■樓市價格博弈系列之政策篇
編者按：本輪樓市調控已實施兩年有余，房地產市場調控取得了一定的成效。但值得注意的是，隨著樓市成交逐步回暖，部分城市新建商品住宅價格出現環比上漲苗頭，部分購房者開始擔心房價反彈。為了詳細梳理樓市現狀以及未來的走向，《經濟參考報》從今日起推出“樓市價格博弈”系列報道，將圍繞政策層面、市場現狀、購房者心理等角度展開剖析。
24日，國務院辦公廳發出通知，決定從7月下旬開始，派出8個督查組赴16個省(市)對房地產市場調控政策措施落實情況開展專項督查。這是近兩個月來，中央層面對樓市調控的第十次表態，釋放出調控不動搖，穩定樓市預期的明確信號。而近期，南京、鄭州等地相繼曝出“樓市新政”，引發輿論對未來樓市調控走向的頗多猜測。接受《經濟參考報》記者采訪的專家指出，當前樓市各方博弈加劇，在調控的關鍵敏感期，應盡快推行后續調控政策，并建立起調控長效機制，防止房價反彈。
態度 中央“穩樓市”信號十連發
24日，國務院辦公廳發出通知，針對近期房地產市場出現的新情況、新問題，為進一步推動房地產市場調控政策措施落實，堅決抑制投機投資性需求，鞏固房地產市場調控成果，國務院決定從7月下旬開始，派出8個督查組，對北京、天津、河北、上海等16個省(市)房地產市場調控政策措施落實情況開展專項督查。
通知指出，此次督查重點檢查住房限購措施執行情況，差別化住房信貸政策執行情況，住房用地供應和管理情況，稅收政策執行和征管情況。對落實房地產市場調控政策措施有偏差、不到位的，國務院督查組將督促進行整改。
這是近兩個月來，中央層面對樓市調控的第十次表態。
此前，6月5日，住建部相關負責人在接受媒體采訪時重申繼續堅定不移地抓好房地產市場調控各項政策措施的貫徹落實；6月12日、14日，發改委、人民銀行、銀監會相繼對媒體誤報、誤讀辟謠；6月19日，住建部再次重申將積極配合金融部門、繼續嚴格執行好差別化住房信貸政策；7月5日，央行指出金融機構要繼續嚴格執行差別化的各項住房信貸政策，繼續抑制投機投資性購房；7月7日，國務院總理溫家寶在江蘇省常州市調研時強調，必須堅定不移做好調控工作，把抑制房地產投機投資性需求作為一項長期政策，決不能讓房價反彈，造成功虧一簣；7月17日，國土部部長徐紹史表示，將繼續堅持房地產調控不動搖；7月19日，國土部和住建部聯合下發緊急通知，要求堅持房地產市場調控不放松，不斷鞏固調控成果，堅決防止房價反彈。
中國房地產及住宅研究會副會長顧云昌在接受《經濟參考報》記者采訪時表示，地方由于財政壓力，動作頻頻。
顧云昌表示，此次督查，一方面顯現中央對調控的決心不僅在口頭，而已在落實，另一方面，再次釋放堅決執行房地產調控信號。
北京中原市場研究部總監張大偉認為，從2011年以“國八條”為標志的本輪最嚴厲調控開始執行到現在，一直存在中央對樓市調控堅決執行與地方政府對調控微調的博弈。雖然中央各部委多次重申調控力度，甚至10天內四部委辟謠，但是地方政府的微調依然在頻繁出現，地方政府對樓市調控松綁意愿很強烈。
博弈 地方屢屢試探“政策微調”
23日，南京市與鄭州市分別推出房地產新政，雖未觸碰限購、限貸紅線，但在中央頻發信號穩市場預期的關鍵期，引起眾人熱議。
鄭州住房管理中心通知顯示，8月1日起，鄭州低收入人群若同時符合以下條件可申請公積金貸款限額貼息，連續正常繳存公積金兩年以上；購房面積小于90平方米(含90平方米)，且家庭只有一套住房；申請人按貸款合同約定正常還款一年以上，尚未結清貸款，無違約記錄；申請人上年家庭實際收入低于當地上年城鎮居民人均可支配收入標準或申請人有重大疾病。
