房地產(chǎn)調(diào)控再次走到一個關(guān)鍵的十字路口，關(guān)于調(diào)控是否松動的爭議暗涌。
“應(yīng)放松對一線城市高端住宅的限購。”日前據(jù)《中國日報》報道，全國政協(xié)常委會在一份提案中如此建議。
本報記者6月21日獲悉，上述建議只是全國政協(xié)針對實體經(jīng)濟下滑提出的整套提案中的一小部分，并非專門針對房地產(chǎn)調(diào)控。并有不愿具名的全國政協(xié)委員對記者表示，這也并不代表所有委員的意見。
全國政協(xié)經(jīng)濟委員會副主任李德水20日說，對房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策，要把限購與促銷相結(jié)合，堅決防止房價反彈并努力實現(xiàn)價格理性回歸的調(diào)控目標。
根據(jù)北京住建委官方數(shù)據(jù)統(tǒng)計，截至6月18日，本月內(nèi)住宅簽約均價為21238元每平方米，環(huán)比5月上漲了7.7%，年內(nèi)均價首次超過2萬。此外，廣州、深圳樓市成交價格也在過去一周創(chuàng)下限購以來的新高。
在這火爆跡象背后，究竟是哪些因素推動樓市反彈？反彈能夠持續(xù)么？
央地博弈
從中央層面來看，限購并未放松。這從最近一周來各部門密集辟謠房地產(chǎn)調(diào)控放松可以看出端倪。住建部甚至在6月19日重申，堅持限購限貸為核心的調(diào)控政策不動搖，并配合金融部門執(zhí)行差別化個貸政策。
但是，由于土地出讓金大幅下滑，地方財政受損，今年各地樓市政策微調(diào)沖動普遍存在。
據(jù)接近湖南發(fā)改委的人士對本報記者表示，5月底國家發(fā)改委文件確實傳達了“利率優(yōu)惠、降低首付比例、減免相關(guān)稅費等措施支持居民購買首套普通住房”的信息。
而這，或許是上半年多個地方政府出臺的鼓勵剛需入市政策的依據(jù)。據(jù)北京中原地產(chǎn)統(tǒng)計，近40個城市已出臺了微調(diào)政策，具體手段包括調(diào)整公積金貸款首付及上限、重新定義“普通住宅”，減免購房契稅或退稅，以及對特定住房進行購房補貼等。
在北京，甚至出現(xiàn)了購房資格造假規(guī)避限購的情況。據(jù)北京不愿具名的中介人士透露，具體有兩種方式，一是把外地戶籍購房者變通“做入”北京集體戶，全部費用加起來大概萬元；一種是代辦北京工作居住證，“只要是統(tǒng)招統(tǒng)分的本科畢業(yè)，正在北京繳納社保，就可以辦理，”記者咨詢北京的一家代辦機構(gòu)稱，工作證確需6萬元，但辦理時間需要6-7個月。
此外，地方政府利用地價推高房價的手法也很純熟。5月底至今，北京、廣州、上海等地接連推出優(yōu)質(zhì)宅地，吸引開發(fā)商入場，并造出新地王。
“地方政府土地營銷的手段很高明，甚至?xí)?lián)手一些旗下的企業(yè)做局，推高地價，最后傳導(dǎo)到本區(qū)域的房價。”上海一家大型地產(chǎn)商投資部人士向本報記者坦言，地方政府往往選擇在市場回暖時推出優(yōu)質(zhì)土地，而在市場冷清時，“雪藏”好地。
瑞信中國研究主管陳昌華指出，以上狀況，或許正是多年來房地產(chǎn)市場與政府政策博弈的延續(xù)，亦是多年來房地產(chǎn)市場調(diào)控屢次未果、房價與居民收入越來越背離的原因。
央行的最新調(diào)查也顯示，近7成居民認為目前房價太高，難以承受，但悖論的是，選擇下半年出手的人，卻比上季度增加了。
“我擔心今年會漲得越來越多，我看的幾套房子現(xiàn)在比2月份已經(jīng)漲了10萬-15萬了。”深圳市民朱敏(化名)對本報記者說。
流動性寬松之惑
接受本報記者采訪的開發(fā)商、房地產(chǎn)機構(gòu)人士均認為，除地方政策變通微調(diào)之外，貨幣政策的預(yù)調(diào)微調(diào)，更助推市場逐步回暖。
