“一個城市的住房供應體系是否具有足夠的彈性，不僅決定著能否接納更多有技術的勞動力的流入，更影響平均住房成本的高低。 ”復旦大學住房政策研究中心主任陳杰日前告訴記者，只有提高住房供應能力，才能有效降房價。在土地空間的自然、規劃和政策約束下，上海應改變現有的住房發展方式與住房供應模式。
　　為了給居民提供更多可支付的住房，過去10多年，上海主要通過大力發展衛星新城鎮，在郊區集中建設大型居住區，引導中心城區人口向郊區聚居，同時加大中心城區的舊城改造和拆遷力度，提高中心城區住房建筑容積率，增加中心城區的住房供應能力。這些政策取得了明顯的效果：1999年上海中心城區的住房面積占到全市住房存量的58%，但到2010年則下降為34.5%；與此相對應，上海中心城區人口占全市的比重也從1999年的48%下降到2010年的30%。
　　不過，未來舊區改造與新區開發很難繼續推動人口的進一步轉移。陳杰說，首先，舊區改造與新區開發之間的聯動，是過去十幾年上海中心城區核心區域人口比重減少和近郊區域人口比重的增加主要的直接誘導因素，產業轉移在這個過程中所起的作用并不大，而這個因素在未來可持續性也不大。其次，城市拆遷一方面通過提高容積率增加了住房供應能力，另一方面也給自己制造了巨大的需求缺口有待彌補。上海2000年后拆遷安置型住房需求往往接近同期商品住宅竣工量的一半。而且，中心城區舊城改造時往往偏好拆除住宅改為經濟收益更高的商業和辦公樓，這也限制了通過舊區改造帶來住房供應能力增加的空間。
　　陳杰認為，在土地空間的自然、規劃和政策約束的情況下，上海要堅決走緊湊型城市發展之路，重視土地利用集約化和舊區改造對住房供應增量的綜合提升效應。陳杰的研究團隊最近建立的數值模擬結果顯示，假定2011-2020年建設用地在只能增加120平方公里的約束下，增加新增用地中的住宅比重 （如從目前的比重30%增加到50%）、提高用地集約化（如從目前的平均容積率1.5增加到2.5）、加大舊區改造（2011-2020年實現3000萬平方米住房動拆遷的前提下，住房容積率從改造前的1增加到2.5），可以分別在2011-2020年多凈增加3600萬平方米、3600萬平方米和4500萬平方米的住房產出能力。三者都實現的情況下，可以在5400萬平方米的基礎上累計多增加1.41億平方米的住房產出能力。
　　此外，陳杰建議，政府還可以通過做以下6點來加大住房供應能力：
　　第一，加快農村集體建設用地的流轉和提高其利用效率。 2009年上海農村集體建設用地約1100平方公里，占全市所有建設用地總量的40%多，與城鎮國有建設用地數量相差無幾。而上海戶籍農民僅有180余萬人。釋放農村土地潛力勢在必行。目前國土資源部已經允許上海試點利用農村集體用地建設公租房，但相關工作還在啟動之中。
　　第二，通過加大產業轉移和公共設施的布局調整，而不是過多依賴舊區改造，來引導人口從中心城區向郊區和遠郊區的疏散轉移。可以采用沿快速交通干線相對集中布置的緊湊式組團布局模式來推進郊區發展。郊區的住房項目可以適當增加容積率，同時用財稅手段引導更多小戶型住房的供給和需求，以吸納更多居住人口。
　　第三，要嚴格打擊開發商囤地和捂盤，大力挖掘閑置土地的潛在供應量。根據報道，截至2010年1月，上海閑置住宅項目用地涉及總建筑面積近4000萬平方米。妥善解決好這部分潛在資源，即可以較小的成本創造較多的住房供應能力。
　　第四，充分利用城市地下空間資源，將是拓展住房增長新空間的重要途徑。可借鑒東京、紐約、巴黎等國際大城市開發地下空間的經驗，通過統籌規劃，將部分公共活動空間和基礎設施，如軌道交通、商業設施等轉移地下，減少對地面空間資源的占用，將節約出的土地資源優先用于住宅建設開發。
　　第五，積極推進工業園區產業結構調整升級，將其中部分低效、閑置或劣勢產業清退而釋放的工業用地通過土地整理，有條件、分階段地轉化為住宅用地，再通過政府主導建設公共租賃房或企業自建職工宿舍等多種方式，充分盤活存量土地資源和優化用地結構，挖掘住房供應潛力。
　　第六，大力發展以公租房為主體、貨幣化住房補貼為主要輔助手段的住房保障體系，規范租賃市場，降低城市中低收入居民、新畢業大學生和新移民的居住成本。同時堅持抑制和打擊房地產投機，穩定市場需求預期。