“600萬(wàn)一畝的地價(jià)，小的開發(fā)商拿不起，就算地價(jià)打三四折，大的開發(fā)商都不一定愿意來(lái)。”7月25日，余姚市一口氣推了12塊地，其中出讓面積最大的余姚云河綠洲南側(cè)商住地塊出讓面積3.24萬(wàn)平方米，容積率1.0—1.5，掛牌起始價(jià)約2.82億元，折合約580萬(wàn)/畝。浙江省寧波余姚市一位地產(chǎn)人士表示，余姚正在加大推地力度，但地產(chǎn)商拿地信心尚未恢復(fù)，能否給余姚本已吃緊的土地財(cái)政雪中送炭還未可知。
這是中國(guó)東部沿海城市縣級(jí)市土地市場(chǎng)的縮影。在二、三線城市，急于大量推地的地方政府亦不在少數(shù)。在南京，在出臺(tái)個(gè)稅返還補(bǔ)貼政策鼓勵(lì)“人才”首次置業(yè)的同時(shí)，7月至今地方政府還接連推出了51塊地，僅17日一天，南京國(guó)土局連續(xù)發(fā)布41條土地出讓預(yù)告，出讓土地總面積合計(jì)230.2萬(wàn)平方米，達(dá)2011年全年賣地量的一半。南京市今年計(jì)劃出讓住宅地塊400萬(wàn)平方米，但是半年過(guò)去只完成了三成。
正略鈞策企業(yè)管理咨詢有限公司副總裁郝炬向記者表示，在二、三線城市，由于整個(gè)經(jīng)濟(jì)環(huán)境不景氣，稅收下降較快，財(cái)政壓力大，推地招商將成為地方政府下半年重點(diǎn)工作，力度會(huì)很大，機(jī)會(huì)也多。
地方政府推地，開發(fā)商是否接盤，接盤后能否賣出去，仍存疑問(wèn)。二、三線城市的土地市場(chǎng)已出現(xiàn)了分化，“在天津、沈陽(yáng)、石家莊等供應(yīng)量過(guò)剩的城市，開發(fā)商拿地要慎重。”一位房地產(chǎn)分析師建言。
而在北京、上海、廣州三個(gè)一線城市，最近一個(gè)多月以來(lái)，間或閃現(xiàn)的“地王”似乎已經(jīng)讓某些眷戀昔日繁華的地產(chǎn)商聞到了熟悉的味道。
7月10日，曾因釣魚臺(tái)七號(hào)院項(xiàng)目30萬(wàn)元/平方米售價(jià)而轟動(dòng)京城的中赫置地，擊敗融創(chuàng)等多家大型民營(yíng)地產(chǎn)公司，以26.3億元以及16400平方米的回購(gòu)房面積競(jìng)得北京萬(wàn)柳地塊，樓面地價(jià)超過(guò)4萬(wàn)元/平方米。
7月以來(lái)，北京已成交了5宗住宅用地，而整個(gè)上半年成交的住宅用地也不過(guò)只有5宗。
近兩個(gè)月，萬(wàn)科、保利、恒大、龍湖、融創(chuàng)、綠地等龍頭房企共拿地47塊，總土地出讓金額約125億元。其中，萬(wàn)科僅6月即花費(fèi)21億元新增權(quán)益土地儲(chǔ)備71.7萬(wàn)平方米；保利在重慶、成都、武漢、石家莊、西安等地新增多個(gè)項(xiàng)目；恒大以13.2億元拿下廣州珠江新城地塊，以37億元拿下濟(jì)南7幅地塊，并同時(shí)宣布150億元投資哈爾濱項(xiàng)目；龍湖地產(chǎn)在廈門花17.37億摘下集美區(qū)灌口鎮(zhèn)三地塊。
這究竟意味著真正的回暖已經(jīng)到來(lái)，還是僅僅是回光返照？
就此話題接受采訪的多位房地產(chǎn)分析師表示，在目前的市場(chǎng)形勢(shì)下，當(dāng)前涌現(xiàn)的以萬(wàn)柳地王為代表的“地王”“只是個(gè)案”，不僅放眼全國(guó)這樣的火熱局面并不多見，即便在出現(xiàn)地王的幾個(gè)一線城市，短期內(nèi)也很難具備代表意義。
“短期內(nèi)出現(xiàn)地王頻現(xiàn)局面的概率很小。萬(wàn)柳只是個(gè)案，畢竟四環(huán)內(nèi)的地越來(lái)越少。”郝炬表示。
北京虎杰投資咨詢有限公司首席分析師張寅則稱，下半年不會(huì)比上半年更好，短期而言土地拍賣市場(chǎng)不會(huì)很樂(lè)觀，開發(fā)商大多還是在忙于銷售，想辦法去庫(kù)存。從全國(guó)土地儲(chǔ)備的總量來(lái)說(shuō)，已可供開發(fā)商開發(fā)三年以上，只是不同開發(fā)商的儲(chǔ)備量有差異，不排除出現(xiàn)青黃不接的開發(fā)商。去年來(lái)說(shuō)土地收入運(yùn)行狀況之所以還不錯(cuò)，是因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)頂住壓力，但今年商業(yè)地產(chǎn)也出現(xiàn)了過(guò)剩。幾乎所有城市都未完成上半年土地供應(yīng)計(jì)劃，地王也僅僅出現(xiàn)在個(gè)別成交量已經(jīng)開始回暖的一線城市。
