剛剛過去的5月份，眾多熱點城市成交量“全線回升”，房價“降后回漲”在一些城市初顯端倪。與三、四月份的“殺跌性回暖”不同，5月樓市出現量增價平的現象。7日，央行“降息”明確發出釋放流動性的信號，無疑對樓市構成又一重利好。人們普遍關注，政策調整能否推動樓市真正回暖？房價下調空間是否會被“壓縮”？《經濟參考報》記者進行了采訪。
持續回暖帶動多種需求入市
根據中原地產、中指院以及各地網上房地產發布的最新數據，5月份全國主要城市新建住宅成交量創限購16個月以來新高。
一線城市中，5月份，北京新建住宅成交突破8千套，上海銷售突破75萬平方米，廣州環比大增4成，深圳則暴漲6成。天津、南京、杭州、青島、無錫、常州等二三線城市成交量創出新高，武漢住宅銷售逼近1萬套高位。
“樓市‘紅五月’的一個特點是，全國大多數城市由四月的成交下降轉為上升”，中指院常務副院長黃瑜介紹，一二線城市環比幾乎都增長顯著，成為這一輪上漲的“龍頭”。
剛需依然是5月樓市的主角，而成交持續放量吸引了多種需求加速入市，除了首置與首改外，多次改善型需求，以及帶有明顯投資屬性的需求也悄然現身。
在旅游地產占很大比例的海南省，5月全省住房銷售面積突破50萬平方米，環比4月增幅達到84%。剛剛在海南文昌購買了一套住房的內地教師吳先生說，“我們學校這次有10多個教師組成了小型‘購房團’，有的還買了不止一套，都是‘旅游+投資’類型的。”
“365網”近日對6600余名購房人調查發現，近一個月來，南京樓市改善型需求加快入市，占比較4月提高了12個百分點。“其實改善型需求中有一部分是投資需求，有的屬于二次以上改善，有的是以親屬名義購買。”“365網”宏觀研究院李智表示。
中指院(華東)總監曹旭東表示，北京、上海等地開發商近期加大中高檔商品房推盤力度，加上一些價格促銷活動，改善型購房需求進一步釋放。
樓市預期“反轉”部分項目悄然漲價
業內人士認為，樓市“紅五月”的形成有多重因素，在去年四季度和今年3月份兩輪降價的基礎上，5月份多數銀行恢復了首套房按揭的優惠利率，對“剛需”人群構成了實質性利好。
“其次是信貸政策突然放寬出人意料，成為影響市場心理的另一個重要因素”，李智說，業內普遍認為要到下半年才會放松信貸，但是近期下調存準、解凍重點工程、加強地方平臺貸和中小企業貸等政策頻出。“金融是房地產的命脈，寬松的貨幣政策必然會起到為樓市輸血的作用。”
此外，各地樓市微調政策頻出，對市場的心理產生的“疊加效應”不可低估。去年下半年以來，包括北京、上海、佛山、中山、重慶、蕪湖、揚州、杭州、營口等30多個城市相繼出臺微調政策，涉及購房入戶、公積金放寬、購房補貼、限購變化、調高住房限價價格、松綁限購條件、稅費優惠、首套房利率優惠等。除佛山、成都、上海、蕪湖等6城市的微調政策在出臺幾天后就被叫停外，超過8成的微調政策均被默許。而5月份揚州出臺的個人購房獎勵政策、遼寧營口出臺的公務員購房補貼政策至今未被叫停，亦被業內視為是政策微調的放行信號之一。
成交回暖以及市場心理的變化，正在影響開發商和購房者的行為。
“365網”對南京主要在售樓盤價格統計發現，對比5月末和1月末的報價，南京共有71家樓盤房價發生了變動，其中有41家樓盤房價仍保持下跌，占比近6成，另外還有30家樓盤的房價出現了不同程度的上漲。
在北京，據鏈家地產統計，最近兩個月有82個項目有成交，其中11個項目價格漲幅在5%以上，占比13%。在上海，路勁翡麗灣、智富名品公館等多個項目提價。“目前的漲價幅度很小，但是漲價樓盤數量正在明顯上升。”江蘇東凱置業總經理包天雷說。
自5月下旬以來，不少城市還出現“翹尾”現象，一些購房者結束觀望，加快入市。
房價下行空間是否被壓縮？
6月7日，央行宣布下調人民幣一年期存貸款基準利率0.25個百分點，向市場發出明確的增加流動性信號。金融政策放寬是否會使這一波回暖長期持續？房價下調空間是否會受“壓縮”？
“365網”李智表示，下調存貸款基準利率對于房地產是利好。流動性增加，銀行按揭貸款也會相應增加，房地產開發貸款也會更多的釋放。這無疑會進一步影響市場預期，房價下調可能“打折”。
中指院曹旭東表示，5月全國百城價格指數環比下跌0.31%，跌幅有所收窄，但整體仍在下跌。從杭州、南京等長三角城市成交情況看，近8成熱銷樓盤都是價位較低的剛需盤。而剛需只占市場購買力的三四成，只要限購持續，房價下行的趨勢就會延續。“現在正處于房價下調的僵持階段。”
“五月火爆收關，六月開門見喜，樓市正在V型反轉。”南京市房地產促進會秘書長張輝表示，除了政策面的重大轉變，趕在七、八月份淡季來臨之前快速出貨的普遍心態也造成了最近一段時間集中推盤上市的熱鬧情形，相信這種上市踴躍的局面還會持續。
南洋地產中國區總經理鐘沛則表示，目前的回暖主要是剛需盤的“結構性回暖”，對于高端項目，由于限購令未取消，銷售沒有明顯改觀。對于后市如何發展，還需要觀察政策的變動。
“目前樓市的成交量回漲是結構性的，不是全面的。”中國房地產學會副會長陳國強表示。總體上高庫存的狀況沒有改觀，企業高負債的局面也很明顯，大幅漲價的基礎不存在。