同日，南京市出臺《市政府關于拉動內需擴大消費的若干意見》(以下簡稱《意見》)。《意見》要求，“加大公積金政策對首次購房和保障房的支持力度”、“對于公積金繳存者首次購房家庭給予公積金貸款支持”。與此同時提出，入選“321”計劃的人才，正常繳納公積金的可優先享受公積金貸款；若首次購買自住商品住房，視同南京戶籍，并可按五年內個人所得稅市以下留成部分，給予購房補貼。
對于外界解讀的變相放松限購，南京市住建委相關負責人回應稱，這是一些媒體對于此次政策的“誤讀”。該負責人強調，“目前，南京不可能解除限購，南京市將嚴格執行國務院對于房地產調控的相關政策。”
南京鏈家總經理黃月平認為，雖然是引進人才，涉及人群較少，政策表面上看也不會直接促使成交量上漲。但執行后對于購房者的心理預期將產生一定影響，尤其是在政府剛剛出臺通知打壓樓市的敏感期，政府行為很容易引起消費者對于政策放松的誤導。
與此同時，一些業內人士表示，樓市成交回暖，價格也出現回升趨勢，如果本次南京出臺的新政策能夠順利施行，未來不排除其余城市跟進效仿，采取類似舉措刺激經濟的可能。
“南京新政旨在擴大內需，影響有限被叫停可能性不大。”中國房地產信息集團評論員潘紹之認為，此項政策受惠面并不大，也符合我國發展高新產業的政策，因此，不大可能被叫停。
在潘紹之看來，此次新政不能視為房地產調控轉向的信號，準確意義上，它是政府在當前經濟形勢下在保增長和保民生(房地產調控)之間彷徨不定的表現。但是，彷徨本身在當下的環境下，對于房地產行業即是最大的利好。與此同時，盡管中央層面的口風至今依然趨嚴，但仍抑制不住地方政府放松限購的沖動。
據不完全統計，自房地產調控以來，通過各種手段“松綁”樓市調控的城市已達近50個，雖然成都、重慶、揚州等城市微調政策獲放行。但有些省市“新政”出臺不到一個月，甚至還來不及實施就已夭折。例如：石家莊曾草擬的住房限購微調辦法，直接遭上級主管部門叫停，河南首套房貸利率7折優惠近日被銀監部門否決后，珠海又擬將住宅限購范圍從主城區收縮至一條街區，但消息剛曝出4個小時即被連夜叫停。
對此，顧云昌表示，地方有自己的難處，土地出讓金下降、稅收下降、投資下降的連環效應，使地方財政變得艱難。
地方財政收入大幅下降，可能是地方政府在調控關鍵期仍動作頻頻的主要原因。數據顯示，2012年上半年，20個重點城市土地流拍數高達163宗，住宅用地流拍最為明顯。全國300個城市土地出讓金總額6525.98億元，同比下降38%，縮水超4000億元。其中，一線城市中上海降幅最為明顯，住宅用地出讓同比下降近50%，商業地塊降幅也高達30%。
呼吁 應推出后續新政
“現階段，已實行近兩年的限購政策隨著時間的推移效力不斷衰減。”中國社會科學院財經戰略研究院“住房問題研究”課題組成員鄒琳華認為，樓市低迷條件下地方政府面臨財政困難，對限購政策執行力度大打折扣；限購大都以戶籍及社保、稅收繳納年限為門檻，符合納稅和社保條件的人隨時間推移而增多；各種規避限購手段越來越成熟，都在減輕最嚴厲調控手段的限購效力，與此同時，新的抑制住房投資投機的有效手段尚難以跟進，從而形成相對的政策薄弱期。
中國房地產研究會副會長童悅仲也同意以上觀點，他表示，雖然在投資、投機性泡沫被完全擠出市場之前，房地產調控不會放松，但是我們必須盡快推出具有同樣效力的替代政策，形成房地產調控長效機制，例如能有效抑制投資、投機性住房需求、穩定稅收來源的房產稅政策。
全國工商聯房地產商會會長聶梅生指出，現階段我國處于房地產調控關鍵期，急需推行后續新政，亟待形成長效調控機制，穩定市場預期，避免房地產調控功虧一簣。
“但是我們必須注意到，我國樓市回暖速度并不一致。例如，京滬深等一線城市已有明顯跡象，而中西部地區則剛有跡象。因此，在未來的樓市調控中，也應分地區地，差異化地進行調控政策。”顧云昌說。
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