張寅認(rèn)為，現(xiàn)在的“地王”和2007年、2009年和2010年上半年頻出的地王已不可同日而語(yǔ)，之所以還會(huì)出現(xiàn)萬(wàn)柳地王這樣的個(gè)案，也是因?yàn)椤耙酝牡赝跷词艿綉土P，沒(méi)吸取教訓(xùn)的開發(fā)商還以為仍然可以按照以前的規(guī)則操作，所以賭一把。這是一種歷史遺留現(xiàn)象，下一步不會(huì)再有，一方面政府會(huì)加強(qiáng)監(jiān)管，另一方面開發(fā)商自然也會(huì)選擇更加理性地參與”。
“從我們調(diào)查的情況看，前三個(gè)月開發(fā)商拿地的熱情和量都不大。今年4月開始，我們就建議開發(fā)商可以拿一部分合適的地塊了。5、6月開始，整個(gè)市場(chǎng)回暖，主要是以價(jià)換量的功勞。1-6月，房地產(chǎn)市場(chǎng)成交的情況較好，降幅減少，開發(fā)商的現(xiàn)金狀況會(huì)好些。”郝炬表示，現(xiàn)在已經(jīng)可以說(shuō)是拿地相對(duì)好的時(shí)候，但目前來(lái)講整個(gè)市場(chǎng)情況還不是太好，大部分地產(chǎn)商的拿地意愿還不是很強(qiáng)烈，“目前宏觀經(jīng)濟(jì)狀況，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控力度都決定了現(xiàn)有調(diào)控政策不會(huì)放松。現(xiàn)在國(guó)務(wù)院又派檢查組到若干重點(diǎn)城市檢查調(diào)控執(zhí)行情況了。總體來(lái)看，短期大幅反彈機(jī)會(huì)不大。”
來(lái)自國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，今年上半年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地成交價(jià)款下降了13.3%。上海易居的報(bào)告則顯示，上半年，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積17543萬(wàn)平方米，同比下降19.9%，降幅比1-5月份擴(kuò)大1.2個(gè)百分點(diǎn)；土地成交價(jià)款3441億元，下降13.3%，降幅擴(kuò)大3.3個(gè)百分點(diǎn)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，上半年房地產(chǎn)用地流標(biāo)流拍共1882宗，去年同期則為1018宗。其中，商服用地流標(biāo)流拍625宗，同比增加96.5%，住宅用地流標(biāo)流拍1257宗，同比增加79.6%。全國(guó)共上報(bào)高價(jià)地即總價(jià)或單價(jià)創(chuàng)新高，或溢價(jià)率超過(guò)50%的異常交易房地產(chǎn)用地宗數(shù)24宗，遠(yuǎn)少于去年同期的433宗。
張寅認(rèn)為，8月開始，北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)開始為期4—6周的短期休整，成交量環(huán)比會(huì)回落，不會(huì)低于10%，大概會(huì)在10%—15%。9月中下旬成交量又會(huì)止跌回升，直到11月。
至于全國(guó)的情況，每個(gè)城市情況不同。整體而言供大于求，但是個(gè)別城市小戶型缺口大。例如北京二手房?jī)r(jià)已創(chuàng)歷史新高，90平方米以下小戶型單價(jià)漲了20%，90—140平方米戶型價(jià)格沒(méi)動(dòng)，140平方米以上的豪宅價(jià)格還在往下，這說(shuō)明豪宅供應(yīng)依然過(guò)大。
郝炬建議，開發(fā)商在拿地時(shí)，需要注意業(yè)態(tài)組合搭配，多考慮高周轉(zhuǎn)率的項(xiàng)目。“我們把項(xiàng)目分成三種，一種是快盤，即周轉(zhuǎn)率高的招拍掛凈地，行情不好的情況下降價(jià)也能賣出去，這個(gè)應(yīng)占40%—60%。慢盤、長(zhǎng)盤都不能超過(guò)40%。”郝炬說(shuō)，去年綠城之所以出現(xiàn)危機(jī)，和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)密不可分，當(dāng)然也有區(qū)域布局不合理的問(wèn)題。