北京中原地產(chǎn)總監(jiān)張大偉、上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭(微博)便指出，貨幣因素是房價逐步止跌乃至上漲的根本因素。
據(jù)深圳中原整理，自“新國八條”出臺以來，市場經(jīng)歷了3次加息及6次上調(diào)存款準備金率，市場流動性整體收緊，增加了房地產(chǎn)企業(yè)獲得資金的難度，也提高了購房成本，到2011年底，房價也出現(xiàn)明顯下跌。但隨后貨幣政策卻開始松動。
2011年11月底，央行宣布降存準率，2012年2月中，央行再降存準率，“這導(dǎo)致市場格局悄然發(fā)生變化”。深圳中原有關(guān)人士稱，這一次對市場預(yù)期產(chǎn)生了巨大沖擊，開始出現(xiàn)波動現(xiàn)象，各大商業(yè)銀行紛紛下調(diào)首套房貸利率，5月18日央行再次降低存款準備金率，不斷寬松的流動性直接催生了樓市“紅五月”。
那么，這些流動性是如何流入樓市的呢？本報記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，除了首套房貸款利率優(yōu)惠之外，在廣州、深圳等地，針對二套、多套房的限貸政策已經(jīng)變相放松，“夫妻雙方擁有一套房產(chǎn)的，只要另一方?jīng)]有貸款記錄，就可以辦理首套房貸款，享受利率下調(diào)優(yōu)惠，”深圳多位中介人士透露說。而這，已經(jīng)突破了二套房首付六成、利率上浮1.1倍的調(diào)控政策。
廣州一家中介網(wǎng)點的工作人員透露，目前有一小部分銀行在執(zhí)行“二套”的認定上有松動，“如果你能提供還清證明，我有辦法幫你在一些銀行申請到房貸”，這位工作人員說，在部分銀行，如果購房人此前的按揭已經(jīng)還清，出具還清證明，即使擁有二套房產(chǎn)也仍可以申請房貸。
貨幣寬松之下，之前被壓抑的改善型和投資型需求紛紛進場。據(jù)易居房地產(chǎn)研究院統(tǒng)計，5月份20個典型城市中小戶型(90-140平)成交增幅最大，說明部分改善性需求也開始入市了。
降息促使預(yù)期改變？
在成交量上升之時，便早有開發(fā)商打起了悄悄漲價的主意，并開始積極走量。這種現(xiàn)象在降息之后更加明顯，“市場主體預(yù)期的方向已發(fā)生轉(zhuǎn)變”。深圳中原總經(jīng)理李耀智說。
李分析稱，最近一次降息，從理論上來看，并非直接面向房地產(chǎn)市場，并且宏觀調(diào)控的總基調(diào)仍未變，限購在短期內(nèi)并不會松動。但是，不得不承認，在此敏感期，降息無疑將更加堅定了市場預(yù)期的轉(zhuǎn)向，同時將會對樓市產(chǎn)生巨大的沖擊。
新華社最近發(fā)表文章亦指出，降息導(dǎo)致購房者心理發(fā)生微妙變化。而購房者的心理變化，被房地產(chǎn)開發(fā)商充分利用。一些開發(fā)商有意釋放“房價已見底、調(diào)控將放松”的信號，誘導(dǎo)購房者出手。“不排除開發(fā)商在唱多賣空”。中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長顧云昌認為，過去一年來，樓盤都不好賣，竣工面積增加百分之二三十，可銷售面積卻下滑16%，明顯供大于求，開發(fā)商壓力大，需要回款，少數(shù)樓盤出現(xiàn)的熱賣現(xiàn)象，有炒作之嫌。
大摩投資分析師吳漢青指出，房地產(chǎn)大量的庫存仍舊是困擾企業(yè)現(xiàn)金流的問題。根據(jù)國泰君安的統(tǒng)計，目前15個主流城市新房平均可售面積接近歷史高點，較2010年4月的歷史低點上升85%。其中，上海和廣州的可售量處于歷史高位，分別為1008萬平方米及724萬平方米。
據(jù)媒體報道，住建部已著手匯總分析北上廣深等地樓市成交數(shù)據(jù)，做好“政策儲備”，及時應(yīng)對市場變化。