日前北京市住建委會同北京市地稅局、北京市銀監局聯合發布《關于進一步加強房屋買賣合同管理的通知》，這一通知將于8月1日起執行。
分析認為，該《通知》意在防止在銀行貸款和交稅這兩個環節用兩次網簽的手法來避稅，稅務部門運用房地產評估等技術手段加強對房屋稅收征管，標志著我國稅收征管水平提高，對于未來房產稅開征奠定了技術基礎。專家預計，隨著合同價格更加真實地反映成交價格，8月統計部門發布的二手房成交價格或將上漲，購房者稅負也將增加。
新規出臺意在遏制 利用“陰陽合同”逃避稅收
近年來做“陰陽合同”少繳稅已經成為業內公開的秘密，對此今年3月份國家稅務總局局長肖捷就公開表示，今年我國將全面推廣應用房地產評估技術加強二手房交易稅收管理。
日前出臺的新規就是為遏制“二次網簽”做“陰陽合同”的現象。北京市房地產中介行業協會會長李文杰介紹，“二次網簽”的問題一直普遍存在。購房人在貸款購買二手房時，由于銀行要看網簽信息才能批準貸款，因此買賣雙方在第一次網簽時，為申請到足夠的貸款，價格會按照購房款的實際需要來申報。而在銀行批完貸款后，買賣雙方為了減少交易稅費，就將之前的網簽注銷，然后以較低的價格再次申報網簽，交稅時則按較低價。
“這不僅破壞了市場秩序，也造成了國家稅款的流失。”肖捷表示，針對這個問題，稅務總局與有關部門應用房地產評估技術，對二手房的交易申報價格進行評估，通過區域位置、交通條件、基礎設施等因素確定計稅基準價格，對申報價格明顯偏低且沒有正當理由的核定計稅價格。
“這些措施已經收到較好效果。舉一個例子，某市稅務機關在進行評估的第一個月，就有96.7%二手房交易通過評估調增了計稅價格。”肖捷表示，“前段時間，各地稅務機關對40余萬套二手房的交易申報價格進行了評估，納稅人對評估結果持有異議的不到1%，說明99%以上的納稅人基本上還是認可的。”
目前，全國越來越多的城市通過應用房地產評估技術上調了二手房交易計稅價格，而這一政策的實施已經顯現出效果。以北京為例，去年底，北京“存量房屋交易計稅價格”等政策實施至今，二手房交易相關的契稅、個稅等稅收增加1.7億元。
“二次網簽”價格變化需登記 核查計稅價格將重新評估
根據《通知》要求，地方稅務部門依據網簽價格變化情況嚴格稅收征管。買賣雙方注銷存量房網簽合同信息后，再次網簽同一套房屋的，《存量房買賣合同信息表(納稅)》上將記載價格變化情況。地方稅務部門將綜合運用房地產估價等技術加強房屋交易稅收征管。
業內人士分析，這意味著如果采用“二次網簽”來避稅，稅務部門將能核查到上一次網簽的成交價格，不一定按照第二次網簽申報的較低價格來征稅，而是按照稅務部門的評估體系給出的指導價格征稅。
同時，《通知》中還明確，金融機構將把個人住房貸款情況與網簽合同緊密關聯。金融機構發放個人住房貸款時，應在網簽系統中標注貸款審核結果及額度；申請注銷有貸款標注的網簽合同時，購房人應先解除貸款合同，并由金融機構在系統中做解除標注。網簽合同中約定為全款支付的，金融機構不得對購房人發放個人住房貸款。
業內人士指出，此前“陰陽合同”擾亂了市場秩序，也削弱了稅收對房地產市場調控的效果，這一政策推出之后，將有效遏制逃避稅行為。一位中介公司的負責人表示，其實中介并不愿意去做“陰陽合同”，“因為做這個我們并沒有任何的收益，而且還有風險。但沒有辦法，買房人為了減少支出，要求這么做。如果你不做，別家中介做了，你就沒生意了。”
不過也有業內人士表示，通知對于貸款買二手房做“陰陽合同”的行為可以基本遏制，但在全款購買的情況下，由于可以做成裝修費用，因此如想完全杜絕稅收漏洞還需要不斷提高征管水平。
總體上來講《通知》標志著我國房地產相關領域稅收征管水平顯著提高。業內人士預計，政策實施后，合同價格將更加真實的反映市場交易價格，因此下月統計部門發布的北京二手房成交價格有可能出現明顯上升。
稅收征管水平提高 為房產稅征收創造技術條件
針對這一政策的實施，中國社科院財經戰略研究院研究院楊志勇指出，這有利于實現稅負公平，目前，我國二手房交易仍活躍，市場供不應求，交易中稅負的最終承擔者實際都是購房者，這一政策實施后，購房者的實際稅負將有所上升。
“房地產評估技術是征收房產稅必須具備的技術，隨著這項技術在全國稅務機關的推廣和成熟，我國征收房產稅的評估技術也基本具備。”財政部財政科學研究所副所長劉尚希表示，這一政策的執行，標志著我國房地產領域稅收征管水平進一步提高，也為未來房產稅等征收奠定了技術基礎。
業內人士介紹，由于房產稅屬于個性化征收，因此無論國內外，房產稅都是征收成本很高的稅種。全面開征房產稅還需要清除信息、法律和征收障礙，其中最主要的部分就是建立房地產價格評估體系。
中國社科院財貿稅收研究室主任張斌表示，雖然房產稅征管成本高，主要還是在前期投入，未來還需要加強評估體系建設。