地王重現 投資客再出山

　　6月份，全國100個城市新建商品住宅成交均價結束了9個月的下跌，被一些業內人士視為新一輪樓市上升期開始的信號

　　“以前炒房時的經紀人打電話過來，說有大差價可以拿。被他一說，我就想還是去看看吧。”2010年“逃出”上海樓市的溫州投資客林宏(化名)，在2012年重新出山了。
　　在炒房客圈子里，林宏屬于激進派，2009年下半年曾出手買了好幾套房，隨即遭遇政策調控，被高位套牢，損失超過兩成，“炒房炒成了房東”。
　　樓市經紀人頻繁地在各個樓盤跳槽，核心資源就是合作了多年的炒房客。“這個經紀人跟我合作了6年，她賣的每個樓盤我都買過房子。”林宏說。經紀人承諾，這個上海樓盤可以給炒房團打7折，并保證1年內將價格漲回去。
　　與此同時，2012年上半年，全國各地“地王”紛出，這又意味著什么？

　　炒房客卷土重來

　　2012年春節后，就不斷有朋友去“抄底”。林宏說：“深圳一個樓盤宣布自開盤之日起逐月漲價，保證12個月內房價上漲幅度超過6%的貸款年利率，吸引了不少溫州客。”
　　6月份以來，投資客一次買下一整層住宅的消息也不少見，“香港和臺灣的投資客這次也很活躍，大手筆投資豪宅和別墅，出手闊綽，毫不猶豫。就跟2007年限外令推出前一樣。”林宏說。
　　現在看來，那一批“抄底”的投資客收獲頗豐。林宏幾個親戚曾在上海樓市降價聲最響的時候入市，投資的樓盤包括嘉定的路勁翡麗灣和寶山區的保利葉語，目前，這兩個樓盤的報價比2月時分別上漲了17%和16%。
　　投資客進場已是業內公開的秘密。2012年7月上半個月，上海新建商品住宅成交43.6萬平方米，較6月同期提升7.6%。中高端、大面積產品的熱銷使上海房價持續維持高位。2012年6月，上海商品住宅成交均價達24070元/平方米，為年內新高；7月前22天商品住宅成交均價進一步上升到24545元/平方米。
　　2012年2月以來，住宅成交總量中，小戶型占比持續下降，而超大戶型則連續上升。比如，7月9日到15日的一周內，上海單價在5萬元/平方米以上的豪宅成交51套，環比大漲54.6%；新建別墅成交99套，環比上漲32%。
　　開發商也順應了這一趨勢。在這一周新增供應的9個項目中，套均面積在140平方米以上的項目有4個，房源預售、報價都低于2萬元/平方米的只有2個。
　　綜合公開信息來看，2012年8月，上海約有27個樓盤將開盤或加推房源，其中16個為改善型公寓、10個為別墅、1個為酒店式公寓。其中，改善型公寓面積多為90到150平方米的大戶型。
　　“業內默契地將現在積極進場的購房者定義為改善型需求，實際上改善型和投資者之間并沒有非常明確的區分。”上海某房企銷售總經理李耀平告訴《瞭望東方周刊》，“改善型需求購房周期長、決策慢，有些甚至要先賣掉老房子再去付新房的首付，這樣的需求能支撐現在如此密集的供應嗎？”
　　同策咨詢研究中心總監張宏偉也告訴本刊記者，近兩個月來，投資客在單價4萬、10萬元以上的中、高端市場上出手的跡象明顯。
　　他說，在融資壓力不減的背景下，部分樓盤以房地產信托投資等形式規避“限購”政策，達成成交實現回籠資金目的。另外還有開發商出于“過橋融資”的目的，短期內批量將房源出售給投資公司，約定在房價反彈后回購，雙方按照一定比例分配房地產增值收益。這些公司背后有投資客或投資機構的支持，實際年收益率普遍在10%到15%左右，高的也能達到15%到20%。
　　單體作戰的炒房客，大多將投資目標瞄準在“降價樓盤”上。2011年以來，上海個案樓盤的實際降幅在10%到15%之間，極少量的樓盤真實降幅達20%以上。“只要房價平穩回升到降價前的水平，也意味著豐厚的回報，雖然投資周期會拉長到1到2年。”張宏偉說，6月以來，伴隨著樓市成交回暖及地王不斷出現，大批曾經“撤退”的投資客在重新籌集資金，持幣觀望，隨時準備進場。
　　6月份，全國100個城市新建商品住宅成交均價結束了9個月的下跌，環比上漲0.05%，這被很多業內人士視為新一輪樓市上升期開始的信號。

