隨著住宅市場的持續調控，已經有越來越多的開發商涉足商業地產。近日，參與“2012博鰲房地產論壇”的多位企業人士告訴《經濟參考報》記者，作為純投資性質的商業地產，盡管在調控閘門之外，但要均衡長期運營與合理回報一直存在難度。另外，由于地方政府對商業地產同樣熱衷，當前國內商業地產已經出現總量過剩等泡沫化風險。
　　記者了解到，當前除了萬科、保利、華潤置地等一些標桿企業有意在商業地產分一杯羹，商業用地也正受到其他投資商熱捧。前段時間高價地塊頻出，其中大部分為商業性質用地。北京中原市場研究部總監張大偉曾告訴本報記者，“土地市場尚未全面回暖，目前成交復蘇的地塊屬性基本都為商業類地塊。”
　　事實上，隨著調控政策的影響，前半年全國土地市場一度處于冷清狀態。各地政府推出的住宅地塊往往以流標和底價成交，由此造成的土地財政的縮水接近上千億元。與住宅市場形成鮮明對比的則是近期商業地塊的升溫。業內甚至預計，未來國內房企可能會將更多的人力物力投入到商業地產。
　　北京首都創業集團有限公司總經理劉曉光在博鰲房地產論壇表示，當前有些地方已經發生了商業地產的過剩，甚至有些企業被套牢后自我淘汰使得行業洗牌加速。他認為，盡管商業地產在京津、長三角、珠三角等大城市圈不乏前景。“但是要做商業地產，需要先有商業的競爭力，不能貿然涉足”。
　　龍湖地產有限公司戰略發展部總經理王亞軍分析指出，由于沒有限購，“大家把注意力都放在商業地產了，但是做起來難度卻非常大”。
　　王亞軍告訴記者，由于商業地產重點是投資屬性，投資者對回報的要求就非常高。
　　“對于一個商業地產而言，怎么樣把商圈打造出來，帶動整個商圈提升投資價值？”他認為，不是所有的企業都具備商業地產的長期運營能力。
　　另外則是資金方面，“因為是長期投資持有項目，如果融資成本高到12%以上，基本上商業地產就不用考慮了，偶爾也許一個項目升值，但很多時候是做不到這一點的�！蓖鮼嗆娞寡裕�龍湖在打造商業地產過程中，如何控制資金成本是“非常難”的一個問題。尤其是“中國宏觀經濟往后很長一段時間，都有不確定性”。
　　深圳美佳華實業有限公司董事長洪小佳則告訴記者，困擾商業地產的還有“租售比”問題�！澳阗u多少？持有多少？現有的金融體制對商業地產的融資沒有辦法給予完全的融資，如果全靠融資的話，那肯定會完蛋”。洪小佳告訴《經濟參考報》記者，“對我們來說一般是賣一部分，持有一部分，但賣的部分盡量不影響整體格局，必須控制好后續經營，控制好業態”。
　　以專注于商業地產自居的寶龍地產控股有限公司副總裁黃永華則分析指出，除了社會層面對商業地產的需求，造成商業地產升溫的另一個因素是“政府層面的默許”。他認為，“這也是當地政府和商業地產商比較容易達到默契，達成多方共贏的一種需求”�！�
　　黃永華進一步解釋，“對于政府來講，希望一個不太成熟的地塊很快地成熟起來。所以，像萬達、寶龍這樣企業，在二、三線城市、三、四線城市更能受到政府的歡迎。因為，當這些企業把城市綜合體的概念做起來，旁邊的地價就翻得更快，甚至幾倍的翻”。
　　“當前很多地方政府熱衷于推出商住綜合體項目。對于政府來說賣地可以賺錢并能拉動當地GDP；而對于開發商來說，即可規避調控政策，又能變相做住宅項目。確實是雙贏的做法�！币晃环康禺a業內人士表示。
　　而記者了解到，商業綜合體等項目在二、三線城市及中西部城市發展尤為迅速。由地方政府主導、出于追求業績的盲目規劃，而野蠻生長的商業地產已經引起越來越多業內人士的警惕。中國房地產住宅研究會副會長顧云昌曾經指出，在競爭激烈的情況下，把城市綜合體作為城市經濟發動機，大量地供應商業地產土地，一定會造成供大于求。
　　“如果企業和當地政府前期溝通比較好，能夠達到預期，政府將給你更多的支持，這是一種相互默契”。黃永華認為，這是商業地產被看好的原因之一。但是他同樣指出，實際上商業地產在現在這個階段有很多風險已經表現出來。“比如商業地產總量過剩，如此發展下去會對企業和投資者很不利�！