剛剛以13.22億元拿下廣州“新地王”、又高調(diào)宣布進(jìn)軍音樂(lè)界的知名房企恒大地產(chǎn)，日前突然被國(guó)際調(diào)查機(jī)構(gòu)發(fā)布“瀕臨破產(chǎn)”報(bào)告。盡管恒大地產(chǎn)全力辟謠，但公司股價(jià)依然坐上“瘋狂過(guò)山車”，并拖累中國(guó)地產(chǎn)業(yè)及香港、內(nèi)地股市。
分析人士認(rèn)為，恒大地產(chǎn)作為國(guó)內(nèi)銷售面積首屈一指的地產(chǎn)企業(yè)，竟然經(jīng)受不住國(guó)外一家小機(jī)構(gòu)一份真假莫辨的調(diào)查報(bào)告，目前國(guó)內(nèi)地產(chǎn)企業(yè)呈現(xiàn)出與其體量不符的“脆弱”，背后凸顯市場(chǎng)對(duì)地產(chǎn)行業(yè)信心不足。
恒大地產(chǎn)“被做空”
6月21日香港股市開盤前，美國(guó)香櫞機(jī)構(gòu)發(fā)布報(bào)告，指恒大地產(chǎn)已嚴(yán)重“資不抵債”，以虛假會(huì)計(jì)手法掩蓋瀕臨破產(chǎn)的危機(jī)；濫用資金增肥個(gè)人腰包，大肆揮霍股東錢；以賄賂等不合法方式購(gòu)入土地。
公開資料顯示，香櫞是一家與對(duì)沖基金合作，專門做空中國(guó)概念股的民間調(diào)查機(jī)構(gòu)，曾以做空“東南融通”并導(dǎo)致其退市而聞名。
受此報(bào)告影響，恒大地產(chǎn)H股股價(jià)當(dāng)天暴跌，上午跌幅一度達(dá)17.41%。午后，恒大地產(chǎn)發(fā)表簡(jiǎn)短澄清聲明，股價(jià)有所反彈，收?qǐng)?bào)3.97港元，全日跌幅11.38%，當(dāng)日市值縮水76.26億港元。成交量達(dá)37.14億港元，較前一日放大12倍，其中做空金額2.54億港元，較前一日放大近30倍。
22日，恒大地產(chǎn)發(fā)布公告，逐條反駁香櫞報(bào)告，表示公司財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)良好，凈負(fù)債率處于67%的健康水平。當(dāng)天，恒大地產(chǎn)股價(jià)繼續(xù)劇烈波動(dòng)，先跌后升再跌，收市報(bào)3.83元，跌約4%，股價(jià)單日波幅高達(dá)9%，成交19.2億元。兩天累計(jì)跌幅達(dá)14.5%。直至25日，恒大地產(chǎn)收?qǐng)?bào)3.93港元，上漲2.61%，成交額7.16億港元，開始趨于正常。
地產(chǎn)股信心危機(jī)凸顯
21日，受恒大地產(chǎn)被指“造假”消息拖累，在香港上市的內(nèi)地房企股價(jià)都出現(xiàn)下跌。其中世茂房地產(chǎn)跌6.72%。滬深股市地產(chǎn)股25日也全面暴跌。其中華業(yè)地產(chǎn)跌9.97%，金地集團(tuán)跌6.44%，招商地產(chǎn)跌5.79%，保利地產(chǎn)跌4.87%，萬(wàn)科A跌3.10%。英大證券研究所所長(zhǎng)李大霄認(rèn)為，房地產(chǎn)股全面下跌，有市場(chǎng)本身調(diào)整的需求，也有恒大地產(chǎn)因素的牽連。
作為國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的領(lǐng)軍企業(yè)，恒大地產(chǎn)去年合約銷售面積和凈利潤(rùn)都位居國(guó)內(nèi)房企之首，為何面對(duì)美國(guó)一家小做空機(jī)構(gòu)的報(bào)告卻引發(fā)股價(jià)大幅波動(dòng)，甚至拖累中國(guó)地產(chǎn)業(yè)及香港、內(nèi)地股市？
吐深圳市房地產(chǎn)研究中心主任王鋒表示，盡管近年來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展迅速，但“資不抵債”已經(jīng)成為投資者最擔(dān)憂的房企粗放式發(fā)展的問(wèn)題。香櫞做空恒大地產(chǎn)影響到了投資者持有地產(chǎn)股的信心，這也是地產(chǎn)股大跌的原因之一。
專家介紹，房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債率超過(guò)70%，就被認(rèn)為是舉債式發(fā)展；負(fù)債率超過(guò)80%，就越過(guò)了負(fù)債警戒線，如果市場(chǎng)出現(xiàn)大幅波動(dòng)，企業(yè)可能面臨資不抵債的風(fēng)險(xiǎn)。
因此，王鋒表示，盡管香櫞對(duì)恒大的指責(zé)在真實(shí)性上存疑，但其關(guān)注的地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債問(wèn)題仍需警惕，因?yàn)橄銠磁兜娜谫Y成本高企、虛增利潤(rùn)、流動(dòng)性枯竭等問(wèn)題，也是多年來(lái)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)高速、粗放發(fā)展中面臨的通病。
有業(yè)內(nèi)人士對(duì)記者表示，就這起事件目前披露的證據(jù)而言，恒大地產(chǎn)可能并不存在太大的問(wèn)題，但卻反映了市場(chǎng)對(duì)地產(chǎn)股信心不足，因此稍有風(fēng)吹草動(dòng)，就大量拋盤。
房企負(fù)債壓力仍存
近期，隨著成交量的部分回暖，房?jī)r(jià)即將大幅反彈的論調(diào)也不絕于耳。加上連續(xù)數(shù)月冰封的土地市場(chǎng)成交回暖，溢價(jià)回升，開發(fā)商的積極動(dòng)作也讓地產(chǎn)業(yè)有了觸底反彈的跡象。但香櫞發(fā)布的報(bào)告和恒大的回應(yīng)，則再度將開發(fā)商資金鏈問(wèn)題推到了臺(tái)前。
自年初以來(lái)，由于嚴(yán)厲調(diào)控舉措，開發(fā)商資金鏈日趨緊繃，不少開發(fā)商開始以價(jià)換量，帶動(dòng)成交量回升。
根據(jù)上海易居研究院此前發(fā)布的研究報(bào)告，今年一季度146家滬深上市房企總負(fù)債為20760億元，與去年末相比凈增603億元。其中17家房企資產(chǎn)負(fù)債率超過(guò)80%。這也顯示開發(fā)商資金鏈狀況并未發(fā)生根本性改善，只是出現(xiàn)了兩極分化：部分改善，部分愈發(fā)嚴(yán)峻。
廣州房地產(chǎn)專家趙卓文認(rèn)為，近期市場(chǎng)成交量增長(zhǎng)，價(jià)格相對(duì)平穩(wěn)。目前看來(lái)，樓市筑底期可能提前完成，如果政策一直保持不變，成交持續(xù)放量可能加速庫(kù)存消化。由于統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的滯后性，需要警惕出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升再度累加泡沫的情況出現(xiàn)。