　　地王為何重現

　　自2012年以來，樓市回暖的跡象在多個層面有所加強。
　　截至2012年7月11日，在已公布上半年銷售業績的37家房企中，有19家標桿房企銷售業績飄紅，總計實現銷售金額約5700億元。
　　6月，保利地產銷售金額和銷售面積均創歷史新高，銷售金額達155.15億元，同比增長36.65%；萬科實現銷售面積122.4萬平方米，銷售金額133.2億元；招商地產簽約金額約45億元，環比5月增長50%，創單月新高。
　　綠地集團董事長、總裁張玉良在接受《瞭望東方周刊》專訪時透露，2012年上半年，綠地集團房地產業務原本的目標是銷售額、利潤增幅“保2爭3”(增幅確保為20%，爭取達到30%)，但春節后銷售面積和金額即出現出人意料的大幅增長，以致綠地將下半年的目標調整為“保3爭4”，即銷售額爭取達到2600億元，利潤爭取達到120億元。
　　“前幾年限購等政策只是沒辦法的辦法，現在調控已經取得相當成果了，再延續原先的辦法就不適宜了，未來限制投資可能更多采用市場化的辦法，如用征收房產稅等方式慢慢取代嚴厲的政策限制。”張玉良說。

　　土地市場，地王重新頻出刺激著人們的神經。

　　7月10日，在10次網上報價、46輪現場競價，以及327輪回購房面積競報后，中赫集團以26.3億元的最高上限價格拿下海淀區萬柳居住用地。為了獲得久違的“地王”，中赫集團還需要配建16400平方米的回購房，而出讓文件規定，回購房房價只有1萬元/平方米。剔除回購費因素，該地塊樓板價約4.42萬元/平方米，再創全國單價地王的紀錄。
　　北京掛牌出讓居住用地時一般都明確規定，在報價達到合理土地上限價格后，競買人現場投報公租房配建面積。
　　萬柳地王并不是個例。4月，北京東城區香河園3號居住及商業金融用地經過40輪爭奪終以19.15億元成交，并以2.57萬元/平方米的單價成為單價地王。6月18日，廣州珠江新城地塊以13.22億元交易總價成為廣州新地王，起始價約4.9億元。7月17日，北京再次出讓5宗地塊，其中2宗溢價率超過45%。
　　中國指數研究院的報告則顯示，二季度，全國100個重點城市居住用地樓面均價為1474元/平方米，同比上漲18.6%。包括北上廣深的十大城市住宅用地平均樓面價格為2904元/平方米，環比大幅上漲43.9%。
　　以上海為例，2012年1到5月，上海土地市場合計出讓的經營性住宅用地(除動遷安置用地)為20幅，合計出讓金額67.5億元，平均樓板價達3882元/平方米。而6月到7月25日，上海已成功出讓22幅經營性用地，出讓金額達到83.18億元，平均樓板價超出6500元/平方米。
　　21世紀不動產上海區域分析師黃河滔告訴本刊記者，上半年上海整體推地量下滑，結構也以商辦和工業地塊為主。成交的209幅地塊中，居住用地(包括普通商品房、商住辦、商住、城鎮混合)只有9幅，工業用地147幅，商辦用地26幅。
　　下半年，多地政府改變策略，將推出的地塊劃分得很小以控制地塊總價，讓開發商也更容易接受，同時調低定價以防止流拍并獲得一定溢價率，配合營造土地市場回暖的跡象。
　　李耀平說，這么做也有缺陷：地塊太小，開發商騰挪余地就小，利潤空間有限，所以這也只能作為目前催熱市場的過渡手段，但幫助市場逐步恢復信心的效果已經達到了。

