廣東省房地產行業協會日前公布上半年房地產市場分析報告，前半年廣東房地產投資增速放緩，商品房交易先冷后熱，企業資金充裕度有所緩解。專家和業內人士認為，下半年房地產投資情況與銷量密切相關，調控政策仍有趨嚴可能，開發商不宜盲目樂觀、盲目漲價。
投資增速放緩資金緊張有所緩解
今年上半年，廣東房地產完成開發投資同比增速呈現逐月快速回落趨勢。上半年全省完成投資2193.39億元，同比增長10.0%，增幅比今年第一季度和去年同期分別降低13.9%和22.2%。與過去兩年投資的快速增長相比，今年上半年的增長勢頭明顯乏力，尤其是第二季度，其同比增速僅為1.5%。
今年上半年房地產企業購置土地面積962.03萬平方米，同比下降17.5%。同期土地成交價款223.76億元，同比增長14.4%；土地購置均價為2326元/平方米。從近年同期土地購置情況來看，今年上半年購置面積與2006年和2009年相當，均屬于成交較少的年份，反映出當前土地市場總體仍較為冷清。
廣東中原地產項目總經理黃韜表示，由于上半年發展商廣泛采用以價換量策略，回籠資金，企業資金鏈緊張情況總體有所緩解。
根據廣東省房協市場研究部、華南理工大學建筑學院建設經濟管理與房地產研究所等機構統計分析，國內貸款和自籌資金占房地產企業到位資金小計比重呈逐月下降趨勢，其他資金(主要是銷售回籠資金)占比則逐月上升，反映出企業的資金結構逐步優化，資金壓力比年初明顯得到緩解。
記者發現，雖然上半年廣東個人按揭貸款395.89億元，同比下降6.6%，但伴隨著銷售市場的逐月反彈，6月個人按揭貸款數據已接近去年同期水平。隨著差別化信貸政策的貫徹落實，加上當前市場交易以首次置業為主，預計隨著定金及預收款增速的回升，個人按揭貸款增速也將逐步恢復增長，下半年企業的資金壓力將有所放緩。
但值得注意的是，上半年房地產企業資金充裕度(到位資金/房地產開發投資額)為156%，比去年同期低7個百分點，為2004年以來同期次低。反映出當前房地產企業的資金壓力依然不小，行業投資仍面臨收縮壓力。
商業住宅成限購下第二增長點
廣東省統計局日前公布，上半年全省商品房銷售面積2977.00萬平方米，同比下降10.8%；銷售額2398.18億元，同比下降7.3%；銷售均價8056元/平方米，同比增長3.9%。其中，商品住宅銷售面積2686.71萬平方米，同比下降11.3%；銷售額2040.46億元，同比下降9.7%；銷售均價7595元/平方米，同比增長1.9%。辦公樓和商業營業用房合計銷售209.71萬平方米，增長7.3%，比商品住宅銷售面積增幅高18.6個百分點。
在住宅市場受到嚴厲的政策調控下，商用物業銷售表現相對更為通暢。
記者查閱資料發現，與往年同期相比，今年上半年商品房的銷售面積和銷售額同比雖然為負增長，但絕對數量為近十年同期的次高；商品住宅的銷售面積也僅低于2009和2011年同期。而從月度數據分析，上半年廣東商品房交易呈現“先冷后熱”的態勢。前兩月成交量只有621.95萬平方米，相比2011年同期下降22%，而在第二季度成交量逐月遞增，6月創下上半年單月最高，達到727.6萬平方米。
黃韜等認為，從現在的市場形勢觀察，活躍的市場氛圍仍在持續，7月銷量可能有微幅下降，但仍會維持在高位。
但據廣東省統計局發布的數據，截至6月底，全省商品房屋待售面積仍高達3216.22萬平方米，比一季度末增加110.80萬平方米，其中住宅增加57.13萬平方米，占總增量的51.6%；均創下近十年來新高。從商品房待售年限看，待售1年以內1117.14萬平方米，占總待售面積的34.7%，比去年底增加196.01萬平方米；待售1-3年1732.82萬平方米，占53.9%，比去年末增加345.53萬平方米；待售3年以上366.26萬平方米，占11.4%。
下半年投資下降銷售壓力仍存
黃韜等專家認為，價格和成交量暴漲、暴跌都不是中央政府樂于看到的。平穩發展的房地產行業不僅對于經濟、也對社會的穩定有重要意義。
年中之際，降息、房貸優惠利率等刺激與“限購、限價、限貸”等調控暫時構成“脆弱的平衡”。一些業內人士認為，下半年，真正的博弈才開始。
此輪回暖并不是無規則的“普漲”，而帶有鮮明的“剛需拉動”特點。在中央多次表態不取消限購的條件下，缺少投機和投資型需求的介入，支撐成交“量價飆升”的基礎很低。交易量能否延續大幅上漲的態勢尚存疑問。對此，專家表示，下半年投資增速能否企穩，一定程度上取決于銷量能否繼續保持回升。
雖然上半年房地產企業土地購置面積、新開工面積同比增速均現兩位數下降，在建項目數量較上年末也有所減少，開發建設呈放緩態勢。但由于前兩年商品房新開工面積大幅增長，若順利施工，今明兩年可供應量預計能夠滿足市場需求。
此外，開發商的去化壓力和資金鏈仍很嚴峻，不足以支持開發商提價的戰略。萬科統計，北上廣深等14個主要城市5月末的庫存水平為1.14億平方米，仍在近年歷史高位。“即使按照房企5月份‘全線飄紅’的銷售量計算，庫存去化周期也長達近11個月”。萬科有關負責人表示。
五六月份以來銷量持續擴大，反映出市場需求方基本結束觀望，入市出手的意愿加強。專家建議，但當前商品房庫存量處于歷史高位，開發企業在看好后市的同時不宜過分樂觀，市場的回暖一方面將使企業的優惠幅度收小甚至提價，另一方面將帶動高端樓盤的銷售，導致因產品結構變化出現的房價上升，控價、問責等行政措施可能再現，限價銷售或將更為嚴厲。企業切忌盲目樂觀非理性漲價，應盡快完成銷售回籠資金。