業(yè)和股市退出的產(chǎn)業(yè)資本組成的房地產(chǎn)業(yè)投資基金，這些資金從去年下半年開始已經(jīng)積極介入房地產(chǎn)開發(fā)項目，今年有可能會有更多的投入。
　　據(jù)清科研究中心發(fā)布的報告顯示，房地產(chǎn)私募基金的募集活躍程度自2010年起開始，當年總募集規(guī)模達500多億元。2011年，全年新募集房地產(chǎn)基金達67只，人民幣房地產(chǎn)私募基金總規(guī)模已達千億，比2010年增逾一倍，而且規(guī)模還在不斷增長。報告還顯示，截至2012年第二季度，共有30只私募房地產(chǎn)基金募集到60億美元資金。

　　過于依賴信貸發(fā)展模式將改變

　　資料顯示，全球目前房地產(chǎn)私募基金所管理的資產(chǎn)超過5000億美元，占整個全球股權私募基金約20%，是私募基金行業(yè)的一個重要投資領域。很多著名的全球金融機構，包括黑石集團旗下的房地產(chǎn)私募基金和喜達屋集團、摩根斯坦利房地產(chǎn)基金等，都擁有房地產(chǎn)私募基金。社保基金、高收入個人和大學基金成為背后重要的出資人。
　　諾亞財富CEO汪靜波表示，房地產(chǎn)行業(yè)過于依賴信貸的發(fā)展模式將會改變。“信貸支持在任何一個行業(yè)過于集中，都會給整個金融系統(tǒng)帶來潛在風險。在這種情況下，地產(chǎn)基金支持的開發(fā)商將有機會在未來勝出。”她分析，房地產(chǎn)基金期限長、資金來源穩(wěn)定、發(fā)行相對自由，有利于解決房地產(chǎn)行業(yè)因信貸緊縮帶來的資金短缺問題。同時，在政府持續(xù)調控下，房價將趨于穩(wěn)定，租金回報率增加，房地產(chǎn)信托投資基金等證券化產(chǎn)品將推出。這些因素都有利于地產(chǎn)基金發(fā)展。
　　汪靜波認為，未來的趨勢是以信貸支持為主的地產(chǎn)業(yè)向基金支持的地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。未來一段時間的投資機會將集中在地產(chǎn)基金。

　　大開發(fā)商的游戲

　　從房地產(chǎn)私募基金的參與方來看，這更像是一場大開發(fā)商的游戲。金地、復地、富力、恒大、遠洋等大開發(fā)商或自建房地產(chǎn)基金公司，或參與投資了房地產(chǎn)股權投資管理有限公司。　
　　據(jù)介紹，目前，國內(nèi)地產(chǎn)基金主要有兩大類，一類是獨立私募房地產(chǎn)投資基金，一般是由專業(yè)的房地產(chǎn)策劃投資機構發(fā)起，因為他們熟悉房地產(chǎn)運作，熟悉房地產(chǎn)定位和流程，專注于投資一二線城市核心區(qū)域商業(yè)類物業(yè)。另外一類則是房地產(chǎn)企業(yè)參與發(fā)起房地產(chǎn)基金，目前大型房地產(chǎn)企業(yè)都參與了其中。比如復地、金融街、中國海外、遠洋地產(chǎn)、華潤地產(chǎn)、金地集團等，均已試水房地產(chǎn)基金。
　　8月9日，北辰實業(yè)董事長賀江川在香港中期業(yè)績會上透露，作為融資平臺的房地產(chǎn)基金公司已成立，目前在進行第一筆基金的籌集。該基金公司的第一筆募集資金首期目標融資不低于20億元。不過，雖然基金公司現(xiàn)在已經(jīng)成立，還需要拓寬更多的融資渠道。
　　北京嘉富誠國際投資有限公司董事長鄭錦橋表示，房地產(chǎn)行業(yè)一直是資金需求較大的行業(yè)，當前樓市調控環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)的資金會更緊。這給REITs(房地產(chǎn)信托投資基金)與PE帶來了機會。對于投資人而言，REITs以固定回報的方式獲得收益，每年的收益能夠達到18%至20%，甚至更高。這使得不少地產(chǎn)開發(fā)商愿意拿出一部分資金投資到地產(chǎn)基金里面，轉型成地產(chǎn)投資人。
　　今年4月，諾亞財富宣布將攜手易居中國，聯(lián)合業(yè)界TOP50開發(fā)商，共同發(fā)起TOP50地產(chǎn)母基金，借此吸引國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的一批領頭羊企業(yè)作投資人。業(yè)內(nèi)人士分析表示，TOP50開發(fā)商通過房地產(chǎn)母基金的聚合，能夠對市場資金產(chǎn)生強大的吸引力，迅速聚集資本。而投資人則可以通過投資地產(chǎn)母基金，參與50強開發(fā)商的優(yōu)質開發(fā)項目，分享開發(fā)商品牌和運營的溢價能力。有消息稱，恒大、富力等均對此地產(chǎn)母基金表達了濃厚的投資興趣。
　　鄭錦橋表示，和海外相比，中國房地產(chǎn)基金市場還有很大的發(fā)展空間。未來地產(chǎn)基金或將成為地產(chǎn)企業(yè)的主要融資渠道之一。國內(nèi)部分房產(chǎn)企業(yè)存在融資難的問題，不得不考慮民間借貸等方式。中小地產(chǎn)企業(yè)本身正在進行一些不規(guī)范的融資，有可能涉嫌非法集資。如果把上述集資行為轉化為基金形式，由專業(yè)的公司——地產(chǎn)股權基金來管理，資金運作將更加方便，募集規(guī)模也將更大。