　　地王潮真的來了嗎

　　土地市場也許沒有想象的那么熱火朝天。上海房地產業內人士一度將唐鎮新市鎮A-03-11住宅地塊的拍賣結果作為土地市場的風向標。
　　7月25日，綠順房地產以16.44億元奪得浦東新區唐鎮新市鎮A-03-11住宅地塊，溢價率37%，樓板價約為15054元/平方米。
　　此次競標中，該地塊起始總價約為12億元，折合樓板價為11000元/平方米。實際上，該地塊在2011年12月曾掛牌出讓過一次，當時的土地起始總價為15.83億元，起始樓板價14500元/平方米。
　　也就是說，此次拍賣的高溢價，很大程度上是由于調低起始價而來的。
　　唐鎮地塊的最終拍賣結果也說明，開發商的積極性雖有恢復，但態度依舊謹慎。唐鎮板塊2011年前還出讓過2幅普通商品房用地，溢價均在100%以上，其中綠城以16.6億元摘得的浦東新區唐鎮新市鎮C-1-1a、C-1-5a地塊就緊鄰本次出讓的地塊。
　　這不是孤立的個案。7月18日，寧波慈溪兩宗2011年底因無人競拍而流拍的土地成交，不過此次拍賣的成交價卻只相當于上次拍賣時起始價的7.14折。同樣的例子還有寧波鄞州區下應街道的鄞州投資創業中心II-3-C地塊，在2011年4月和7月，該地塊兩度流拍，最終7月5日被萬科拿下，但價格只有首次掛牌時的近7折。
　　“和2009年地王頻出時不同，企業都很謹慎，對成本和利潤的計算很精確，并且嚴格遵守既定的策略，不愿過于追高。而且很多迷你地塊大企業并不愿意做，所以現在的地王不是很有代表性。”李耀平說。

　　炒房客的新獵物

　　住宅市場的撲朔迷離，對李石燕的投資影響不大。雖然也是重回樓市的投資者，但她“抄”的卻是商業地產的“底”。李石燕說，2011年3月到9月，上海就曾出現過一波商業地產的投資潮，市場最熱時的7、8月，商業地產的成交量甚至超過普通住宅，不過，隨著銀監會叫停未竣工商業地產的按揭貸款，商業地產的炒作也戛然而止，產品也出現了嚴重的積壓。正是看準商業地產困境能創造出比住宅更大的價差，很多原本只炒住宅的投資客如今都被吸引到了這一市場。
　　21世紀不動產提供的數據顯示，在上海納入監測的110個寫字樓項目中，2012年5、6月期間，多數出租率在90%以上，僅17個項目出租率在90%以下。
　　21世紀不動產上海銳豐商業樓宇部區域經理朱永鋒告訴本刊記者，2008年到2012年，上海寫字樓租金始終平穩上漲，唯一出現租金下調的板塊還是租金最高的陸家嘴板塊。
　　戴德梁行的數據顯示，2012年上半年，上海寫字樓平均租金為269.5元/平方米/月，同比增長13.16%，同時上海的寫字樓供應量卻下跌了27.74%。
　　“空置的辦公樓沒有現金流，很難在銀行獲得貸款，這就為我們創造了抄底的機會，多的能拿到7~8折的折扣。”李石燕說，上海寫字樓均價從2010年一季度到2011年三季度期間，從最初的3.09萬元/平方米快速上漲到最高5.37萬元/平方米，2011年四季度又猛跌到4.07萬元/平方米，到2012年二季度，均價依然只有3.83萬元/平方米。“很多人說這是一個雙重抄底機會。”
　　投資客的進入，或許也為上海的開發商提供了信心。公開數據顯示，2011年4月到2012年4月期間，上海辦公樓、商業經營用房開發投資累積同比增速多數月份都是負增長，但在最近兩個月，兩項增速指標同時出現正增長，2012年6月間分別達到11.1%和27.7%，而同期上海住宅投資增速還只有10.7%。2012年6月，上海居住用地成交3幅，溢價為15.7%到71.4%不等；同期商業用地成交10幅，最高溢價率超過400%。
　　當然，開發商在商業地產領域加強投入，也是投資客看好商業地產的重要原因，因為這意味著更多的投資載體。以綠地集團為例，張玉良就告訴本刊記者，2012年，綠地房地產產品的銷售額中，住宅占60%，商業地產占40%，但張玉良的目標是將這個比例顛倒過來，也就是讓商業地產的銷售額占60%，“這還不包括綠地自己持有的商業物業”。